Immobili residenziali, i numeri di un mercato in crescita

Il mercato residenziale italiano torna a crescere nel 2025. Secondo l’analisi del Centro Studi IPI, lo scorso anno sono state registrate 766.756 compravendite di abitazioni, in aumento rispetto alle 720.521 del 2024, con una crescita complessiva del 6,4%. Un segnale che conferma la vitalità del settore, sostenuto soprattutto dai principali sistemi urbani del Paese.

Le grandi città trainano il settore

Le grandi città continuano a rappresentare il motore del mercato immobiliare nazionale. Milano e Roma si confermano i poli metropolitani più rilevanti per dimensione e volume degli scambi, mentre Torino e Napoli rafforzano il loro ruolo di importanti centri urbani di secondo livello. Accanto a questi, città come Bologna, Firenze e Genova si configurano come mercati intermedi caratterizzati da una forte centralità del capoluogo, mentre Padova e Bari mostrano una distribuzione più equilibrata delle compravendite tra città e provincia.

Una struttura gerarchica dei mercati urbani

L’analisi delle transazioni residenziali nelle principali città italiane in cui opera IPI Agency — Milano, Roma, Torino, Napoli, Bologna, Firenze, Genova, Padova e Bari — mette in luce una struttura gerarchica piuttosto definita del mercato urbano, ma anche modelli territoriali diversi nella distribuzione della domanda abitativa.

Tra crescita e stabilizzazione

Il confronto tra il 2025 e il 2024 evidenzia andamenti differenziati tra le varie realtà urbane. In alcuni contesti si registra una crescita significativa dei volumi di vendita, segno di una domanda ancora vivace; in altri, invece, il mercato sembra entrare in una fase di maggiore stabilizzazione. Nel complesso, il settore immobiliare appare avviato verso una progressiva normalizzazione, dopo i livelli particolarmente elevati raggiunti nel biennio successivo alla pandemia.

Milano e Roma restano i mercati dominanti

Tra i mercati più dinamici restano Milano e Roma, che concentrano i volumi più consistenti di compravendite. Nel 2024 la provincia di Milano ha registrato circa 82 mila transazioni, leggermente più delle 79 mila della provincia di Roma. Le due città mostrano tuttavia modelli urbani differenti: nella capitale circa il 75% delle compravendite provinciali si concentra nel comune di Roma, mentre a Milano la città rappresenta circa il 49% del mercato provinciale. Ciò evidenzia una forte polarizzazione del mercato romano sul capoluogo, mentre l’area milanese presenta una distribuzione più ampia delle transazioni nella cintura metropolitana, segno di una struttura urbana più policentrica.

Torino si conferma il terzo mercato italiano

La provincia di Torino si conferma il terzo mercato residenziale italiano, con circa 45 mila compravendite nel 2024. Qui il capoluogo concentra poco più della metà delle transazioni provinciali, circa il 57%, confermando il ruolo centrale della città rispetto alla prima cintura urbana.

Napoli punto di riferimento nel Mezzogiorno

Nel Mezzogiorno spicca invece Napoli, che con oltre 21 mila compravendite annue rappresenta uno dei mercati più importanti del Sud. A differenza di altri contesti urbani, il mercato partenopeo presenta una distribuzione più articolata tra il capoluogo e i comuni dell’area metropolitana.

Bologna e Firenze: mercati intermedi ma dinamici

Dimensioni più contenute ma dinamiche significative caratterizzano Bologna e Firenze. Nel 2024 la provincia di Bologna ha registrato circa 18.900 compravendite, mentre Firenze si attesta attorno alle 15.500. In entrambe le realtà il capoluogo concentra tra il 50% e il 55% delle transazioni, confermando una forte centralità urbana.

Genova, un mercato fortemente concentrato

Una struttura ancora più polarizzata emerge invece a Genova, dove si registrano circa 19 mila compravendite annue e oltre il 75% delle transazioni si concentra nel comune capoluogo, anche a causa della particolare conformazione geografica del territorio.

Padova e Bari tra stabilità e diffusione territoriale

Infine, Padova e Bari rappresentano mercati residenziali di dimensione intermedia, con volumi compresi tra circa 14 mila e oltre 20 mila compravendite annue. Padova mostra una distribuzione più diffusa delle transazioni sul territorio provinciale, mentre Bari mantiene una maggiore centralità del capoluogo pur conservando una base provinciale significativa. In entrambi i casi il mercato appare caratterizzato da buona liquidità e dinamiche relativamente stabili.