Milano, il mercato immobiliare resta florido ma il nuovo frena

Nel primo semestre del 2024, il mercato immobiliare residenziale milanese ha registrato un calo significativo delle transazioni, pari al -10% rispetto allo stesso periodo del 2023, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate.  La situazione giudiziaria relativa a nuovi sviluppi urbani, attualmente in discussione parlamentare, ha infatti contribuito a una riduzione dell’offerta di nuove abitazioni, influendo anche sulla domanda di acquisto. Tuttavia, i prezzi degli immobili hanno continuato a crescere, con una variazione del +1,5%, come rilevato dall’Ufficio Studi Gabetti.

“In Italia, Milano continua ad avere il mercato immobiliare più florido, - sostiene Diego Vitello Senior Research Analyst dell’Ufficio Studi Gabetti. - Le compravendite di abitazioni sono cresciute anno dopo anno dal 2013 al 2022, a eccezione della pausa Covid del 2020, passando dalle 15.000 compravendite del 2013 alle 28.600 circa del 2022, un balzo di quasi il 90%. Anche i prezzi medi hanno visto una crescita del 40%. Tale crescita ha però fatto emergere una questione di affordability della casa e la famiglia media  ripiega spesso sull’acquisto di una abitazione fuori Milano. Infatti, il combinato disposto tra il livello di prezzi delle case e l’aumento dei tassi di interesse bancari tra la seconda parte del 2022, il 2023 e buona parte del 2024 ha, in qualche maniera, escluso molti possibili acquirenti dalla città, e quindi rallentato il ritmo delle compravendite. Questo ha portato a registrare delle variazioni tendenziali negative negli ultimi otto trimestri. Non vi è dubbio che Milano sia costosa in termini di prezzi delle case, ma la ragione risiede sia in una esplosione della domanda, sia nella mancanza di offerta. Il mercato dell’usato non riesce a rispondere alla sempre più crescente domanda che proviene da studenti, lavoratori, turisti, famiglie, investitori. Ancora meno riescono a farlo le nuove costruzioni - nel 2023 sono state pari a meno del 10% del totale immobili sul mercato - e, viste le attuali vicende giudiziarie, potrebbero essere ancora meno nel prossimo biennio”.

Transazioni e tempi di vendita

Nel primo semestre del 2024, a Milano sono state registrate 11.229 transazioni residenziali. Il segmento più richiesto è stato quello tra i 50 e gli 85 mq, che rappresenta il 43,1% del totale. Le unità più piccole, fino a 50 mq, hanno coperto il 22,3%, mentre quelle più grandi, oltre 145 mq, hanno rappresentato solo il 6,7%.

Nella provincia di Milano, il taglio più richiesto è sempre quello tra 50 e 85 mq (41,3%), seguito da unità tra 85 e 115 mq (28,3%), mentre le abitazioni sotto i 50 mq sono meno richieste (9,4%).

Le tempistiche medie di vendita si sono mantenute stabili intorno ai due mesi, con sconti medi del 7%, variabili in base alla qualità e al prezzo degli immobili.

I prezzi delle case a Milano zona per zona

Nonostante il calo delle transazioni, Milano rimane un mercato dinamico grazie a progetti di rigenerazione urbana e interventi infrastrutturali. Tra questi, la nuova linea metropolitana M4 ha avuto un forte impatto immobiliare, in particolare nelle zone periferiche, che risultano ora meglio collegate al centro.

• Zone centrali: nel centro storico e nelle aree limitrofe, i prezzi si sono mantenuti elevati. Nel Quadrilatero, i valori superano i 10.200 euro/mq per le abitazioni signorili, mentre a Brera si attestano intorno ai 10.000 euro/mq. Zone come Cadorna-Magenta (9.500 euro/mq) e Sempione-Arco della Pace (8.400 euro/mq) continuano ad attrarre acquirenti grazie alla loro centralità e alla domanda elevata per locazioni di alto livello.
• Zone interne alla circonvallazione: queste aree stanno beneficiando di numerosi progetti di rigenerazione urbana, come quelli degli ex-scali ferroviari di Porta Romana e Farini. A Porta Nuova, i valori medi si aggirano intorno a 8.500 euro/mq, con punte molto più alte per i nuovi edifici di lusso. In zona City-Life i prezzi medi sono di 7.500 euro/mq, mentre nella zona Pagano si arriva a 7.500 euro/mq e a Porta Romana a 6.600 euro/mq.
• Periferie: anche i quartieri più decentrati stanno vivendo una crescita, grazie a progetti di riqualificazione urbana e prezzi più accessibili. A Lambrate-Parco Lambro, i prezzi medi sono di 4.500 euro/mq, con punte più alte per nuovi sviluppi residenziali. A Bovisa, nonostante la stabilità dei valori a 3.300 euro/mq, il quartiere beneficia della presenza del Politecnico e di interventi urbanistici come La Goccia. A Dergano i valori medi raggiungono i 3.900 euro/mq.

Previsioni per l'immobiliare a Milano

Il forte dinamismo di Milano è alimentato da eventi di portata internazionale come le Olimpiadi Milano-Cortina 2026. Questo evento sta stimolando la valorizzazione di alcune aree urbane, come il quadrante sud, dove progetti come Symbiosis e lo scalo Porta Romana stanno già facendo crescere i prezzi.

In particolare, a Lodi-Corvetto i valori si aggirano tra 3.000 e 4.500 euro/mq, a seconda delle tipologie e dello stato degli immobili. Questi prezzi potrebbero salire ulteriormente con il completamento degli interventi in corso.

“Credo che dovremmo imparare sempre di più a considerare Milano come un’area che va al di là dei propri confini comunali, - è l'opinione di Vitello. - Questo perché è chiaro che, a causa di valori immobiliari elevati in crescita probabilmente per i prossimi 10 anni, le famiglie guarderanno sempre più ai comuni della prima cintura metropolitana come a un luogo ideale dove comprare casa, sia per i prezzi più bassi, sia per un’offerta qualitativamente migliore. Questo vuol dire che, se intendiamo Milano con il suo hinterland, le compravendite potranno tornare a essere positive già nel secondo semestre di quest’anno. Sui prezzi, invece, alcune aree hanno forse raggiunto il picco, come il centro e i quartieri gravitanti, ma in altre, quelle che verranno investite massicciamente da nuove infrastrutture e nuovi sviluppi immobiliari (ad esempio l’area dello scalo di Porta Romana e Santa Giulia, e comunque tutta la zona di sud est) continueranno a crescere”.