Frazionamento dell’immobile: definizione e funzionamento

Il frazionamento di un immobile è un concetto tecnico adoperato nell'ambito della documentazione catastale e urbanistica per indicare la separazione di una singola unità immobiliare in due o più unità indipendenti. Questa pratica si contrappone all'unione di proprietà distinte, nota come accorpamento, che mira invece a creare un unico immobile più ampio. Vediamo dunque come funziona il frazionamento immobiliare, quando non è possibile frazionare un immobile e i costi associati a tale operazione.

Cos’è il frazionamento immobiliare?

Il frazionamento dell’immobile è un’operazione che permette la divisione di una proprietà in due o più unità distinte e separate. Questo processo rappresenta l'opposto dell’accorpamento, che mira invece ad unire immobili separati per crearne uno più grande.

Negli ultimi tempi, il frazionamento immobiliare è diventato una pratica diffusa, poiché offre diversi vantaggi, tra cui:

• agevolazione della successione: la suddivisione di un appartamento può consentire a due o più eredi di utilizzare porzioni dell'immobile senza necessariamente cedere o vendere l’intero a uno solo dei due;
• locazione: frazionando l'immobile, si crea la possibilità di mettere a reddito una parte della casa tramite l’affitto, mantenendo l'autonomia abitativa dell'altra porzione;
• vendita: la strategia del frazionamento di immobile si rivela estremamente vantaggiosa anche in caso di vendita della casa, poiché tale operazione in genere aumenta il valore delle singole unità create (si pensi alle grandi città in cui gli appartamenti più piccoli sono molto ricercati);
• creazione di unità abitative separate per i familiari: le operazioni di frazionamento dell'immobile consentono anche di destinare una porzione ai propri figli, genitori o altri familiari, garantendo loro una residenza indipendente.

L’operazione di frazionamento dell’immobile può riguardare diverse tipologie di proprietà, che si tratti di un appartamento, un ufficio o un negozio ma, naturalmente, esistono specifiche norme che ne regolano il funzionamento e le circostanze in cui non è possibile portare a termine l’operazione. In ogni caso, si tratta di una procedura che implica:

• il frazionamento catastale, ovvero la registrazione della suddivisione dell'immobile presso il Catasto. Ciò permette di assegnare a ciascuna porzione un nuovo subalterno per identificare l’unità sulla mappa catastale;
• il frazionamento urbanistico, che, invece riguarda le modifiche effettivamente apportate alla struttura edilizia per dividere l'immobile, modifiche che influenzano la documentazione depositata presso il Comune.

Se si ha in mente di ricorrere al frazionamento, è bene sapere che la comunicazione alle autorità competenti (Comune e Catasto) delle alterazioni apportate alla planimetria è cruciale al fine di ottenere i relativi attestati di conformità urbanistica e catastale. Questi documenti sono dunque fondamentali per verificare la coerenza tra le mappe urbanistiche e catastali e lo stato attuale dell'immobile.

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Quando è possibile frazionare un immobile e quando no?

Come già accennato, per procedere con successo alla divisione di un appartamento in due, è essenziale rispettare scrupolosamente la normativa di riferimento, poiché la legislazione in materia è davvero rigorosa e dettagliata. Com’è logico pensare, la mancata conformità alle regole vigenti per il frazionamento dell’immobile può comportare sanzioni gravi. Per capire quando è possibile frazionare l’immobile e quando invece no, cerchiamo di rispondere alle seguenti domande:

• posso dividere un appartamento in due in un condominio?
• quando non è possibile frazionare un immobile?

Il frazionamento di un immobile che si trova all’interno di un edificio è possibile e, a tal riguardo, è bene sapere che il condominio non può opporsi al frazionamento se l’operazione non comporta l’alterazione delle parti comuni e se tale procedura non risulta essere espressamente vietata dal regolamento dell’edificio. Prima di avviare il processo, è dunque consigliabile consultare il regolamento condominiale e, eventualmente, ottenere l'autorizzazione dall'assemblea condominiale la quale, tuttavia, non è richiesta se il frazionamento immobiliare non coinvolge le parti comuni e non inficia i diritti degli altri membri del condominio.

Rispetto al secondo quesito, è bene sottolineare che la divisione di un immobile in più unità può essere ostacolata da limitazioni impiantistiche e strutturali che rendono impossibile l'operazione. Ad esempio, potrebbero esserci complicazioni nel separare le forniture di gas e elettricità. È essenziale considerare anche la disposizione delle tubature dei bagni per garantire un corretto drenaggio delle acque, così come verificare che le canne fumarie siano collocate in osservanza delle normative vigenti.

Inoltre, il frazionamento dell'immobile potrebbe essere vietato qualora non vengano soddisfatte le norme igienico-sanitarie stabilite nel regolamento edilizio del Comune o dallo stesso regolamento condominiale.

Come frazionare l’abitazione a livello catastale?

Per procedere con il frazionamento dell’immobile è indispensabile coinvolgere un professionista incaricato della supervisione dei lavori e seguire i seguenti step:

• verifica della conformità urbanistica e catastale attuale dell’immobile;
• notifica al Comune competente dell’intenzione di procedere al frazionamento tramite presentazione della CILA, documento che dev’essere compilato da un professionista qualificato. Se vi sono cambiamenti nella destinazione d'uso o interventi strutturali significativi sui solai e/o sui muri portanti, è richiesta invece la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
• aggiornamento delle planimetrie presso il Catasto;
• avvio dei lavori ed attività edilizie necessarie per il frazionamento;
• presentazione del certificato di collaudo al termine dei lavori.

Non è rara la situazione in cui si necessiti di dividere un immobile senza però apportare modifiche tramite opere edilizie. Si tratta, nello specifico, del frazionamento dell’immobile senza opere, operazione che può essere richiesta, ad esempio, nel caso di cantine o annessi all'abitazione principale accatastati come un unico subalterno.

In questi casi, l’operazione da eseguire riguarda esclusivamente la mappatura catastale poiché le unità immobiliari risultano essere già separate. Nel caso, dunque, di divisione di un immobile in più unità senza opere edilizie, è necessario richiedere al Catasto l'assegnazione di due subalterni distinti per poter gestire le due unità separatamente e, anche in questo caso, la legge prevede la presentazione della CILA.

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Quanto si paga per un frazionamento?

Quali sono i costi associati alle operazioni di frazionamento di un immobile e chi paga per il frazionamento di un immobile? Queste sono solo alcune delle domande che sorgono nel momento in cui si considera l’opzione della divisione della proprietà in più unità.

Ebbene, i costi relativi alla suddivisione di un immobile variano a seconda della località e del tipo di intervento da effettuare. Come avviene per la maggior parte dei lavori di ristrutturazione, i costi possono oscillare notevolmente e sono influenzati da diversi fattori. Le principali voci di spesa includono:

• compenso del tecnico incaricato per la progettazione, la gestione delle pratiche e la supervisione dei lavori;
• costi per le opere edilizie e i lavori sugli impianti;
• acquisto dei materiali e degli arredi necessari;
• tasse di istruttoria relative alla pratica edilizia da presentare per il frazionamento;
• imposta catastale per la variazione;
• costi di allacciamento alle nuove utenze.

Di norma, non sono richiesti pagamenti relativi agli oneri concessori per la suddivisione, a meno che il Comune in cui si trova l'immobile non preveda disposizioni specifiche in tal senso. Dunque, volendo fare una stima approssimativa e totalmente indicativa, il prezzo del frazionamento con interventi edilizi si aggira attorno ai 600-4.000 euro mentre, per il costo del frazionamento immobiliare senza opere, è possibile che il proprietario arrivi a spendere dai 500 euro ai 3.000 euro. Come abbiamo visto, si tratta di una spesa difficile da quantificare in considerazione delle diverse variabili che incidono sull’operazione che si intende effettuare ed il Comune in cui è ubicato l’immobile da frazionare, ma in ogni caso il costo è a carico del proprietario dell’immobile.