Quali regole devono essere rispettate per vendere metà casa al coniuge

Le compravendite immobiliari tra moglie e marito sono delle operazioni possibili, almeno sotto il profilo legale, anche se sono rare e rischiose sotto alcuni punti di vista. È possibile, infatti, vendere metà casa al coniuge quando la coppia è in regime di separazione dei beni sulla prima casa o abbia optato per la comunione dei beni ed uno dei due abbia intenzione di intestare al consorte delle proprietà che non vi rientrino. I rischi legati a questi tipi di operazione sono quelli legati alla vendita fittizia del bene.

Come posso vendere il 50% di un immobile al mio coniuge

Il primo passo da compiere nel momento in cui si ha intenzione di vendere metà della casa al coniuge è ottenere una valutazione dell’immobile. È importante ricorrere ad una perizia accurata ed imparziale, grazie alla quale si riesca ad ottenere il reale prezzo di mercato della proprietà di cui si ha intenzione di cedere il 50%.

Il passaggio di proprietà richiede l’intervento di un notaio, che deve occuparsi del rogito e, successivamente, dovrà registrare il passaggio di proprietà. Nel caso in cui sull’immobile dovessero gravare delle ipoteche o dei mutui, devono essere trasmesse all’istituto bancario le informazioni relative alla cessione della quota al coniuge, per verificare quale impatto la compravendita possa avere sul finanziamento che è stato richiesto. Potrebbe essere necessario, infatti, sottoscrivere ulteriori documenti o rinegoziare i termini del mutuo.

Freepik

Come posso vendere metà casa al mio coniuge

La strada da percorrere per vendere casa, anche con agenzia immobiliare, al coniuge è sostanzialmente la stessa che contraddistingue una normale compravendita.

Spesso e volentieri, però, l’operazione non è facile, soprattutto quando si tratta di un immobile adibito a casa coniugale e la coppia ha divorziato. Può capitare, infatti, che il giudice decida di permettere ad uno dei due di abitare l’immobile quando vengono affidati i figli.

Le imposte da pagare sulla compravendita

Come abbiamo accennato in precedenza è necessario ricorrere ad un notaio per vendere metà casa al convivente o al coniuge. Gli accordi tra privati, in questo caso, non sono validi. Tra i costi che è necessario sostenere, oltre all’onorario del notaio, c’è l’imposta di registro, che è pari al 9%. Se, invece, per l’acquirente si tratta della prima casa, l’aliquota scende al 4% del valore catastale.

È necessario poi versare l’imposta catastale e quella ipotecaria, che sono pari a 50 euro ciascuna, se l’operazione coinvolge l’immobile adibito a prima casa. Per gli altri immobili, invece, corrispondono rispettivamente all'1% e al 2% del valore del bene.

Freepik

Quando si perdono i benefici fiscali

Fattore a cui è necessario prestare attenzione, nel momento in cui si ha intenzione di vendere la casa al coniuge, è legata al bonus prima casa, ossia alle agevolazioni che si ottengono nel momento in cui si acquista l’immobile. Quando l’operazione viene effettuata all'interno di una coppia sposata e si conclude prima dei cinque anni dal rogito, si perde completamente il bonus.

Sarà necessario, a questo punto, versare all’Agenzia delle Entrate, a cui si dovranno aggiungere le sanzioni (pari al 30%). Il discorso cambia se la cessione dell’immobile avviene nell’ambito di un accordo di separazione: in questo caso i benefici fiscali non vengono persi. La questione, tra l’altro, nel corso degli anni è stata affrontata più volte dalla stessa Agenzia delle Entrate e dalla giurisprudenza e si può dire che ci sia una sorta di uniformità di vedute.

Nel momento in cui il trasferimento di un immobile - per vendita o donazione - viene effettuata in occasione di una separazione, non sono previste delle sanzioni fiscali e l'operazione risulta essere completamente lecita.

Perché si dovrebbe vendere la casa al coniuge

Domanda che potrebbe sorgere spontanea a questo punto, è perché una casa debba essere venduta al coniuge. I motivi possono essere i più disparati.

• La decisione potrebbe essere presa per intestare al partner i propri beni, in modo da evitare che possano essere aggrediti dai creditori e pignorati. Dato che la donazione non tutela in questo senso, si preferisce ricorrere alla vendita.
• L’operazione si può concludere nel più ampio ambito di una separazione: un coniuge può vendere il 50% della casa all’altro all'interno di un accordo di divisione dei beni in comunione, che si concretizza nel momento in cui si separano.
• La cessione potrebbe rientrare in un più ampio accordo che prevede la riduzione o la limitazione dell’assegno di mantenimento.

Freepik

Il problema della vendita simulata

In questo più ampio contesto la situazione a cui è necessario prestare attenzione è quella della vendita simulata: anche quando è intestata all’altro coniuge, quello che ha deciso di venderla continua a gestire l'immobile. 

Benché la vendita di una casa cointestata sia perfettamente lecita, può essere impugnata nel momento in cui dovesse risultare una simulazione, attraverso la quale danneggiare altri soggetti.

Una vendita simulata può essere contestata da soggetti terzi, i quali dovranno dimostrare che l’atto è stato simulato. Perché si realizzi la vendita fittizia dell’immobile, i coniugi non devono aver acquistato l’immobile in comunione dei beni.