Sfrattare l'inquilino senza passare dal giudice: quando si può fare

L’occupazione abusiva e la sottoscrizione di un contratto di locazione come atto pubblico notarile sono le uniche due casistiche che permettono di avviare una procedura di sfratto senza giudice. Quando, invece, la necessità di liberare l’immobile è dettata da un morosità ordinaria, oggi come oggi, è quasi sempre necessario passare da un tribunale. La possibilità di sfrattare senza passare da un giudice, per il momento, è semplicemente una proposta di legge, il cui obiettivo è quello di costituire un’autorità amministrativa attraverso la quale si possa ottenere la liberazione dell’immobile nell’arco di 30 giorni quando sono presenti almeno due mesi di morosità.

Sfratto, quando si deve passare da giudice

La procedura di sfratto senza passare dal giudice, nel 2026, non è ancora possibile, a meno che non si tratti di un’occupazione abusiva dell’immobile o sia stato sottoscritto un contratto di locazione con un atto notarile. Nella maggior parte dei casi per avviare la procedura di sfratto è sempre necessario rivolgersi ad un tribunale. In questo caso la procedura standard prevede che:

• un avvocato notifichi l’intimazione di sfratto;
• vi sia un’udienza di convalida, nella quale se l’inquilino non si presenta o non si oppone, il giudice convalida immediatamente lo sfratto rendendo esecutivo;
• una volta ottenuto il titolo emesso dal giudice, viene coinvolto l’ufficiale giudiziario, grazie al quale è possibile procedere con lo sgombero forzato, nel caso in qui l'inquilino non abbia liberato l'immobile volontariamente.

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Il caso particolare: il contratto è un atto pubblico notarile

Quando viene sottoscritto un contratto di locazione attraverso un atto pubblico notarile è possibile procedere con lo sfratto - o più correttamente con il rilascio dell’immobile - senza la necessità di ottenere una sentenza o un’ordinanza di convalida da un giudice. L’atto notarile è, infatti, un titolo esecutivo per il rilascio di beni immobili ai sensi dell’articolo 474 del Codice di Procedura Civile.

La procedura da seguire, in questo caso, è la seguente:

• titolo esecutivo: il proprietario può utilizzare l'atto notarile - secondo la riforma Cartabia non è più necessaria l’apposizione della formula esecutiva - come base legale per richiedere l’esecuzione;
• l’atto di precetto deve essere notificato al conduttore, intimandogli di lasciare libero l’immobile entro un termine non inferiore a 10 giorni;
• nel caso in cui l’inquilino non dovesse lasciare libero l’immobile, il conduttore si può rivolgere ad un ufficiale giudiziario per ottenere l’esecuzione forzata e rientrare in possesso dell’immobile.

Per lo sfratto serve avvocato?

Quando si deve avviare la procedura di sfratto - sia quella per morosità che per finita locazione, qui si può visualizzare la banca dati inquilini morosi - è sempre necessario l’intervento di un avvocato: a prevederlo è la legge.

Il proprietario, ad ogni modo, ha facoltà di inviare autonomamente la prima lettera di diffida per sollecitare il pagamento o il rilascio dell’immobile, ma quando diventa necessario procedere per vie giudiziarie è necessario avere l’assistenza legale per i seguenti motivi:

• nella fase giudiziale solo un avvocato può depositare l’atto di intimazione di sfratto e citare l’inquilino in Tribunale;
• nel caso in cui l’inquilino si dovesse opporre allo sfratto è necessario avviare un tentativo di mediazione: anche in questo caso l’assistenza legale è richiesta dalla normativa vigente;
• per ottenere l’intervento fisico dell’ufficiale giudiziario è indispensabile il titolo esecutivo ottenuto tramite un legale.

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Quali sono le nuove regole per gli sfratti?

Alcune nuove regole per gli sfratti e le occupazioni sono state introdotte in Italia tra la fine del 2024 e l'inizio del 2026: il legislatore si è focalizzato sulla rapidità degli interventi per tutelare i proprietari.

La Legge n. 80/2025 - che ha convertito in legge il Decreto Sicurezza - ha radicalmente velocizzato i tempi, permettendo, in caso di occupazione abusiva, di ottenere uno sgombero immediato dell'immobile senza la necessità di attendere i tempi di un processo civile. Le caratteristiche del Decreto Sicurezza 2025 sono le seguenti:

• nel caso in cui un domicilio sia stato oggetto di un'occupazione arbitraria, le forze dell’ordine hanno la possibilità di intervenire immediatamente per restituire l’immobile al legittimo proprietario. Le tempistiche possono oscillare tra le 24 ore e i 10 giorni dalla segnalazione;
• la Polizia Giudiziaria può intervenire d’urgenza, non appena viene accertata l’illegalità dell’occupazione. In caso di flagranza di reato o pericolo imminente, non è necessario attendere un provvedimento del giudice;
• la procedura semplificata: il proprietario ha la possibilità di richiedere l’intervento immediato presentando una semplice denuncia/querela. Nel caso in cui l'occupante non dovesse lasciare libero l’immobile si può ricorrere all’intervento dell’ufficiale giudiziario per ottenere lo sgombero.

Lo sfratto amministrativo: la proposta

Una recente proposta di legge (il Ddl Marcheschi) si è preposta uno scopo ben preciso: introdurre una procedura amministrativa lampo, che dovrebbe essere gestita una nuova autorità creata appositamente a questo scopo. La novità si articolerebbe come segue:

• verrebbe creata l’authority AES (autorità per l’esecuzione degli sfratti), un nuovo ente amministrativo che viene posto sotto il controllo del Ministero della Giustizia, che andrebbe a sostituire completamente il giudice nella gestione degli sfratti;
• grazie alla nuova procedura basterebbero due mesi di morosità per attivare la richiesta;
• per avviare la pratica il proprietario si deve rivolgere alla nuova authority, alla quale deve presentare dei documenti che attestino obiettivamente la sua posizione. A questo punto l’inquilino ha 15 giorni per pagare, in caso contrario viene emesso un titolo esecutivo in 7 giorni con lo sgombero entro 30 giorni, prorogabili al massimo a 90 per casi specifici.

Resta garantito il diritto di opposizione davanti a un giudice, ma questo non dovrebbe bloccare automaticamente lo sgombero, a meno di gravi motivi. Sarebbero previste, inoltre, delle clausole di salvaguardia o tempi leggermente più lunghi per famiglie con minori, disabili o anziani.

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Cosa succede se non mi presento in tribunale per lo sfratto?

Nel caso in cui l’inquilino non di dovesse presentare in tribunale per lo sfratto, le conseguenze sono immediate e quasi sempre a suo sfavore:

• l’articolo 663 del Codice di Procedura Civile prevede che se l’inquilino non si presenta, il giudice convalidi automaticamente lo sfratto emettendo un’ordinanza esecutiva;
• viene fissata una data entro la quale l’immobile deve essere lasciato libero: solitamente sono 30-60 giorni dalla notifica del provvedimento;
• se lo sfratto è per morosità l'inquilino perde il termine di grazia: non si possono chiedere i 90 giorni extra per sanare il debito;
• oltre allo sfratto, con ogni probabilità il giudice emetterà un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il recupero dei canoni scaduti e delle spese legali;
• una volta scaduto il termine fissato dal giudice senza che l'immobile sia stato liberato, il proprietario potrà rivolgersi all'ufficiale giudiziario per procedere con lo sfratto esecutivo.