Qual è l’impatto della rigenerazione urbana sul mercato immobiliare e le città del futuro

La rigenerazione urbana rappresenta uno dei cardini della futura crescita del mercato immobiliare in Italia. Entro il 2050, infatti, dovrebbero essere disponibili quasi 855 Kmq di suolo rigenerabile, pari a circa il 4,1% della superficie urbanizzata nazionale, per 320 milioni di mq di superfici immobiliari potenzialmente realizzabili. Sono questi i dati emersi dal “Secondo Rapporto nazionale sulla rigenerazione urbana - Reputazione e infrastrutture: volano per la crescita delle comunità”, a cura di Scenari Immobiliari in collaborazione con Urban Up | Unipol. Scopriamo le previsioni e l’impatto sul settore immobiliare.

Quanto vale la rigenerazione urbana

Mercoledì 27 novembre 2024, a Roma, si è svolto il convegno “FUTURE CITIES - RIGENERAZIONE IN VIAGGIO. Ruolo e dimensioni dello sviluppo delle grandi reti infrastrutturali a supporto della rigenerazione urbana”. È stata l’occasione per presentare i risultati del “Secondo Rapporto nazionale sulla rigenerazione urbana - Reputazione e infrastrutture: volano per la crescita delle comunità”.

Dal report di Scenari Immobiliari, in collaborazione con Urban Up | Unipol, è emerso che la rigenerazione urbana produrrà nei prossimi anni un fatturato industriale immobiliare (innescato dalla riattivazione di aree, strutture, edifici, spazi pubblici, non utilizzati o sottoutilizzati) di 660 miliardi di euro in 26 anni, con ricadute economiche e sociali quantificabili in 1.240 miliardi di euro, nonché benefici per lo Stato grazie a un gettito aggiuntivo annuo tra i 17,5 e i 26 miliardi di euro. 

Sempre secondo il report, verranno generati anche posti di lavoro, con 100mila nuovi addetti per la filiera immobiliare coinvolti in processi di rigenerazione urbana nel periodo considerato. Il report di Scenari Immobiliari e Urban UP | Unipol analizza le dinamiche potenziali di rigenerazione urbana che andranno a interessare il territorio italiano nel corso dei prossimi 25 anni. 

L’impatto della rigenerazione urbana

Secondo lo studio, la rigenerazione urbana rappresenta un fenomeno che sarà sempre più condizionato non solo da futuri cicli di mercato immobiliare, da condizioni macro economiche e geopolitiche, da possibili crisi globali o locali, ma anche e, in alcuni casi soprattutto, dall’attuazione di strategie di sviluppo infrastrutturale nazionali, regionali, provinciali/metropolitane e comunali in grado di facilitare e accelerare la rigenerazione urbana in ambiti territoriali più o meno estesi. 

Inoltre, perché essa possa divenire un moltiplicatore di qualità al di fuori dei maggiori centri urbani della Penisola è necessario che si sviluppi a partire da una strategia di sviluppo infrastrutturale nazionale attenta e strutturata in grado di risolvere criticità e problematiche, non solo di natura congiunturale. 

Gli interventi di trasformazione, ormai sempre più riconducibili a processi di rigenerazione urbana, che periodicamente, ciclicamente o continuativamente riguarderanno i Comuni italiani non si esauriranno, ma si evolveranno perchè le modificazioni sociali ed economiche e l’obsolescenza edilizia che interesseranno i tessuti delle città risulteranno ancora più accelerate da tendenze già in atto.

Nel caso in cui le dinamiche in atto dovessero confermarsi nel lungo periodo è possibile prevedere in quasi 855 chilometri quadrati la superficie territoriale nazionale potenzialmente rigenerabile e in quasi 320 milioni di metri quadrati la superficie edificabile.

I maggiori interventi di rigenerazione urbana si vanno a localizzare all’interno di alcune delle maggiori polarità urbane e direttrici infrastrutturali della Penisola quali l’ambito padano centro - orientale ed emiliano - romagnolo, con maggiore concentrazione nei poli di Milano, Venezia, Reggio Emilia e Rimini, e il triangolo apulo - campano – lucano con i capisaldi di Napoli, Foggia, Lecce e Taranto. Torino, Trento, Trieste, Genova, Firenze, Roma e Cagliari sono tra le realtà urbane in cui i processi di rigenerazione urbana risultano positivamente influenzati dal possibile miglioramento reputazionale guidato dallo sviluppo delle reti infrastrutturali, seguiti dai territori confinanti quali Moncalieri, Bogliasco, Cimone, Sgonico, Sesto Fiorentino, Formello e Elmas.

I pareri degli esperti

Il convegno si è aperto con i saluti di Giuseppe Lobalsamo Direttore immobiliare del Gruppo Unipol, a chi ha fatto seguito l’introduzione di Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari, che ha dichiarato: “La rigenerazione urbana, in quanto processo di riqualificazione del patrimonio immobiliare a livello urbano, si pone da sempre l’obiettivo non solo di recuperarlo, ma anche di elevare il livello di qualità della vita e di promuovere un miglioramento sociale, ambientale ed urbanistico/edilizio”. 

Breglia, inoltre, ha sottolineato un punto fondamentale: “Queste operazioni, essendo mirate al solo patrimonio immobiliare esistente, comportano un contenuto consumo di suolo e una attenzione alla componente umana e ambientale già presente sul territorio. In Italia il patrimonio edilizio nazionale è composto per una ampia parte da asset vetusti, non più rispondenti alle odierne necessità. Questa componente rappresenta la base sulla quale la rigenerazione urbana può intervenire, considerando come elemento iniziale e imprescindibile di ogni operazione lo sviluppo di reti e servizi, materiali e immateriali, che possono avviare processi di valorizzazione a livello sia economico che sociale”.

Massimiliano Morrone, Amministratore Delegato di UnipolSai Investimenti SGR ha sottolineato come “La rigenerazione delle aree periferiche di una città come Milano può essere davvero efficace soltanto se sostenuta da un corretto sviluppo della rete infrastrutturale e da una concreta collaborazione tra soggetti pubblici e soggetti privati. È con questa consapevolezza che la nostra Direzione immobiliare è oggi parte attiva in diversi tavoli tecnici con l’obiettivo di formalizzare una strategia progettuale condivisa al fine di creare nuove centralità metropolitane che contribuiranno ad un riequilibrio del monocentrismo di Milano, sollecitandone un assetto più pluricentrico”.

Per Francesca Zirnstein, direttrice generale di Scenari Immobiliari: “Le aree in cui opera la rigenerazione urbana sono sistemi complessi e dinamici che ospitano cittadini residenti e lavoratori, persone che vivono gli spazi per svago o necessità differenti. Per questo devono sapersi modificare per rispondere al mutare delle esigenze di chi li vive, così da non far concretizzare criticità derivanti da problematiche di tipo economico, sociale o ambientale”.