L’Italia rinnova anche quest’anno la propria presenza al MIPIM di Cannes, uno dei principali appuntamenti internazionali dedicati al real estate, puntando alla promozione delle città come piattaforme integrate di investimento. L’obiettivo è mettere in relazione rigenerazione urbana, infrastrutture, innovazione e sostenibilità, proponendo il sistema urbano italiano come motore di sviluppo e opportunità per investitori internazionali.
Il ruolo di ICE e il Padiglione Italia
A coordinare la presenza italiana è ICE – Agenzia per la promozione all’estero e l’internazionalizzazione delle imprese italiane – che, nell’ambito del programma “Invest in Italy”, organizza il Padiglione Italia (Riviera 8 – stand B.10). Lo spazio riunisce proposte e progetti provenienti da Regioni, Comuni, agenzie pubbliche – tra cui per la prima volta anche l’INPS – associazioni di categoria e operatori del settore immobiliare, presentando un’offerta integrata del Sistema Paese rivolta ai mercati globali. Tra le autorità presenti figurano la sottosegretaria al Ministero dell’Economia e delle Finanze Lucia Albano, la sindaca di Genova Silvia Salis e il vicesindaco di Taranto Mattia Giorno.
Crescita record del mercato immobiliare italiano
Il contesto economico rafforza questa strategia. Nel 2025 il mercato immobiliare italiano ha registrato una crescita significativa: gli investimenti hanno raggiunto quota 13,5 miliardi di euro, con un aumento del 36% rispetto al 2024 e superando il precedente record del 2019 pari a 12,6 miliardi. In un quadro macroeconomico che mostra segnali di stabilizzazione, l’Italia consolida la propria attrattività grazie alla combinazione tra domanda strutturale, qualità urbana e nuove opportunità di collaborazione tra pubblico e privato.
Un sistema immobiliare sempre più diversificato
L’immagine che il Paese propone agli operatori internazionali è quella di un sistema articolato e integrato, che va oltre le tradizionali piazze immobiliari di Roma e Milano. Il mercato si presenta infatti sempre più diversificato, con città e territori pronti a diventare piattaforme di innovazione e investimento. L’attrattività delle città italiane deriva dalla crescente integrazione tra infrastrutture, servizi e sviluppo immobiliare, creando ecosistemi urbani capaci di generare valore nel lungo periodo.
Il catalogo dei progetti per il 2026
Il catalogo degli investimenti presentato per il 2026 include progetti distribuiti su tutto il territorio nazionale: waterfront urbani, programmi di rigenerazione, valorizzazione del patrimonio pubblico, iniziative di housing sociale, infrastrutture logistiche e poli dedicati all’innovazione.
Tra le iniziative più rilevanti figurano gli interventi di riqualificazione delle aree costiere a Catanzaro e Catania, i progetti di trasformazione urbana nelle grandi città – tra cui Milano, Napoli, Bologna, Genova, Torino e Roma – e nuove opportunità nel settore dello student housing e del social housing, con progetti dedicati a città come Monza e al polo universitario di Roma Tor Vergata. Accanto a queste iniziative, vengono presentati anche programmi di recupero e valorizzazione di immobili storici situati in centri urbani e località turistiche.
Strumenti e politiche a sostegno degli investimenti
In questo contesto assume un ruolo centrale il partenariato pubblico-privato, sempre più incentivato dal nuovo codice degli appalti italiano, che favorisce la collaborazione tra capitale privato e competenze pubbliche per lo sviluppo di progetti complessi.
La partecipazione italiana al MIPIM si inserisce inoltre in un quadro di politiche e strumenti che rafforzano l’attrattività del Paese, tra cui il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), i programmi di valorizzazione del patrimonio pubblico e modelli avanzati di cooperazione tra settore pubblico e investitori privati.
ICE Agenzia svolge in questo contesto il ruolo di regia della presenza italiana, con l’obiettivo di consolidare l’immagine dell’Italia come destinazione affidabile e diversificata per gli investimenti immobiliari. Non si tratta solo di promuovere singoli progetti, ma di presentare una strategia complessiva che mette al centro lo sviluppo urbano, l’innovazione e la creazione di valore nel medio e lungo periodo.
Tra gli strumenti più recenti a sostegno degli investimenti figura inoltre la ZES Unica, la Zona Economica Speciale dedicata al rilancio del Mezzogiorno. Dal 2025 l’area è stata ampliata includendo anche Marche e Umbria. Una delle principali innovazioni introdotte è la procedura digitale di Autorizzazione Unica, che consente di concludere gli iter amministrativi in circa 30 giorni, accorpando fino a 35 autorizzazioni diverse e garantendo tempi certi agli investitori. Grazie a questo modello sono già stati attivati investimenti per circa 32 miliardi di euro e creati circa 40.000 nuovi posti di lavoro.
Previsioni 2025-2026 per il mercato immobiliare
Le prospettive economiche per il biennio 2025-2026 delineano uno scenario di crescita moderata ma stabile. Il PIL italiano è previsto in aumento dello 0,7% nel 2025 e dello 0,8% nel 2026, mentre l’inflazione dovrebbe continuare a ridursi gradualmente. I consumi privati sono attesi in crescita dello 0,9% nel 2026 e gli investimenti dovrebbero aumentare del 2,7% nello stesso anno.
Parallelamente, i mercati immobiliari regionali stanno assumendo un peso sempre maggiore. Nel 2025 gli investimenti nelle aree al di fuori delle principali piazze hanno registrato un aumento dell’81% rispetto all’anno precedente, raggiungendo 8,7 miliardi di euro. Questo dato conferma come l’Italia stia evolvendo da mercato concentrato su poche grandi città a sistema di mercati territoriali differenziati, in cui operazioni di riqualificazione e riposizionamento degli asset stanno acquisendo crescente importanza.
Tra i comparti più dinamici emergono retail e hospitality, sostenuti dalla solidità del turismo internazionale, la logistica sostenibile e il segmento living, in particolare lo student housing. Cresce inoltre l’interesse per settori specializzati come healthcare e data center, ambiti nei quali l’Italia sta rafforzando la propria posizione tra le destinazioni preferite dagli investitori europei.
Nel dettaglio, il retail rimane il comparto dominante con circa 4 miliardi di euro di investimenti, seguito dall’hospitality con 2,26 miliardi. La logistica raggiunge i 2,13 miliardi di euro, spinta dalla crescente domanda di asset conformi ai criteri ESG. Anche il settore living mostra una forte espansione, soprattutto grazie allo sviluppo di residenze universitarie, mentre il comparto healthcare sta attirando crescente attenzione per la sua integrazione con i sistemi di welfare.
Anche il mercato residenziale continua a espandersi. Nel 2025 sono state registrate circa 770.000 transazioni immobiliari, in crescita del 6,9%, con una previsione di circa 800.000 compravendite nel 2026. I prezzi delle abitazioni sono aumentati del 3,1% nel 2025 e potrebbero superare il 4% nel 2026, con Milano e Roma in prima linea nell’incremento dei valori.
Nonostante la quota limitata delle nuove costruzioni – che rappresentano circa il 18% delle transazioni – la riqualificazione del patrimonio esistente resta la principale leva di sviluppo del settore. Una quota significativa degli edifici italiani, pari al 38%, è stata infatti costruita prima del 1969, rendendo gli interventi di modernizzazione e efficientamento energetico fondamentali per valorizzare il patrimonio immobiliare.
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