Avv. Marino: "La Costituzione tutela l’accesso a un’abitazione dignitosa, non la scelta della localizzazione"

Nel dibattito pubblico sul rapporto tra sviluppo turistico, mercato immobiliare e tutela dei residenti, il richiamo al diritto alla casa è sempre più frequente. Un concetto spesso usato in modo impreciso o strumentale: secondo alcuni, è un diritto prioritario in grado di travolgere quasi qualsiasi altro bene costituzionalmente garantito, per altri nemmeno esiste, posto che la Costituzione italiana non ne fa menzione. 

Comprenderne il reale contenuto è invece indispensabile sia per operatori e investitori, sia per le istituzioni pubbliche, che dovranno mantenere l’affordable housing al centro della loro agenda orientandosi correttamente nel bilanciare le necessità del settore immobiliare residenziale rivolto all’abitativo e quello turistico-ricettivo. Per capire i risvolti di questo fenomeno, abbiamo intervistato Donatella Marino, avvocato civilista con specifica expertise in Real Estate e Hospitality e fondatore di Hospitality Law Lab

In molti sostengono che nel nostro ordinamento non esiste un vero e proprio “diritto alla casa” perché la Costituzione non ne parla. È vero?

No, non è corretto. La Costituzione non menziona letteralmente un “diritto alla casa”, ma questo non significa che il diritto all’abitazione non esista o non sia tutelato. 

Emerge dall’interpretazione complessiva di diversi principi costituzionali, come gli articoli 2 (diritti inviolabili della persona), 3 (eguaglianza sostanziale), 42 (funzione sociale della proprietà) e 47 (accesso alla proprietà e tutela del risparmio). In altre parole, il diritto all’abitazione si ricava dall’insieme dei valori costituzionali legati alla dignità, all’eguaglianza e alla solidarietà, e trova attuazione soprattutto nelle politiche abitative e ai criteri di accesso all’edilizia residenziale pubblica (ERP), nella disciplina delle locazioni e nello sviluppo delle iniziative di Student Housing, Senior Housing e più in generale del Social Housing.

Esiste quindi una posizione precisa della Corte costituzionale che individua il diritto all’abitazione in specifiche sentenze?

Sì, la Corte costituzionale ha più volte riconosciuto il diritto all’abitazione come valore costituzionale, strettamente connesso alla dignità della persona. Negli anni Ottanta, ad esempio, varie sentenze (come C. cost. n. 49/1987, n. 217/1988 e n. 404/1988) hanno qualificato l’abitazione come bene essenziale per la vita sociale e come elemento centrale delle politiche pubbliche di edilizia residenziale. 

Più recentemente, la Corte ha dichiarato incostituzionali leggi regionali che impedivano a famiglie con redditi da lavoro autonomo l’accesso ai canoni di locazione più bassi nell’edilizia pubblica in quanto ciò violava il principio di uguaglianza e la finalità di garantire l’accesso alla casa alle famiglie in condizioni economiche fragili (per esempio, C. cost. n. 112/2021).

Pur senza configurarlo come un diritto assoluto, la Corte ha chiarito che lo Stato e le Regioni devono garantirne un livello idoneo di tutela, nel rispetto delle risorse disponibili e del bilanciamento con altri interessi costituzionali. Ne emerge un orientamento ormai consolidato: la casa è un valore costituzionale da proteggere e promuovere con politiche pubbliche adeguate.

Concretamente, quindi, questo diritto alla casa cosa garantirebbe al cittadino italiano ed europeo?

Non si tratta di avere diritto a una casa specifica, né a una residenza di pregio o in una zona specifica.

 Il diritto all’abitazione riguarda l’accesso, per tutti, a un alloggio idoneo e dignitoso, capace di garantire una vita personale e familiare conforme alla dignità umana. 

Non significa quindi standard elevati o in località specifiche o di alto pregio, ma una sistemazione adeguata che consenta condizioni di vita dignitose.

Il turismo può e deve essere contenuto se compromette il diritto a una casa per tutti?

In linea di principio, sì. Ma il nodo vero è proprio l’individuazione delle località e una corretta politica del territorio. E’ necessario capire se e quando sia necessario garantire un’abitazione dignitosa proprio nelle aree a forte attrazione turistica. Spesso si tratta di contesti poveri di servizi essenziali (scuole, presidi sanitari, negozi alimentari o spazi commerciali di base), caratterizzati da vincoli alla viabilità (ZTL o vie pedonali volte a sfavorire il traffico automobilistico), privi di spazi all’aperto per bambini, strutture sportive o luoghi di aggregazione sociale stabile. 

Sono invece caratterizzati da un alto valore archeologico, naturalistico o artistico, a volte anche patrimonio UNESCO. Queste località sono più adatte alla fruizione temporanea che alla residenzialità stabile. Limitare il turismo in queste località è giustificato solo se si dimostra che, per garantire un’abitazione dignitosa a famiglie, giovani o studenti, sia davvero indispensabile farli risiedere esattamente lì, comprimendo l’offerta alberghiera o ricettiva. Non esistono automatismi: ogni scelta deve basarsi su una valutazione concreta, proporzionata e dimostrata.

Come mai molti Comuni limitano l’attività turistico-ricettiva proprio nei Centri storici pregiati?

Le motivazioni sono varie ma solitamente non hanno nulla a che vedere con il diritto all’abitazione per famiglie, studenti o giovani lavoratori meno agiati. Non c’è alcun argomento giuridicamente rilevante per cui chi ha bisogno di una casa affordable dovrebbe abitare in Piazza San Marco o a Portofino. 

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Le restrizioni all’accesso dei turisti in certe zone sono assolutamente legittime e auspicabili, a volte, ma se intervengono per risolvere i veri problemi: come il comprensibile fastidio dei residenti storici (un fastidio giuridicamente tutelato, peraltro, ma sotto altri profili) o il sovraffollamento nelle aree pubbliche che talvolta genera un forte degrado urbano. 

Basti vedere, proprio in questi giorni, l’intervento mirato sulla Fontana di Trevi che produrrà certamente più ricadute positive sul congestionamento turistico presso la Fontana che se il Comune avesse disposto la chiusura delle strutture ricettive affacciate sulla piazza e nelle adiacenze. 

Una limitazione al settore ricettivo che, peraltro, non avrebbe inciso nemmeno sulla crisi alloggiativa, posto che non è di fronte alla Fontana di Trevi che l’ordinamento deve sostenere l’affordable housing.

Non serve dunque imporre restrizioni all’attività turistico-ricettiva per sostenere la crisi alloggiativa?

Il nodo giuridico reale è dove intervenire: limitare il turismo per motivi abitativi ha senso solo se è dimostrato che l’accesso a un’abitazione dignitosa debba avvenire necessariamente in quella località. In assenza di questa dimostrata esigenza, parlare di diritto alla casa in queste località pregiate e a forte attrazione turistica è ingannevole. 

Non esistono automatismi: serve sempre una valutazione concreta e proporzionata che spieghi perché, in quel contesto urbano, ridurre alberghi o alloggi turistici sia davvero necessario per garantire il diritto all’abitazione ai meno agiati. In altre parole, non esiste un diritto costituzionalmente tutelato a risiedere in una certa zona, tantomeno in un Centro storico o in zone di particolare pregio turistico. La Costituzione tutela l’accesso a un’abitazione dignitosa, non il diritto di scegliere la localizzazione urbana. Il bilanciamento tra diritto alla casa, iniziativa economica e vocazione turistica deve quindi essere ragionevole e basato sui reali bisogni abitativi. 

E i diritti dei residenti?

Per i residenti, la situazione è diversa: hanno una tutela giuridica anche nelle aree a forte vocazione turistica. Possono, ad esempio, pretendere il rispetto della quiete e del riposo, la sicurezza e la salubrità degli spazi comuni e delle singole unità abitative. Non possono impedire la presenza di turisti o di studenti rumorosi, ma possono far rispettare le regole di convivenza, sicurezza e decoro. Un tema completamente diverso, però, da approfondire separatamente.

Affordable housing e overourism quindi sono temi che non si toccano?

Il vero nodo non riguarda quindi l’esistenza del diritto alla casa affordable – ampiamente riconosciuto, tutelato e da sostenere – ma la localizzazione. 

Gli strumenti giuridici esistono per supportare famiglie, giovani lavoratori e studenti, e certamente non passano attraverso un inesistente diritto a risiedere in zone di particolare pregio storico, artistico o turistico. Affordable housing e overourism francamente sono temi che non dovrebbero nemmeno toccarsi, a meno che non si intenda costruire qualche slogan di valenza politica.

 Ma così si esce dai contesti giuridici, è bene averlo chiaro.

Le politiche abitative devono concentrarsi, come già inizia ad accadere, su aree realmente servite e funzionali alla vita quotidiana, evitando di strumentalizzare il diritto all’abitazione per limitare il turismo in contesti in cui non avrebbe alcun senso. Le istituzioni devono garantire, invece, un uso corretto dei fondi pubblici a sostegno dell’accesso alla casa, offrendo opportunità concrete a chi ne ha più bisogno. In questo modo, si può tutelare il diritto all’abitazione senza compromettere gli equilibri economici del nostro sistema e la qualità della vita di tutti i cittadini.