Cosa significa sfrattare un inquilino e cosa comporta

Sono diverse le motivazioni che possono indurre il proprietario di un immobile a chiedere all’inquilino di lasciarlo libero. Ma ai fini pratici, sfrattare che significato ha? È sostanzialmente un'intimazione attraverso la quale si richiede che un alloggio o un fondo dato in affitto venga lasciato libero entro determinati termini, che sono previsti dalla legge. Volendo cercare il significato etimologico di sfratto, il termine è un derivato di fratta, ossia recinto, a cui è stato aggiunto una s, che ha un significato sottrattivo.

Cosa significa sfrattare una persona

Al di là del significato etimologico di sfrattare, le operazioni di sfratto hanno dei risvolti molto pratici. Siamo davanti, infatti, ad un procedimento legale attraverso il quale il proprietario di un immobile chiede ad un giudice di ordinare il suo sgombero. Sono diverse le motivazioni che possono portare a questa decisione, anche se generalmente sono legate alla morosità del pagamento o alla scadenza dello stesso accordo.

A disciplinare ufficialmente lo sfratto sono il Codice di Procedura Civile e la Legge n. 392/1978 (quest’ultima ha come oggetto le locazioni urbane). Nello specifico l’articolo 658 del C.p.c. permette al proprietario dell’immobile di sfrattare l’inquilino nel caso in cui non sia in regola con il pagamento dell’affitto o perché il contratto è scaduto.

È necessario che l’inquilino riceva una formale notifica e possa opporsi nelle sedi opportune. In alternativa ha la possibilità di chiedere il cosiddetto termine di grazia in modo da regolarizzare la propria posizione.

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Le tutele previste dalla legge

È importante sottolineare che la normativa attualmente in vigore tutela entrambe le parti. Il locatore ha pieno diritto a rientrare in possesso dell’immobile, ma allo stesso tempo l’inquilino non può essere vittima di uno sfratto arbitrario o semplicemente ingiustificato.

Nel caso in cui si dovessero venire a verificare determinate situazioni, il giudice ha la possibilità di sospendere lo sfratto in modo che l’inquilino abbia la possibilità di trovare un alloggio alternativo: questa possibilità viene concessa quando si presentano delle situazioni di disagio.

Cosa significa avere lo sfratto

A cosa va incontro l’inquilino quando riceve lo sfratto? È bene premettere che un contratto di locazione impone degli obblighi ai contraenti: nello specifico il conduttore è obbligato a versare il canone di locazione che è stato pattuito e, soprattutto, è tenuto a lasciare l’immobile libero nel momento in cui l’accordo scade. Sempre che non ci sia il rinnovo.

Una volta che l'inquilino ha ricevuto una notifica di sfratto si deve preparare a lasciare libero l'immobile entro i termini che sono stati stabiliti dalla sentenza. Se non dovesse provvedere in tal senso, il proprietario ha diritto a chiedere l'intervento delle forze dell'ordine.

Il rilascio dell'immobile non prevede solo di svuotarlo di tutti gli oggetti personali e dei mobili, se sono di proprietà. Ma è necessario anche lasciarlo pulito. È un'operazione da gestire con le dovute tempistiche, perché il trasferimento dei mobili può richiedere molto tempo.

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Quali sono le cause che portano allo sfratto

Come abbiamo accennato in precedenza sono principalmente due le cause che possono portare ad un’intimazione di sfratto: la finita locazione e la morosità. Ma vediamo nel dettaglio quando si vengono a verificare:

• nel momento in cui si conclude la locazione, perché il contratto arriva alla sua scadenza naturale, il locatore ha la possibilità di chiedere che l’immobile gli venga restituito. In questo caso l’inquilino non ha la possibilità di rinnovare tacitamente l’accordo; anzi deve liberare l’immobile entro la data che le parti hanno pattuito. Nel caso in cui l’inquilino non dovesse andarsene, il proprietario ha la possibilità di rivolgersi al Tribunale per tutelare i propri diritti;
• lo sfratto per morosità avviene nel momento in cui il conduttore non paga regolarmente l’affitto pattuito. Anche in questo caso il proprietario dell’immobile ha la possibilità di chiedere che la sua proprietà venga liberata e può pretendere il pagamento degli importi non versati a tempo ed ora. Proprio per quanto riguarda i canoni di locazione scaduti, il locatore può richiedere un decreto ingiuntivo per chiedere il saldo del debito.

La procedura che viene attivata dal proprietario, in entrambi i casi, è la stessa. Volendo sintetizzare al massimo, con l’intimazione di sfratto il proprietario dell’immobile avvia la procedura attraverso la quale chiede la liberazione dell’immobile all’inquilino. La domanda deve essere presentata presso il tribunale territorialmente competente.

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Cos’è lo sfratto esecutivo

Volendo sintetizzare al massimo, lo sfratto esecutivo è la fase attraverso la quale si conclude la procedura legale per liberare l’immobile. Si giunge a questo momento quando, dopo che lo sfratto è stato convalidato da un giudice, l’inquilino non lascia libero spontaneamente l’immobile. Molto pragmaticamente lo sfratto esecutivo consiste nell’esecuzione forzata dell’ordinanza giudiziaria: interviene un ufficiale giudiziario, che garantisce che l’immobile viene rilasciato al locatore.

Per ottenere lo sfratto esecutivo, la procedura è precisa e ben delineata:

• convalida dello sfratto: è il primo passo per chiedere la liberazione dell’immobile. È un provvedimento emanato da un giudice, che costituisce un vero e proprio titolo esecutivo;
• precetto, nel caso in cui l’inquilino non dovesse lasciare in maniera spontanea l’immobile entro il termine fissato dal giudice, il locatore, attraverso il proprio avvocato, può chiedere la notifica di un atto di precetto;
• esecuzione forzata: nel caso in cui l’inquilino non dovesse liberare l’immobile entro i 10 giorni successivi al precetto, l’ufficiale giudiziario si attiva per l’esecuzione forzata dello sfratto;
• intervento dell’ufficiale giudiziario. Laddove sia necessario si richiede l’assistenza di un fabbro, grazie al quale l’ufficiale giudiziario libera l’immobile;
• rilascio dell’immobile, dopo che l’inquilino è uscito dall’immobile, questo viene consegnato al proprietario.