Come togliere il diritto di passaggio nel proprio cortile?

Nell’immaginario collettivo quando si parla di servitù si intende automaticamente la servitù di passaggio, intesa come diritto di passaggio su un fondo altrui per accedere al proprio. Ma può diventare un onere per i proprietari coinvolti, per questo spesso si pensa a come toglierla. La servitù si estingue su domanda del proprietario del fondo servente o di quello del fondo dominante nel caso in cui il passaggio non sia più necessario. La domanda di soppressione della servitù può essere richiesta in ogni tempo e il proprietario del fondo servente deve restituire l’indennità ricevuta.

Cosa sono le servitù di passaggio?

Le servitù di passaggio sono dei diritti che permettono a una persona di attraversare la proprietà di qualcun altro per raggiungere la propria. Questo tipo di diritto fa parte di un gruppo più grande chiamato servitù prediali, che sono essenzialmente limitazioni o vantaggi imposti su una proprietà a beneficio di un'altra.

Perché una servitù di passaggio possa esistere, è necessario che ci siano due pezzi di terra vicini. Questi terreni devono appartenere a due proprietari diversi e vengono chiamati rispettivamente "fondo servente" e "fondo dominante". Il proprietario del fondo servente deve accettare una limitazione al suo uso della proprietà, o subire una perdita di valore o danno, a vantaggio del proprietario del fondo dominante.

Le servitù di passaggio possono essere stabilite volontariamente attraverso un accordo tra le parti, oppure possono essere imposte per legge o con una decisione del giudice.

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Cosa comporta un diritto di passaggio?

Il diritto di passaggio consente al proprietario di un fondo di attraversare la proprietà di un altro per raggiungere la sua, ma porta con sé obblighi, responsabilità e, in alcuni casi, costi finanziari per entrambe le parti coinvolte. Tra i diversi aspetti e implicazioni troviamo:

• Accesso: il proprietario del fondo dominante ha il diritto di attraversare il fondo servente per raggiungere la sua proprietà. Questo è il principio fondamentale del diritto di passaggio.
• Limitazioni: il proprietario del fondo servente deve consentire il passaggio al proprietario del fondo dominante, il che può limitare il suo uso della proprietà. Ad esempio, potrebbe essere necessario evitare di costruire strutture che ostacolino il passaggio o che rendano difficile l'attraversamento.
• Responsabilità di manutenzione: in alcuni casi, il proprietario del fondo dominante potrebbe essere responsabile della manutenzione della strada o del passaggio utilizzato per accedere alla sua proprietà, anche se attraversa il fondo servente.
• Indennità: se la servitù è stata costituita volontariamente, potrebbe essere previsto che il proprietario del fondo dominante debba pagare un'indennità al proprietario del fondo servente per l'uso del passaggio. Questa indennità può essere gratuita o onerosa, a seconda delle circostanze.
• Modifiche: il diritto di passaggio può essere soggetto a modifiche previo accordo tra le parti interessate o su richiesta di uno dei proprietari, purché non arrechi danni agli altri. Tali modifiche devono essere formalizzate e, se la servitù è registrata, annotate nei registri immobiliari.

Quando si perde il diritto di passaggio?

Secondo le norme del Codice Civile, una servitù di passaggio può estinguersi per diversi motivi:

• Per confusione: quando il proprietario dei due fondi diventa lo stesso.
• Per prescrizione: il diritto di passaggio dopo 20 anni di inutilizzo perde il suo luogo d’essere.
• Per scadenza naturale: se il contratto non viene rinnovato.
• Per impossibilità di uso o mancanza di utilità: si stabiliscono necessarie soluzioni alternative.

Come dimostrare il diritto di passaggio?

Un atto di proprietà o una scrittura della proprietà potrebbe indicare esplicitamente il diritto di passaggio come parte dei diritti associati alla proprietà. Nel caso in cui il diritto di passaggio sia stato formalmente istituito come servitù, questa informazione verrà registrata presso l'ufficio del registro delle proprietà o dei titoli di proprietà. È possibile ottenere una copia di queste registrazioni per dimostrare il diritto di passaggio.

Se il diritto di passaggio è stato negoziato tra i proprietari dei terreni coinvolti, potrebbe esserci un contratto o un accordo scritto che documenta il diritto e le condizioni associate ad esso. Questi documenti devono essere conservati come prova del diritto di passaggio.

In alcuni casi, il diritto di passaggio può essere stabilito attraverso l'usucapione, che è il diritto di acquisire la proprietà di un bene attraverso un uso continuato e non contestato per un certo periodo di tempo. Se il diritto di passaggio è stato esercitato apertamente e pacificamente per un periodo di tempo specifico come richiesto dalla legge, potrebbe essere dimostrato attraverso l'usucapione.

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Si può chiudere una servitù di passaggio?

Rispetto alla possibilità di chiudere un terreno da una servitù di passaggio, il proprietario del fondo servente ha il diritto di farlo, ad esempio installando un cancello. Tuttavia, è tenuto a informare e fornire le chiavi del cancello o della sbarra a tutti coloro che hanno la servitù di passaggio.

È importante notare che se una servitù, inclusa quella di passaggio, non è registrata, potrebbe non essere riconosciuta, ad esempio in caso di vendita della proprietà. Tuttavia, la vendita non annulla automaticamente le servitù legate alle proprietà e non ai proprietari, tranne nel caso di servitù volontarie non registrate.

Come impedire il passaggio nel cortile di casa del proprietario?

Se si decide di impedire definitivamente il passaggio si aprono diverse strade a partire da quella che può apparire la più semplice la negoziazione con il proprietario dominante e provare a realizzare un passaggio alternativo che non danneggi nessuna delle due parti.

Se si tratta di una servitù di passaggio coattiva, non può essere modificata fintanto che le condizioni rimangono immutate, ad esempio finché non viene creata un'altra via di accesso al fondo di Caio.

Per le servitù di passaggio volontarie, invece, è possibile apportare modifiche sia con il consenso di entrambi i proprietari che su richiesta di uno solo, a condizione che non causi danni ad altri. Nel caso in cui la servitù sia registrata nei registri immobiliari, qualsiasi modifica deve essere annotata allo stesso modo.

Nel caso in cui non si trovi nessun accordo in maniera spontanea è possibile procedere per vie legali, a discapito di quelli che sono i costi della pratica processuale.