La crisi abitativa italiana non sarebbe causata soltanto dalla scarsità di abitazioni disponibili, ma soprattutto dalla difficoltà di riportare sul mercato un enorme patrimonio immobiliare oggi inutilizzato. È questa la posizione espressa da FIMAA Italia durante l’audizione sul Piano Casa davanti alla Commissione Ambiente della Camera, dove il vicepresidente vicario Maurizio Pezzetta ha delineato le priorità che, secondo la federazione, dovrebbero guidare gli interventi per affrontare l’emergenza abitativa.
Secondo FIMAA, il nodo centrale non è costruire nuove case, ma creare le condizioni affinché milioni di immobili potenzialmente disponibili possano tornare a essere affittati o utilizzati. Una sfida che richiederebbe interventi profondi su fiscalità, contratti, tutele e accesso al mercato.
Il vero problema non è la mancanza di case
Nel dibattito pubblico l’emergenza abitativa viene spesso raccontata come una conseguenza della scarsità di alloggi. La lettura proposta da FIMAA è invece diversa. Secondo la federazione, in Italia esisterebbero tra 5,5 e 6 milioni di abitazioni recuperabili ai fini abitativi che potrebbero contribuire ad alleggerire in modo significativo la pressione sul mercato.
Il problema è che una parte consistente di questi immobili resta vuota. Molti proprietari, infatti, considerano l’affitto un’attività troppo rischiosa e preferiscono lasciare gli appartamenti inutilizzati piuttosto che esporsi a possibili problemi futuri.
Questo fenomeno produce un effetto a catena: meno immobili disponibili significano prezzi più alti e minori possibilità di accesso alla casa, soprattutto per una fascia di popolazione sempre più ampia.
La “fascia grigia” è quella che soffre di più
Secondo FIMAA, le conseguenze della crisi stanno colpendo soprattutto quella che viene definita “fascia grigia”: una platea composta da giovani lavoratori, studenti fuori sede, famiglie con un solo reddito, giovani coppie e lavoratori che si spostano frequentemente per esigenze professionali.
Si tratta di persone che non possiedono i requisiti per accedere all’edilizia pubblica ma che, allo stesso tempo, incontrano crescenti difficoltà a sostenere i costi o le richieste del mercato privato.
Il rischio evidenziato è quello di creare una zona di vulnerabilità sociale sempre più ampia: cittadini che formalmente non rientrano nelle categorie più fragili, ma che nei fatti trovano enormi ostacoli nell’accesso a un’abitazione.
Fiscalità, contratti e morosità: i tre ostacoli da rimuovere
Per FIMAA le ragioni che spingono molti proprietari a non mettere sul mercato i propri immobili sono riconducibili principalmente a tre fattori: pressione fiscale elevata, rigidità contrattuale e insufficiente tutela contro il rischio di morosità.
Locazione meno onerosa
Sul fronte fiscale la federazione ritiene necessario intervenire per rendere meno onerosa la locazione. L’obiettivo sarebbe alleggerire il carico tributario sugli immobili affittati, valorizzare maggiormente i contratti a canone concordato e introdurre meccanismi fiscali di protezione per i proprietari che si trovano ad affrontare situazioni di morosità.
Un altro punto considerato cruciale riguarda il chiarimento definitivo delle regole relative all’applicazione della cedolare secca, tema che negli anni ha generato dubbi interpretativi e incertezze operative.
L’idea di fondo è semplice: se possedere e affittare un immobile continua a essere percepito come eccessivamente oneroso o rischioso, molti proprietari continueranno a scegliere la strada dell’inattività.
Più tutele per i proprietari per riattivare il mercato
Uno degli aspetti più delicati individuati da FIMAA riguarda il rapporto di fiducia tra proprietario e inquilino. Secondo la federazione, molti immobili restano sfitti perché chi possiede una casa teme soprattutto i tempi lunghi e le difficoltà nel recupero dell’immobile in caso di mancati pagamenti.
Per questo motivo è stata avanzata la proposta di attribuire maggiore forza al contratto di locazione, trasformandolo in uno strumento che consenta procedure più rapide in presenza di gravi inadempienze.
L’obiettivo dichiarato non sarebbe introdurre misure punitive verso gli inquilini, ma ricostruire un equilibrio di fiducia che incoraggi i proprietari a rimettere sul mercato immobili oggi inutilizzati.
Nella stessa direzione va anche l’idea di una banca dati nazionale dei procedimenti di sfratto per morosità, ispirata ai modelli già esistenti nel settore del credito.
Contratti più flessibili per un mercato che cambia
Tra i punti sottolineati durante l’audizione emerge anche il tema della flessibilità contrattuale. Secondo FIMAA, il mercato del lavoro e la mobilità delle persone sono profondamente cambiati negli ultimi anni. Contratti temporanei, trasferimenti frequenti, lavori ibridi e nuove esigenze professionali hanno modificato anche il modo di abitare.
Per questa ragione i tradizionali modelli di locazione rischiano di risultare meno adeguati rispetto al passato. La federazione ritiene quindi necessario costruire formule contrattuali più dinamiche, capaci di adattarsi ai nuovi modelli sociali e lavorativi.
Recuperare uffici e immobili inutilizzati per creare nuove case
Le proposte di FIMAA non si limitano al mercato degli affitti. Una delle leve considerate più importanti riguarda il recupero del patrimonio esistente. In particolare viene indicata la necessità di favorire i cambi di destinazione d’uso per immobili direzionali, uffici e strutture oggi sottoutilizzate.
L’idea è trasformare edifici che hanno perso la loro funzione originaria in nuove abitazioni, aumentando così l’offerta disponibile senza consumare ulteriore suolo.
Una soluzione che, oltre a rispondere all’emergenza casa, potrebbe accompagnare i cambiamenti economici e urbanistici in corso, soprattutto nelle grandi città.
L’accesso alla prima casa resta un altro nodo aperto
Nel ragionamento di FIMAA c’è infine un ulteriore tema: l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa. Secondo la federazione, le limitazioni introdotte negli ultimi anni sul Fondo Prima Casa rischiano di escludere una vasta fascia di cittadini che, pur non vivendo condizioni di grave disagio, incontrano comunque difficoltà nell’ottenere finanziamenti senza garanzie pubbliche.
Il timore è che, senza un mercato delle locazioni più stabile, sicuro e sostenibile, anche le politiche pensate per favorire l’accesso alla proprietà rischino di perdere efficacia.
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