Milano si conferma come il fulcro degli investimenti immobiliari in Italia, dimostrando una forte capacità di attrazione e diversificazione, secondo i dati di JLL. Nel primo semestre del 2024, la città ha attirato oltre un terzo degli investimenti immobiliari nazionali, distinguendosi per la sua apertura ai capitali esteri, che negli ultimi dieci anni hanno rappresentato in media il 55% del totale, un dato nettamente superiore alla media europea del 46%.
“Milano mantiene una posizione di leadership nel panorama immobiliare italiano, con opportunità di crescita in settori diversificati come PBSA, Life Science e Data Center, - sintetizza Barbara Cominelli, CEO Italy & EMEA Retail Markets Lead di JLL. -Tuttavia, per consolidare e rafforzare la sua attrattività a livello internazionale, la città dovrà affrontare sfide competitive e normative, puntando sull'innovazione e sulla capacità di adattarsi alle mutevoli esigenze del mercato globale”
Investimenti immobiliari a Milano e in Europa
Secondo JLL, il volume degli investimenti immobiliari a Milano è ancora inferiore rispetto ai principali benchmark europei, con una media decennale di circa 3 miliardi di euro (esclusi i progetti di sviluppo), un livello simile a città come Amsterdam e Barcellona. Tuttavia, questa cifra non include gli investimenti privati nel settore residenziale, che sono stimati a circa 9 miliardi di euro solo nel 2023, con circa 25.000 compravendite secondo i dati dell'Agenzia delle Entrate.
Il mercato immobiliare di Milano, settori consolidati ed emergenti
Uffici
Il settore degli uffici continua a dominare la scena immobiliare milanese, sostenuto da un’economia fortemente orientata ai servizi. I fondamentali lato occupier restano solidi, con una domanda stabile (take-up di 173.000 mq nel primo semestre del 2024) e un tasso di vacancy contenuto, pari al 9% complessivo e solo al 3% per gli immobili di grado A. A livello internazionale, Milano si distingue soprattutto rispetto alle città statunitensi per l'alto tasso di ritorno in ufficio (85%) e per l'efficienza dei trasporti pubblici, che, grazie alle dimensioni più contenute della città, riducono i tempi di commuting e incentivano la socialità.
Logistica
Nella macroarea esterna ai confini cittadini, il settore produttivo guida la domanda per il comparto Industrial & Logistics, con un crescente interesse per la logistica urbana. La fama internazionale di Milano come capitale della moda e del lusso favorisce anche il settore Retail, che ha registrato una rilevante transazione High Street nel terzo trimestre del 2024.
Student housing
Tra le asset class emergenti, un settore di particolare interesse è quello degli alloggi per studenti (PBSA - Purpose-Built Student Accommodation). Negli ultimi cinque anni, sono stati investiti circa 400 milioni di euro in questo segmento, compresi asset riconvertiti da altre destinazioni d’uso. Le iniziative in programma prevedono l’aggiunta di oltre 10.000 posti letto entro il 2027, portando il provision rate dal 6% al 10%, un dato ancora insufficiente a soddisfare la domanda crescente.
Life Sciences
Il comparto delle Life Sciences mostra un significativo potenziale di sviluppo, con Milano classificata tra i mercati emergenti secondo l'EMEA Life Sciences Industry and Real Estate Perspective 2024 di JLL. La città vanta una solida base educativa e di ricerca, supportata da prestigiose istituzioni. Le aziende farmaceutiche e i centri di ricerca fungono spesso da catalizzatori per la nascita di start-up nel settore, che però incontrano difficoltà nel fare scale-up e attirare investimenti esteri. Dal punto di vista immobiliare, la loro crescita rimane circoscritta agli spazi disponibili presso università o aziende farmaceutiche. Solo quando questi spazi saranno saturati si prevede un aumento della domanda che potrà attirare nuovi investimenti.
Data Center
Anche il segmento dei Data Center è in rapida espansione. Milano, grazie alla sua posizione strategica come snodo tra Europa, Medio Oriente e Africa, offre prezzi competitivi, disponibilità di terreni e infrastrutture adeguate. Le principali aree di sviluppo di questo settore si concentrano nella macroarea esterna a Milano, a ovest (Settimo Milanese/Cornaredo), sud (Siziano/Noviglio) ed est (Peschiera Borromeo/Settala).
Alberghiero
Il settore alberghiero continua a mostrare segnali di dinamismo, sostenuto dall’aumento dei flussi turistici e dall’interesse di operatori internazionali e investitori privati italiani. Recenti transazioni confermano la vivacità di questo comparto.
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