Andamento positivo per il mercato della casa nel 2025. Secondo il consueto Rapporto Immobiliare residenziale 2026 pubblicato dall'Osservatorio OMI dell'Agenzia delle Entrate lo scorso anno sono state compravendute quasi 767mila case, con un balzo in avanti del 6,4%. Cresce anche il fatturato, con una stima complessiva che ammonta a circa 124miliardi di euro, oltre 10 miliardi di euro in più rispetto al 2024. Il report realizzato in collaborazione con l'Associazione Bancaria Italiana (ABI) contiene anche un'analisi riguardante i mutui ipotecari.
Le compravendite residenziali nel 2025
Secondo i dati dell'OMI, nel 2025 sono state compravendute circa 46mila abitazioni in più rispetto al 2026 (+6,4%) per un numero totale di 766,757. Rispetto al 2024 la crescita dei volumi di compravendita è più accentuata nell’area del Nord Ovest, in aumento dell’8,0%. Il numero di abitazioni trasferite cresce anche nel Nord Est, nel Centro e nelle Isole, con un tasso intorno al 7%, mentre nel Sud l’aumento risulta più contenuto e pari al 2,5%. Il rialzo, inoltre, nei comuni non capoluogo risulta prossimo a quello osservato a livello nazionale mentre nei comuni capoluogo è inferiore e pari al 5,4%.
Dopo il calo osservato nel 2023, e a principio del 2024, riprende la tendenza rialzista del mercato della casa. L'andamento positivo rigurda tutti le aree territoriali, con il primato del Nord Ovest che registra la crescita più elevata, e con i comuni non capoluoghi che crescono di più dei capoluoghi.
L'andamento dei prezzi degli immobili
Per quanto riguarda invece i prezzi immobiliari, non si è registrato un andamento simile a quello delle compravendite, come mostra l'andamento del grafico OMI
Il fatturato delle compravendite residenziali
Per quanto riguarda il fatturato delle compravendite residenziali, nel 2025 la stima complessiva ammonta a circa 124miliardi di euro, in crescita dell'8,8% rispetto al 2024. Più del 50% rigurda acquisti di case ubicate nelle aree del Nord del Paese, il 23,3% ad abitazioni del Centro e il 18,7% a case ubicate nel Sud e nelle isole. Non vi sono differenze significative tra comuni capoluogo e non capoluogo.
Compravendite di nuda proprietà nel 2025
Il mercato della nuda proprietà rappresenta ancora una quota esigua rispetto al totale delle compravendite residenziali (pari al 3,2%), in diminuzione rispetto al 2024. Un calo che è più marcato nei comuni minori rispetto ai comuni capoluogo. Quasi un terzo degli scambi è concentrato nel Nord Ovest.
Le compravendite nelle principali città italiane
I dati delle compravendite relativi alle otto principali città italiane per popolazione presentano un andamento positivo nel complesso, ma con una variazione positiva minore rispetto al quadro nazionale (+5,4%). Le transazioni ascendono a 113.794 unità. Tra le città, la crescita è più accentuata per il mercato residenziale di Palermo, +9,4%, di Torino, +6,8% e di Roma, +6,2%, città quest’ultima che da sola rappresenta il 33% del mercato nelle grandi città, con un numero assoluto di circa 33mila abitazioni compravendute. In calo risulta solo il mercato di Firenze, che registra, sul 2024, una flessione del -3,8%.
Nelle otto città principali d'Italia si è concentrato un quarto del valore del fatturato nazionale, circa 31,3 miliardi di euro, in crescita del 9,2% rispetto al 2024. Il maggior incremento si registra a Palermo +12,2% e Milano, +11,4% sul 2024, seguono Roma, +9,8%, Torino con guadagni vicini al 9%. Milano è la città con il valore medio di un’abitazione compravenduta più elevato, poco vicino ai 440 mila euro, seguita da Roma e Bologna, circa 270 mila euro.
I mutui ipotecari nel 2025 secondo ABI e l'Osservatorio OMI
Circa 334mila case sono state acquistate nel corso del 2025 con ricorso a un mutuo ipotecario, circa 52mila in più rispetto al 2024. Si tratta di un dato in costante crescita dal 2024, dopo i due anni precedente che avevano registrato un calo in coincidenza con un rialzo dei tassi di interesse.
Per quanto riguarda il capitale erogato, si tratta di oltre 47 miliardi di euro, circa 9 miliardi in più rispetto al 2024, in aumento del 25%. Le percentuali oscillano tra il 19,4% del Sud e il 26,6% del Nord Ovest. Nel 2025, il capitale medio unitario è poco più di 141 mila euro, in aumento di 7.400 euro rispetto al 2024. Il valore massimo di tale dato si conferma nel Centro, con oltre 152 mila euro finanziati in media per l’acquisto di un’abitazione (circa 175 mila nei capoluoghi); nelle Isole il capitale medio è di 125 mila euro circa (poco di più nei comuni capoluogo rispetto ai comuni minori)
Il tasso medio dei mutui ipotecari erogati
Diminuisce di 0,25 punti percentuali il tasso medio applicato alle erogazioni di mutui per l'acquisto di una casa, portandosi al 3,35%. Il tasso medio è più elevato al Sud (3,51%), mentre più basso a Nord Est (3,21%) e Nord Ovest (3,32%).
In leggero aumento a 25,6 anni la durata del mutuo e risulta più o meno analoga in tutte le aree del Paese con un lieve scarto a favore del Centro. Mentre la rata media è intorno ai 660 euro mensili.
I mutui ipotecari nelle principali città italiane
Per quanto riguarda gli acquisti delle abitazioni con i mutui ipotecari, il 52,4% delle persone fisiche ha acquistato una casa facendo ricorso a un mutuo, in aumento di 5,6 punti percentuali rispetto all'anno precedente. La percentuale è massima a Roma, dove il 59% delle compravendite avviene con l’ausilio di un mutuo ipotecario, e minima a Napoli, dove tale quota scende al 44,7%.
Per finanziare gli acquisti di abitazioni, il capitale erogato per il complesso delle otto principali città italiane è pari a circa 10,7 miliardi, un dato positivo rispetto al valore osservato nel 2024, circa 2 miliardi di euro in più a cui corrisponde una variazione del 24,5% circa.
L'indice di Affordability nel 2025
L'indice di affordability riguarda la capacità degli acquirenti di avere accesso all'acquisto di una casa. A fine 2025 l'indice risulta pari al 12,6% di poco meno di 10 punti base inferiore ai livelli dell'anno precedente. Le condizioni di accesso all'acquisto di una abitazione continuano a rimanere quindi su valori elevati, sia a livello nazionale sia nelle singole regioni, rispetto alla media storica del periodo 2004-2025 (9,8% a livello nazionale). Sono evidenti due dinamiche contrapposte: da una parte l'effetto negativo dato dall'aumento dei prezzi delle case, dall'altro l'effetto positivo della riduzione dei tassi sui mutui.
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