Come si fa a vendere la quota di una casa in comproprietà

Per poter concludere la cessione della quota di un immobile è sempre necessario ottenere il consenso di tutti i comproprietari, che devono formalizzare ufficialmente la propria volontà con un atto notarile.

Ma cosa succede se qualcuno non dovesse essere d’accordo? In questo caso come si può vendere una casa in comproprietà? Nel momento in cui si dovesse venire a realizzare questa eventualità è possibile procedere con la cessione della propria quota lo stesso, ma è necessario procedere con una divisione giudiziale.

Cosa fare se un comproprietario non vuole vendere

Sono diversi i motivi per i quali si è comproprietari di un immobile: si è effettuato un acquisto congiunto - opzione scelta dai coniugi - o si è entrati in possesso del bene a seguito di una successione ereditaria. Quanti si dovessero trovare in questa situazione, potrebbero avere intenzione di cedere la propria quota: la strada da percorrere per raggiungere il proprio obiettivo è condizionata dal fatto che vi sia o meno un accordo con gli altri comproprietari.

Prima di addentrarci in questa materia, ad ogni modo, è necessario sottolineare due punti fermi molto importanti:

• nessun comproprietario ha il diritto di comprare con la forza la quota di un altro;
• ogni singolo comproprietario ha la possibilità di muoversi liberamente per far valere i diritti personali relativi alla quota di sua proprietà.

Queste premesse sono indispensabili, perché, fermi restando i diritti di tutti i soggetti, è bene sottolineare che non è detto che tutti i comproprietari abbiano intenzione di vendere l’immobile. Ogni singola opinione - anche se contrastante - è assolutamente lecita e come tale deve essere rispettata.

Purtroppo quando i progetti individuali si muovono in direzioni opposte, per risolvere la situazione è necessario muoversi per vie legali, in modo che ogni singolo comproprietario possa far valere il proprio diritto, anche quando gli altri soggetti coinvolti sono di parere opposto. Ricorrere ad una soluzione di tipo legale evita che un singolo soggetto rimanga bloccato all’interno di una comproprietà indesiderata. O che comunque non sia ritenuta soddisfacente per le proprie necessità.

Freepik

Quando è possibile obbligare un comproprietario a vendere

A questo punto è tempo di rispondere alla regina delle domande: un comproprietario può essere obbligato a vendere? È possibile farlo ma solo se si parla dell’intero immobile e non unicamente della sua quota: ma è necessario seguire le procedure legali.

Cerchiamo di capire meglio: nessun giudice potrà mai obbligare un comproprietario a cedere la propria quota di comproprietà, nel caso in cui il suo titolare ne sia entrato in possesso lecitamente e la stia sfruttando nelle modalità previste dalla legge. Non si può imporre la cessione della quota ad un altro dei comproprietari.

Quello che è possibile chiedere in tribunale è la come vendere la casa nella sua interezza, ossia di tutte le quote, compresa quella del soggetto che non ha intenzione di vendere. Su questo argomento è chiaro quanto prevede l'articolo 1108, comma 3 del Codice Civile, il quale prevede che per gli atti di disposizione di un bene comune - nei quali rientra la vendita - è necessario ottenere l’accordo unanime di tutti i comproprietari.

A fronte di questa situazione, il giudice dovrà verificare se è possibile mediare in qualche modo tra le parti: nel caso in cui non si dovesse giungere ad un accordo, si dovrà procedere con la decisione giudiziale dell’immobile.

Freepik

Come posso vendere il 50% di un immobile in comproprietà

La vendita di una quota pari al 50% di comproprietà di un immobile deve essere effettuata seguendo una procedura ben precisa, la quale è condizionata dalla situazione in cui il singolo soggetto si trova. In linea di principio è possibile vendere il proprio 50% all’altro comproprietario o a un terzo acquirente. Nel caso in cui non si dovesse trovare un accordo tra i vari comproprietari è necessario procedere con una divisione giudiziale.

Accordo con gli altri comproprietari

Sicuramente questa è la situazione migliore. Tutti i comproprietari sono d’accordo: a questo punto è possibile vendere l’intero immobile e il ricavato viene diviso sulla base delle rispettive quote.

Non è obbligatorio che l’acquirente sia una terza parte: l’acquirente può essere anche l’altro comproprietario. Ad ogni modo è necessario formalizzare l’operazione con un atto notarile di compravendita.

Come posso vendere la mia parte di casa in comproprietà

Cosa succede, invece, se non viene trovato un accordo con gli altri comproprietari? Se non fossero disposti ad acquistare una parte della proprietà o se non volessero cedere completamente l’immobile? A questo punto il singolo comproprietario ha la possibilità di vendere ad un terzo soggetto la propria quota indivisa: deve, però, rispettare il diritto di prelazione dei cointestatari.

A parità di condizioni, quanti sono comproprietari dell’immobile hanno diritto ad essere preferiti rispetto ad un terzo acquirente e quindi acquistare la quota messa in vendita. Nel caso in cui non dovessero esercitare questo diritto, il comproprietario alienante ha la possibilità di cedere la propria quota ad un terzo, che subentrerà a tutti gli effetti al suo diritto.

Questa situazione è fattibile sulla carta, nel senso che la legge permette questo tipo di cessione. Non è detto, però, che sia facile trovare qualcuno disposto a comprare solo una quota dell'immobile, date le limitazioni a cui sarebbe sottoposto.

Come si scioglie la comunione

Ma come si fa, pragmaticamente, a valutare l'immobile e vendere ad un terso soggetto solo una quota dell’immobile? Nel momento in cui dovessero mancare degli accordi con gli altri comproprietari per una vendita amichevole dell’immobile, il soggetto che ha intenzione di uscire dalla comproprietà può promuovere giudizialmente lo scioglimento della comunione.

Siamo davanti ad un diritto imprescindibile, che quanti partecipano alla comunione hanno possibilità di esercitare in qualsiasi momento, a prescindere dall’ampiezza della loro quota o da eventuali contrasti con gli altri comproprietari.

È necessario l’intervento di un giudice, che dovrà verificare se l’immobile può essere materialmente diviso in porzioni autonome, in modo che possano essere assegnate delle proprietà esclusive ai vari comproprietari. In questo modo viene superato lo stato di indivisione.

Questa divisione, però, non è sempre materialmente possibile. In questo caso il giudice dispone la vendita all’asta dell’immobile e il ricavato verrà diviso tra i vari comproprietari.

Nel caso in cui uno o più comproprietari dovesse rendersi disponibile ad acquistare le quote degli altri - versando quanto spetta loro - si eviterà la vendita forzata.

Freepik

Vendita quota immobile tra fratelli

È possibile cedere una quota di proprietà tra fratelli. L’operazione è regolamentata dal Codice Civile: nel caso in cui si voglia mettere in vendita una quota di casa ereditata è necessario rispettare il diritto di prelazione degli altri coeredi. È il diritto, come abbiamo visto in precedenza, di acquistare la quota a parità di condizioni.

Nel caso in cui non si dovesse trovare un accordo tra i fratelli, è possibile vendere la quota di una casa ereditata valutando la divisione giudiziale, di cui abbiamo parlato in precedenza.