Sfratto per morosità: quante mensilità servono per procedere?

Secondo quanto stabilito dall'articolo 5 della Legge n. 392/78, per determinare, in caso di sfratto per morosità, quante mensilità di ritardo siano necessarie per procedere legalmente, la soglia è fissata a una sola. Il ritardo, ad ogni modo, deve superare i venti giorni rispetto alla scadenza pattuita nel contratto. Per gli oneri accessori, come le spese condominiali, la legge prevede una tolleranza maggiore: in questo caso, la procedura è avviabile solo quando il debito accumulato supera il valore di due mensilità di canone.

Dopo quanti canoni non pagati scatta lo sfratto

Per avviare la procedura di sfratto di morosità in una locazione ad uso abitativo, in Italia, è sufficiente saltare il pagamento anche di una sola mensilità di affitto. La legge, ad ogni modo, ha fissato dei parametri precisi entro i quali i proprietari si devono muovere:

• lo sfratto può essere richiesto nel momento in cui il ritardo nel pagamento superi i 20 giorni dalla scadenza prevista nel contratto;
• per le spese condominiali e gli altri oneri, la procedura può essere avviata nel caso in cui il debito dovesse superare l’importo di due mensilità del canone.

I punti chiave della procedura

Per poter avviare la procedura di sfratto è necessario che il contratto di locazione risulti essere regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate. Per gli immobili ad uso commerciale la legge non fissa un numero preciso di canoni: il giudice valuta se l'inadempimento sia di scarsa importanza o se giustifichi la risoluzione del contratto.

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Quanti mesi si può stare senza pagare l'affitto

Da un punto di vista strettamente formale, una volta superati i 20 giorni di ritardo, l’inquilino è un soggetto inadempiente, che dovrebbe liberare immediatamente l’immobile. Il proprietario non può, però, farsi giustizia da solo - cambiando, per esempio, la serratura: questo atto costituirebbe un reato -, ma deve obbligatoriamente passare da un tribunale.

Questa situazione, molto pragmaticamente, fa allungare i tempi della procedura:

• finché non c'è un provvedimento del giudice e l'intervento dell'Ufficiale Giudiziario, l'inquilino mantiene il possesso dell'immobile;
• tra la prima notifica dell'avvocato e la data dell'udienza passano solitamente dai 45 ai 60 giorni;
• una volta davanti al giudice, l'inquilino in difficoltà economica può richiedere il cosiddetto termine di grazia, che concede altri 90 giorni per saldare il debito e bloccare la procedura. In casi eccezionali di grave disagio, questo termine può essere esteso a 120 giorni;
• tempi tecnici dello sfratto: anche dopo la convalida del giudice, l'esecuzione forzata tramite ufficiale giudiziario richiede mediamente tra i 60 e i 90 giorni.

Quanto tempo ci vuole per sfrattare un inquilino moroso

In Italia, i tempi medi per completare uno sfratto per morosità variano generalmente tra i 6 e i 14 mesi. La durata effettiva dipende dalla reazione dell'inquilino e dall'efficienza del tribunale locale.

Fasi e tempistiche medie

Il processo si divide in due macro-fasi: la fase giudiziale (per ottenere il titolo) e la fase esecutiva (per liberare l'immobile). Ottenimento della convalida (fase giudiziale):

• 2-4 mesi se l'inquilino non si oppone e non richiede termini di grazia;
• 6-12 mesi o più in caso di opposizione legale dell'inquilino o complicazioni processuali.

Esecuzione forzata (fase dell'ufficiale giudiziario):

• dopo la convalida, l'ufficiale giudiziario effettua solitamente dai 3 ai 4 accessi;
• il primo accesso è raramente risolutivo: l'effettiva liberazione avviene spesso solo al secondo o terzo tentativo, con l'eventuale assistenza della forza pubblica;
• questa fase aggiuntiva richiede mediamente altri 90-120 giorni.

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Fattori che allungano i tempi

Esistono strumenti legali che l'inquilino può utilizzare per posticipare l'uscita:

• termine di grazia: come abbiamo visto in precedenza, il giudice può concedere 90 giorni (o 120 in casi gravi) per saldare il debito, sospendendo la procedura;
• opposizione allo sfratto: se l'inquilino contesta i motivi dello sfratto, il processo si trasforma in una causa ordinaria, allungando i tempi di diversi mesi;
• soggetti fragili: la presenza di minori, anziani o persone con disabilità può rallentare l'intervento della forza pubblica, richiedendo il coordinamento con i servizi sociali.

Riforma Cartabia: quanto si risparmia sui tempi dello sfratto?

Sebbene la Riforma Cartabia permetta di risparmiare circa 1-2 mesi nella fase iniziale grazie alla digitalizzazione, il vero collo di bottiglia rimane l'esecuzione forzata, dove la carenza di ufficiali giudiziari continua a dilatare i tempi del rilascio effettivo. Ecco il reale impatto sulle tempistiche divise per fasi.

Fase di avvio: guadagno di 15-30 giorni

Grazie all'obbligo di notifica tramite Pec (se l'inquilino è un professionista o ha un domicilio digitale), non si deve più attendere che il postino consegni la raccomandata o che l'ufficiale giudiziario trovi l'inquilino a casa. La notifica è istantanea e legale dal momento dell'invio.

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Fase dell'udienza: guadagno di 15-20 giorni

La digitalizzazione del fascicolo permette all'avvocato di ottenere la formula esecutiva (il timbro del giudice che permette di agire) in via telematica quasi subito dopo l'udienza.

Prima della riforma, era necessario attendere alcune settimane prima che il cancelliere stampasse e timbrasse fisicamente i documenti.

Fase della mediazione: nessun impatto

La Riforma Cartabia ha confermato che per lo sfratto per morosità non vige l'obbligo di mediazione preventiva, permettendo di rivolgersi direttamente al giudice: questa scelta evita uno slittamento di 2-4 mesi e garantisce al locatore una vera e propria corsia preferenziale giudiziaria.

Il blocco dell'esecuzione: nessun guadagno

L'impatto della Cartabia sbatte contro la realtà degli Ufficiali Giudiziari. Anche se il proprietario dovesse riuscire ad ottenere la sentenza più velocemente, se l'ufficiale giudiziario del Tribunale competente territorialmente è sovraccarico o mancano le pattuglie della Polizia per l'assistenza, l'inquilino resterà comunque dentro casa per i soliti 4-6 mesi post-sentenza.