Calcolo valore immobile per successione, come si fa e come funziona

Quando si eredita un immobile ci sono diversi passaggi burocratici da adempiere; tra questi, è essenziale il calcolo del valore dell'immobile per successione. Prima di rispettare gli obblighi tributari previsti dalla legge, bisogna conoscere i concetti di rendita catastale e valore catastale, utili per capire il valore immobiliare per successione e quindi per poter eseguire il calcolo. Di seguito tutto ciò che bisogna sapere a riguardo.

Rendita catastale: come funziona

Come accennato, per poter eseguire il calcolo del valore immobiliare per successione è fondamentale conoscere cosa siano la rendita catastale e il valore catastale.

Per rendita catastale si intende il valore, assegnato dalla Agenzia delle Entrate, a tutti i beni immobiliari in grado di generare un reddito potenziale. La rendita viene dunque calcolata in riferimento alle tariffe di estimo – ovvero i ovvero parametri definiti in base alla destinazione d’uso e alla localizzazione dell'abitazione – alla localizzazione dell’immobile, la destinazione e alla dimensione dell’immobile in sé. Dunque, la rendita catastale costituisce il punto di partenza per determinare il valore catastale, ovvero il valore immobiliare per successione, anche detto valore fiscale; questo funge da base imponibile per il calcolo di diverse imposte legate agli immobili, come l'IMU, le imposte catastali e ipotecarie, nonché quelle di successione e donazione.

Da sottolineare è che valore catastale differisce dal valore di mercato, il quale rappresenta invece il prezzo concordato al momento della compravendita. Per fare un esempio pratico, prendiamo un caso di compravendita fra privati. Nel caso l’acquirente chieda al notaio di applicare il metodo del prezzo-valore, le imposte saranno calcolate sul valore catastale anziché sul valore di mercato. Poiché quest'ultimo è generalmente più alto, l'uso del valore catastale permette un importante risparmio fiscale.

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Chi stabilisce il valore di un immobile in successione?

l valore di un immobile in successione viene determinato dagli eredi o dai beneficiari, che devono dichiararlo nella dichiarazione di successione. Per stabilire questo valore, bisogna dunque calcolare la rendita catastale, la quale sarà rivalutata del 5% per poi essere moltiplicata per un coefficiente determinato in base alla categoria catastale del bene.

Come si calcola il valore di un immobile partendo dalla rendita catastale

Come analizzato, la rendita catastale si determina considerando una combinazione di elementi quali le tariffe d’estimo, la destinazione d’uso, la posizione dell’immobile e le sue dimensioni; è possibile reperire tutte queste informazioni presso l’Agenzia del Territorio o l’ufficio catastale locale. Dopo aver determinato la rendita catastale, bisogna calcolare il valore catastale: una volta calcolato, è possibile determinare il valore catastale, che costituisce la base imponibile per il calcolo di diverse imposte, tra cui l’IMU, l’imposta di successione e l’imposta ipotecaria.

Come si calcola il valore di un immobile per la successione

Per eseguire il calcolo del valore immobiliare ai fini della successione, bisogna seguire un processo specifico. Come primo passo bisogna considerare che la rendita catastale deve essere rivalutata del 5%; la cifra ottenuta dovrà essere quindi per il coefficiente corrispondente alla categoria catastale dell’immobile.

Di seguito l’elenco dei coefficienti corrispondenti alla categoria catastale dell’immobile: 

• 110: per la prima casa;
• 120: per gli immobili nelle categorie catastali A e C (esclusi gli A/10 e i C/1);
• 140: per gli immobili delle categorie B;
• 60: per i fabbricati delle categorie A/10 (come, ad esempio, studi privati e uffici) e D;
• 40,80: per gli immobili appartenenti alle categorie C/1 ed E;
• 90: per i terreni classificati come agricoli (e quindi non edificabili).

Esempio pratico di calcolo del valore di un immobile ereditato

Si prenda il caso di un immobile ereditato, catalogato come prima casa, con una rendita catastale di 1000 euro. Dovremo dunque rivalutare la rendita del 5% per poi moltiplicare il risultato per il coefficiente di 110 - riservato alle prime case. Il risultato di tale operazione è valore catastale, il quale corrisponderà a 115.500 euro.

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Imposta per successione: in cosa consiste e come si calcola

Per stabilire l’importo dell’imposta di successione bisogna presentare una dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate, la quale dovrà includere tutti i beni mobili e immobili ereditati, suddividendoli in crediti e debiti: la differenza fra questi costituisce il patrimonio netto, su cui verrà calcolata l’imposta.

L’aliquota dell’imposta di successione cambia in base al grado di parentela con il defunto:

• 4% per i parenti diretti (ovvero genitori e figli)
• 6% per fratelli e sorelle
• 8% in tutti gli altri casi di parentela. 

Dunque, per fare un esempio, si prenda un valore netto del patrimonio ereditato pari a 50000 euro: l’imposta per un figlio sarà del 4%, quindi di 2000 euro, per un fratello del 6%, 3000 euro, e così via.

Franchigie ed esenzioni

Per franchigie si intendono le soglie di esenzione che riducono l'importo dell'imposta di successione. Per coniugi e figli, la franchigia è fissata a un milione di euro per ciascun erede, mentre per fratelli e sorelle è pari a 100.000 euro. 

Nel caso il valore dell'immobile ereditato superi la franchigia, l’imposta verrà calcolata solo sulla parte eccedente secondo quanto segue:

• Per coniugi e figli: franchigia di 1.000.000 euro e aliquota del 4% sulla parte eccedente.
• Per fratelli e sorelle: franchigia di 100.000 euro e aliquota del 6% sulla parte eccedente.
• Per altri parenti e soggetti: nessuna franchigia e aliquota dell'8%.

Ciò significa che, se il valore del patrimonio ereditato rimane entro questi limiti, si verrà esentati dal dover pagare l'imposta di successione. Tuttavia, anche quando non è dovuta questa imposta, restano comunque applicabili le imposte ipotecarie e catastali.