Il mattone si conferma ancora una volta un pilastro degli investimenti in Italia. Secondo l’ultima analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, nel secondo semestre 2024 il rendimento medio annuo da locazione nelle grandi città è salito al 5,8%, in aumento rispetto all’anno precedente grazie alla crescita dei canoni di affitto.
Rendimenti: Genova guida la classifica
Tra le metropoli italiane, Genova si posiziona al primo posto con un rendimento annuo lordo del 7,6%, seguita da Palermo (7,2%) e Verona (6,7%). Subito dietro troviamo Bari (6,5%), che consolida la sua attrattività, mentre Napoli (5,4%) e Bologna (5,3%) si collocano nella fascia media. Più contenuti, invece, i ritorni di Roma e Torino (5,2%), Milano (4,6%) e Firenze (4,4%), penalizzate da prezzi d’acquisto molto elevati. Il dato nazionale (5,8%) si riferisce al rendimento di un bilocale tipo da 65 mq e riflette l’aumento medio dei canoni di locazione registrato nel corso del 2024.
L’investimento immobiliare pesa il 18,4% delle compravendite
Nonostante una lieve contrazione rispetto al 19,5% del 2023, l’investimento in abitazioni a fini locativi resta importante: il 18,4% delle compravendite intermediate dalle agenzie Tecnocasa nel 2024 ha avuto finalità di investimento.
Napoli guida la classifica con il 39,3% di acquisti destinati a mettere a reddito l’immobile, mentre in altre città la quota è più contenuta. Il fenomeno riguarda soprattutto aree con università, poli aziendali, servizi e progetti di riqualificazione urbana, fattori che alimentano la domanda di affitto.
Rivalutazione del capitale: Milano al top
Non si tratta solo di redditività immediata. Chi investe nel mattone guarda anche alla rivalutazione nel lungo periodo. Dal 1998 al 2024, nelle grandi città italiane i prezzi delle abitazioni sono cresciuti in media del 51,5%. La performance migliore è quella di Milano (+140,3%), seguita da Firenze (+82,7%).
Canoni di locazione in crescita
Nella seconda parte del 2024, i canoni hanno registrato in generale un incremento medio del +4,7% per i monolocali, +5,0% per i bilocali e +5,1% per i trilocali.
La domanda rimane forte, sostenuta da:
- chi non riesce ad acquistare casa per mancanza di accesso al credito,
- chi sceglie volutamente di non comprare,
- lavoratori e studenti fuori sede.
L’offerta, invece, è limitata dal timore di morosità da parte dei proprietari e dalla concorrenza degli affitti brevi, che drenano unità dal mercato tradizionale, soprattutto nelle città a vocazione turistica.
Dove i canoni crescono di più
Le città che hanno visto gli aumenti più marcati nel secondo semestre 2024 sono:
- Bari (+10,5% sui monolocali, +9,9% sui bilocali, +8,4% sui trilocali),
- Bologna (+8,5% sui trilocali),
- Roma, spinta dal Giubileo, con +5,2% sui bilocali e +5,0% sui trilocali.
Anche Torino e Napoli hanno mostrato incrementi sostenuti, mentre Milano ha registrato rialzi più contenuti ma comunque positivi (+2,1% sui bilocali, +2,7% sui trilocali).
Nel dettaglio:
- Milano: da 832 € (monolocale) a 1.565 € (trilocale)
- Roma: da 687 € a 1.125 €
- Bologna: da 663 € a 982 €
- Firenze: da 660 € a 981 €
- Napoli: da 506 € a 881 €
- Torino: da 381 € a 645 €
- Genova: da 358 € a 564 €
- Palermo: da 353 € a 564 €
- Verona: da 504 € a 811 €
- Bari: da 461 € a 720 €
Negli ultimi dieci anni i canoni sono cresciuti del +41,7% nelle grandi città e del +26,6% nei capoluoghi di provincia, confermando un trend di lungo periodo di forte incremento.
Tipologia di contratti: più transitori, meno lunghi
Sul fronte contrattuale, calano leggermente i contratti di locazione per motivi abitativi, passati dal 61,2% al 60,2%, mentre crescono quelli per motivi di lavoro (dal 26% al 28,7%). In aumento anche i contratti a canone transitorio, saliti dal 32,7% al 33,4%, una formula preferita dai proprietari che consente maggiore flessibilità rispetto agli accordi di lunga durata.
Prospettive per i canoni di affitto in Italia
Il 2024 si è chiuso con un mercato delle locazioni vivace, spinto dalla domanda e da un’offerta ancora scarsa. Gli investitori continuano a guardare con interesse al settore, attratti da rendimenti in crescita e dalla prospettiva di una rivalutazione del capitale nel lungo periodo. Tuttavia, le differenze territoriali restano marcate: se città come Genova, Palermo e Verona garantiscono ritorni elevati, centri come Milano e Firenze si confermano più sicuri sul fronte della rivalutazione del valore dell’immobile.
In un contesto in cui l’accesso al credito rimane complicato e gli affitti brevi erodono parte dell’offerta, la casa si riafferma come bene rifugio, ma con dinamiche sempre più polarizzate tra aree ad alto rendimento e città a forte potenziale di crescita patrimoniale.
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