Posso vendere la mia quota di casa ereditata? Cosa sapere

Ereditare una comproprietà è un evento piuttosto comune, soprattutto a seguito della perdita di un genitore. Ma cosa fare se non si vuole mantenere la propria quota di proprietà? Una possibilità è sicuramente quella della vendita, che si riferisca alla sola quota o all’intero immobile in accordo con gli altri proprietari. Di seguito, tutti i dettagli in riferimento alle modalità di vendita della propria quota di una casa ereditata.

Le quote ereditarie si possono vendere?

La risposta è sì. La legge non prevede nessuna limitazione in questo senso. Tuttavia, in questo processo di vendita devono essere rispettati i diritti di tutti i coeredi, in particolar modo se si tratta di vendita a un terzo soggetto. Difficilmente, infatti, la propria quota di un bene indivisibile è vendibile a un terzo perché quest’ultimo dovrà condividere e gestire la proprietà con i restanti coeredi. Più semplice la vendita di un bene divisibile dove la quota del coerede in procinto di vendere viene semplicemente scissa dalla proprietà integralmente ereditata.

Solitamente i motivi per cui si decide di vendere la propria quota ereditaria sono molteplici:

• Debiti sulla proprietà
• Debiti non appartenenti alla proprietà
• Incapacità di mantenere la proprietà
• Disaccordo con gli altri coeredi
• Volontà di abbandonare le responsabilità riguardo la proprietà.

In ognuno dei precedenti punti sarà necessario trovare un acquirente, che sia un coerede o un terzo, che abbia interesse a divenire nuovo proprietario della quota.

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Come vendere una quota di eredità?

Sono diverse le modalità con cui è possibile cedere la propria quota ereditaria, non solo come vendita formale ma esiste anche la possibilità di donazione. Questo può accadere solo quando ci si trovi davanti alla possibilità di una vendita, questo perché può accedere che uno dei proprietari si rifiuti di vendere la quota dell'immobile.

Cessione quota ereditaria a titolo gratuito

Nel caso in cui ci si voglia liberare della propria quota ereditaria senza interesse economico di alcun tipo è possibile procedere con la donazione della propria quota. Si tratta di una cessione della quota a titolo gratuito nei confronti di uno o più dei coeredi proprietari. In questo modo il donante si libererà di ogni vincolo legato all’immobile; tuttavia, sarà comunque necessario pagare le imposte previste per la donazione.

Vendita quota dell'immobile ereditato a un coerede

La modalità di vendita più rapido è quella di vendere a un coerede. Ad esempio, questo accade con la vendita della quota ereditaria tra fratelli, dove un fratello venderà all’altro la propria quota e si svincolerà dai doveri legati alla proprietà dell’immobile. 

Grazie al diritto di prelazione, i coeredi detengono sempre un posto privilegiato nella vendita della quota rispetto ai soggetti terzi. Il diritto di prelazione, però, non viene applicato tra coeredi: se la proposta di vendita viene fatta a uno dei coeredi gli altri non subiscono l’obbligo di essere informati.

Vendita quota dell'immobile ereditato a un soggetto terzo

È sicuramente possibile vendere la propria quota ereditaria a un soggetto terzo purché venga rispettato il diritto di prelazione. In questo modo i coeredi hanno la priorità sull’acquisto della quota messa in vendita. Riassumendo, la quota può essere messa in vendita a un terzo solo ed esclusivamente se gli altri coeredi non hanno intenzione di acquistarla.

Per procedere con questa vendita bisognerà per prima cosa informare tutti gli eredi della proposta di vendita e relativo prezzo. Una volta fatto ciò sarà necessario aspettare 60 giorni per concludere la vendita al soggetto terzo, in modo tale da dare ai coeredi il tempo di valutare l’acquisto personale della quota in vendita. Decaduta questa finestra temporale, il venditore sarà libero di procedere direttamente con il passaggio della quota all’acquirente terzo di sua scelta.

Nel caso in cui la vendita a terzi avvenga senza aver informato gli altri coeredi, quest’ultimi hanno il diritto di riscatto. Tale diritto permette ai coeredi di riacquistare la quota dal soggetto terzo purché esso riceva il corrispettivo del prezzo sostenuto per l’acquisto. Per esercitare il riscatto i coeredi devono citare in giudizio direttamente l’acquirente entro il termine di prescrizione, ovvero pari a 10 anni dalla data della vendita.

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Quanto costa vendere una quota ereditaria?

Non è possibile fare una stima precisa dei costi di vendita della quota ereditaria poiché relativa al valore dell’immobile e della quota che si intende mettere in vendita. Ma anche nel caso di vendita della sola quota ereditaria sarà necessario pagare delle imposte obbligatorie:

• Imposta di registro

• Imposta ipotecaria

• Imposta catastale.

Non è possibile vendere casa prima della successione, questo perché fino alla conclusione di tale procedimento non si risulterà proprietari, o comproprietari, dell’immobile. In questo caso, alle imposte sopraelencate saranno da aggiungere tutte le tassazioni legate al passaggio di successione.