Contratto di compravendita immobiliare, quando diventa nullo

Il diritto civile si sofferma in modo preciso e dettagliato sulle operazioni relative all’acquisto della casa dei propri sogni, dando ampio spazio a quelle che potrebbero essere le cause di nullità del contratto di compravendita immobiliare. Questo, infatti, può essere considerato non valido nel caso in cui dovesse essere riscontrato un difetto di forma, un'eventuale illiceità dell’oggetto o l’impossibilità dello stesso. In altre parole, un contratto diventa nullo quando non soddisfa i requisiti che ha previsto la normativa o, quando, l'oggetto dovesse essere illecito.

Cause della nullità di una proposta di acquisto immobiliare

Una proposta di acquisto viene considerata nulla nel momento in cui dovessero essere presenti delle condizioni che ne vanno a minare la sua validità formale. Sono diversi i motivi che ne possono determinare la nullità dopo la vendita di una casa: vediamo quali sono.

Non sono presenti i requisiti essenziali

Tra le cause di nullità del contratto di compravendita immobiliare c’è la mancanza dei requisiti formali. Perché possa essere considerata valida, all’interno della proposta di acquisto devono essere presenti:

• i dati completi del venditore e dell’acquirente;
• la descrizione dettagliata e precisa dell’immobile;
• il prezzo pattuito tra le parti e le modalità scelte per effettuare il pagamento;
• le condizioni e i termini che determinano la validità della proposta.

Nel momento in cui dovesse mancare anche uno degli elementi che abbiamo appena visto, la proposta di acquisto sarebbe nulla: non è in grado di soddisfare i requisiti che la normativa richiede per i contratti immobiliari.

Non è stata formulata una proposta scritta

Gli atti relativi alle compravendite di un immobile devono essere obbligatoriamente redatti in forma scritta: a prevederlo è la normativa attualmente in vigore. Nel caso in cui dovesse essere presentata esclusivamente oralmente non avrebbe alcun valore giuridico: per questo verrebbe considerata nulla.

Sono presenti degli errori o dei vizi di forma

La redazione della proposta di acquisto deve essere formulata correttamente, perché la presenza di vizi di forma - stiamo pensando a degli errori nell'identificazione delle parti o dell’immobile - la rendono nulla.

Ma non solo: nel caso in cui il documento dovesse essere incompleto o non firmato da una delle parti non avrebbe valore legale.

Una proposta in contrasto con la legge

Altro problema che porta all’annullamento del contratto è la presenza di clausole o condizioni che risultino essere in contrasto con la legge. Stiamo pensando, per esempio, a degli accordi fraudolenti o dei vincoli che siano in evidente contrasto con le norme attualmente in vigore in materia contrattuale.

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Le cause per l'annullamento di un atto di compravendita

I motivi per i quali un atto di compravendita - anche attraverso una vendita con agenzia immobiliare - può essere annullato sono, generalmente, legati all’invalidità del contratto. Le cause possono essere:

• vizi del consenso, per un errore, una violenza o un dolo;
• incapacità legale - o anche più semplicemente naturale - di una delle parti;
• nel caso di rappresentanza, un evidente conflitto di interessi.

Vizi del consenso

Una delle cause che possono portare alla nullità del contratto di compravendita immobiliare sono i vizi di consenso, che possono essere determinati:

• da errori sostanziali o essenziali nella volontà di una delle due parti;
• dalla violenza fisica o psicologica che viene esercitata per indurre alla stipula del contratto;
• dall’inganno o dal raggiro adottato per convincere l’altra parte a firmare il contratto di compravendita.

L’incapacità legale dei contraenti

Nel caso in cui una delle parti contraenti sia incapace legalmente a sottoscrivere un contratto di compravendita immobiliare è possibile chiederne l’annullamento. Questo può avvenire quando una delle parti sia:

• un minorenne;
• un interdetto;
• un incapace di intendere o volere.

L’annullamento può essere richiesto nel caso in cui l’altra parte fosse a conoscenza della situazione o abbia agito in malafede.

Conflitto di interessi

Se una delle parti è rappresentata da un soggetto che agisce in conflitto di interessi, il contratto può essere annullato.

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Entro quanti anni si può impugnare un atto di vendita

Elemento importante per chiedere che un atto di compravendita venga annullato sono le tempistiche: può essere richiesto per un periodo che oscilla tra i 5 e i 20 anni. A determinare una forbice così ampia sono le motivazioni che spingono a contestare il contratto.

Vediamo alcuni esempi che possono giustificare un’eventuale impugnazione:

• il proprietario ha contratto dei debiti. I creditori possono impugnare entro 5 anni la vendita dell’immobile e renderla ufficialmente nulla;
• quando la donazione dovesse ledere i diritti di terzi - come gli eredi -: l’atto di vendita attraverso la quale è stata conclusa può essere impugnato per renderlo nullo. Deve essere effettuato entro 20 anni.

Le conseguenze di un atto di compravendita nullo

Indubbiamente, una delle conseguenze più evidenti dell’annullamento di un contratto di compravendita è la sua retroattività: in altre parole si ritiene che non sia mai esistito. Le parti, quindi, devono restituire le prestazioni già eseguite. Il venditore deve rimborsare gli importi che ha ricevuto dall’acquirente. Nel caso in cui l’immobile sia stato trasferito, deve tornare al proprietario iniziale.

Compratore e venditore non possono far valere nei confronti di terzi il contratto nullo. Tutte le obbligazioni accessorie collegate al contratto principale decadono in modo automatico.

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Atto notarile nullo per abuso edilizio

Quando sono presenti degli abusi edilizi nell’immobile, l’atto notarile o un contratto di compravendita non diventano nulli in modo automatico. L’eventuale validità è condizionata da una serie di fattori. Nel caso in cui il venditore non dovesse aver dichiarato l’abuso e l’acquirente lo dovesse scoprire in un secondo momento, l’atto può essere annullato.

Volendo sintetizzare al massimo si configurano due differenti situazioni.

Abuso non dichiarato nell’atto notarile

Nel caso in cui l’abuso non è stato dichiarato nell’atto notarile l’acquirente ha la possibilità di chiedere che il contratto venga annullato.

Il venditore che avesse omesso di dichiarare l’abuso edilizio può andare incontro a sanzioni penali e, in certi casi, si rischia la demolizione dell’immobile.

Abuso edilizio dichiarato nell’atto notarile

Se, invece, l’abuso edilizio è dichiarato esplicitamente all’interno dell’atto notarile, il contratto di compravendita è valido a tutti gli effetti. Questo perché l’acquirente è a conoscenza del problema.

Essere in possesso di questa informazione gli permette di accettare o meno l’immobile a fronte di una situazione problematica. E di sanare l’abuso laddove sia possibile.