Il settore del Living in Italia si conferma tra i mercati immobiliari più solidi e resilienti d’Europa, grazie a fondamentali robusti, a una domanda che continua a superare l’offerta e a prospettive di crescita strutturale nel medio-lungo periodo. È quanto emerge dalla quarta edizione del report Italian Living Overview 2025: “Evolving markets and emerging opportunities” redatto da Savills.
Investimenti in crescita e fiducia degli istituzionali
Nel primo semestre 2025 gli investimenti nel settore hanno raggiunto 670 milioni di euro, registrando un balzo del +118% rispetto al 2024. A spingere il comparto sono condizioni di finanziamento più favorevoli, la stabilizzazione dei rendimenti e una crescente disponibilità di asset operativi. Secondo l’indagine Savills, quasi il 50% degli investitori istituzionali considera ormai il Living una asset class “core” (contro il 18% del 2024), mentre il 53% prevede di aumentare la propria esposizione sull’Italia nei prossimi 12-24 mesi.
Milano e Roma: i due poli più dinamici
Milano e Roma si confermano le città di riferimento per investitori e operatori. Entrambe combinano una relativa accessibilità rispetto ad altre capitali europee con una domanda strutturalmente elevata.
- Milano registra una crescita costante dei contratti di locazione e consolida il proprio ruolo di hub economico e culturale internazionale. Nel primo semestre 2025 sono state effettuate quasi 12.000 compravendite residenziali (+6,8% su base annua), con prezzi medi di circa 4.650 €/mq. Anche sul fronte affitti, Milano resta la città più cara con una media di 225 €/mq/anno, ma la domanda continua a spingere i valori, sostenuta da studenti e giovani professionisti
- Roma rimane il mercato più ampio d’Italia, con oltre 18.000 transazioni residenziali nel primo semestre 2025 (+7% YoY). I prezzi medi si attestano sui 3.350 €/mq, con canoni di locazione intorno ai 195 €/mq/anno. Anche qui il mercato rimane competitivo rispetto a Londra, Parigi o Berlino, ma il fabbisogno abitativo è crescente, alimentato da studenti, lavoratori in mobilità e famiglie
PBSA e Build-to-Rent: i segmenti in maggiore espansione
Il comparto più dinamico resta quello dello student housing (PBSA). In Italia sono iscritti oltre 1,9 milioni di studenti, ma i posti letto disponibili non superano le 85.000 unità. Solo a Roma mancano circa 63.000 posti, a Milano oltre 67.000. La pipeline nazionale prevede 32.000 nuovi letti entro il 2028, di cui il 36% concentrato proprio a Milano. Le tariffe riflettono questa tensione: a Milano un letto in residenza privata arriva fino a 1.420 € al mese, a Roma fino a 820 €
Parallelamente cresce l’interesse per il Build-to-Rent, modello ancora emergente ma in rapida diffusione. A Milano sono attivi 24 progetti per circa 4.200 abitazioni, mentre Roma conta 4 iniziative per circa 600 unità, spesso inserite in programmi di rigenerazione urbana. Gli operatori internazionali sono i più attivi e introducono formule di multifamily con servizi aggiuntivi – dal coworking alle palestre – capaci di generare premi di affitto superiori del 15% rispetto al mercato tradizionale
Direttiva EPBD e criteri ESG: la sfida del rinnovo edilizio
Un ulteriore driver di crescita sarà l’attuazione della direttiva europea EPBD 2026, che impone standard minimi di efficienza energetica per gli edifici. Considerato che in Italia solo il 12% del patrimonio residenziale è stato costruito dopo il 2001, la sfida sarà accelerare la riqualificazione degli immobili più datati. Milano e Roma, entrambe con tassi di occupazione delle abitazioni superiori all’85%, saranno le piazze più esposte a questa trasformazione
Outlook per il settore Living in Italia
Il mercato del Living in Italia non è più percepito come una nicchia, ma come una componente centrale delle strategie immobiliari istituzionali. “Milano e Roma restano i mercati più dinamici, sostenuti da una domanda costante e da una maggiore competitività rispetto ad altre città europee” afferma Giacomo De Feo, Director Investment di Savills.
La crescente centralità di Milano e Roma, unite all’espansione di segmenti innovativi come il Build-to-Rent e il PBSA, confermano il settore come pilastro di lungo termine per i capitali internazionali. L’Italia, forte di prezzi e canoni ancora inferiori rispetto ad altre metropoli europee, resta così un mercato di riferimento per chi cerca investimenti resilienti e prospettive di crescita sostenibile.
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