La norma europea che stabilisce i parametri entro cui è consentito o meno affittare immobili in locazione breve ha suscitato il parere contrario pressoché unanime di tutti gli operatori del settore. Secondo i maggiori player del comparto, le restrizioni sarebbero eccessive, il criterio opinabile e le evidenze di un risultato in termini di maggiore disponibilità di alloggi per residenti praticamente nulle. Facciamo una panoramica delle principali voci che si sono pronunciate in merito all'Affordable Housing Act approvato dall'Unione Europea.
FIMAA: "Irricevibile e lesiva della libertà contrattuale"
La prima a sparare a zero era stata FIMAA Italia-Confcommercio, alla vigilia della presentazione ufficiale del testo. La Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari aveva definito la bozza "irricevibile, lesiva del diritto di proprietà e della libertà contrattuale, e pertanto inaccettabile", puntando il dito in particolare sul meccanismo dello "stress abitativo": la possibilità, per i Comuni, di dichiarare automaticamente uno stato di emergenza abitativa ogni volta che il valore medio delle abitazioni supera cinque anni di reddito disponibile pro capite della zona, attivando così poteri straordinari di intervento sul mercato.
Il problema, secondo FIMAA, è che quel parametro — pensato per Amsterdam o Berlino — si applicherà in gran parte delle città e delle mete turistiche italiane, senza alcuna considerazione per le specificità locali. E poiché si tratta di un regolamento e non di una direttiva, la norma è direttamente applicabile in Italia senza alcun passaggio parlamentare. Un dettaglio tutt'altro che secondario, che priva i parlamenti nazionali di qualsiasi margine di adattamento.
I numeri che mettono in discussione le premesse
A dare fondamento empirico alle critiche ci ha pensato AIGAB. I numeri forniti dall'Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi sono eloquenti: in tutta Italia, ad agosto 2026, risultano registrati 510.000 annunci online con regolare CIN — il Codice Identificativo Nazionale introdotto negli anni precedenti — corrispondenti a circa mezzo milione di famiglie. Il settore occupa circa 45.000 imprese di property management per un totale di 150.000 dipendenti diretti, a cui si aggiungono decine di migliaia di lavoratori nell'indotto.
Eppure, sottolinea il presidente Marco Celani, gli affitti brevi rappresentano appena l'1,2% delle abitazioni convenzionali dell'UE. In Italia le locazioni di breve periodo riguardano meno del 2% degli oltre 35 milioni di unità residenziali. "Non esiste alcuna correlazione scientificamente dimostrata tra affitti brevi e aumento dei canoni tradizionali, né tra affitti brevi e carenza di immobili destinati al residenziale", sostiene Celani. Al contrario, il 20% delle abitazioni nell'UE risulta oggi vuoto: la priorità, secondo AIGAB, dovrebbe essere quella di rendere disponibile l'offerta esistente e incentivare nuove costruzioni, non limitare i diritti dei proprietari.
A supporto della tesi, l'associazione cita due casi europei che avrebbero dovuto far riflettere prima di legiferare: a Barcellona, nonostante il blocco delle licenze per gli affitti brevi in vigore dal 2014, gli affitti sono aumentati del 72% al metro quadrato. Nei Paesi Baschi francesi, le restrizioni hanno sì tolto dal mercato 6.000 immobili destinati agli affitti brevi, ma solo il 5% di questi è poi effettivamente tornato sul mercato delle locazioni annuali.
Il parametro "folle" dello stress abitativo
AIGAB interviene anche sul criterio dello stress abitativo, che il centro studi dell'associazione ha sottoposto a simulazione. Il risultato è allarmante: così com'è concepito, quasi tutti i Comuni italiani finirebbero per rientrare nella definizione di stress abitativo, con conseguente attivazione dei poteri di intervento municipali.
"Il parametro non può essere legato soltanto agli affitti brevi come determinante dell'incremento del prezzo delle abitazioni", spiega Celani. AIGAB propone criteri più oggettivi: gli affitti brevi potrebbero essere considerati determinanti solo se il numero di annunci attivi in una città fosse superiore al 5% dello stock immobiliare, in presenza di uno sfitto inferiore al 10%. Uno scenario che in Italia è minoritario: nell'82% dei Comuni italiani, secondo i dati del MEF e dell'Agenzia delle Entrate, non si formano nemmeno prezzi di transazione sulle abitazioni.
C'è poi un'altra specificità italiana che il regolamento ignora del tutto: a differenza di Germania, Olanda e Svezia — Paesi con popolazione stabile o in lieve crescita — l'Italia sta vivendo un progressivo calo demografico. Negli ultimi tre anni, 395.000 case sono passate di mano per eredità, secondo i dati dell'Agenzia delle Entrate. "Il problema delle famiglie italiane è riempire le case che ereditano e non sanno come mettere a reddito", osserva Celani, "perché in Italia non c'è un mercato degli affitti a lungo termine e non riescono a venderle, perché non c'è un mercato".
Il tavolo al Ministero del Turismo
Il confronto si è poi spostato a Roma, dove il Ministro del Turismo Gianmarco Mazzi ha convocato un tavolo dedicato proprio all'Affordable Housing Act, raccogliendo le posizioni delle principali associazioni di settore.
Al tavolo è intervenuto Alessandro Simonetto, Vicepresidente nazionale di FIMAA Italia con delega al turismo e alla politica economica europea, che ha ribadito come il meccanismo dell'indicatore di stress abitativo "finirà con il creare delle distorsioni, imponendo dei parametri che influenzeranno il valore delle abitazioni", con ripercussioni che "non riguardano solamente il settore degli affitti brevi" ma si estendono "sull'intero mercato immobiliare".
FIAIP, la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, ha condiviso la linea del Ministro sulla necessità di tutelare il diritto di proprietà. "Ricondurre la crisi abitativa al fenomeno delle locazioni brevi sarebbe un errore di impostazione", ha dichiarato il presidente nazionale Fabrizio Segalerba. "Il tema dell'accesso alla casa ha cause molto più profonde e non può essere affrontato introducendo vincoli che rischiano di incidere sulla libertà dei proprietari, in particolare di quelli non imprenditori." La risposta, secondo Segalerba, deve passare per la rimessa in circolo del patrimonio inutilizzato, la semplificazione delle procedure urbanistiche, l'incentivo alla locazione residenziale di lungo periodo e la garanzia per il proprietario di "tempi certi e ragionevoli per rientrare in possesso del proprio immobile".
Property Managers Italia, rappresentata dall'allora presidente Lorenzo Fagnoni (di recente sostituito da Bartolomeo Bufi), ha depositato al Ministero un pacchetto di proposte concrete: cedolare secca al 10% per i contratti residenziali di lunga durata che rispettino determinate condizioni di accessibilità, strumenti assicurativi e fondi di garanzia contro la morosità, procedure più rapide in caso di mancato pagamento, e maggiore flessibilità per le locazioni destinate a studenti, lavoratori temporanei e persone in mobilità professionale. Il principio di fondo, spiega Fagnoni, è che "ogni eventuale restrizione sia giustificata da dati e soprattutto dalla dimostrazione di un risultato concreto sull'offerta abitativa".
Il caso Napoli: la variante che divide
A rendere ancora più concreto il dibattito ci ha pensato Napoli, dove AIGAB ha preso posizione duramente contro una variante urbanistica approvata dal Comune che impone che in ogni edificio del centro storico almeno il 70% della superficie sia destinata ad abitazione stabile. Il conteggio avviene per singolo foglio e particella catastale — vale a dire edificio per edificio — con un meccanismo "first come, first served" per le richieste di autorizzazione.
I numeri del centro studi AIGAB parlano chiaro: a settembre 2026, solo 4.540 abitazioni — pari all'1% del totale degli immobili della città — sono promosse online per affitti brevi. Lo stock dei cosiddetti "attivi stabili" scende ulteriormente a 2.392 unità, pari allo 0,5% del totale. "Si tratta di un intervento ideologico", accusa Mario Morra, referente AIGAB per la Campania, che sottolinea come la variante colpisca "soprattutto le famiglie": degli 8.968 CIN rilasciati a Napoli, ben 6.492 riguardano attività non imprenditoriali.
Le criticità operative non mancano: due edifici affacciati sulla stessa strada potrebbero trovarsi soggetti a trattamenti completamente opposti a seconda del conteggio catastale. Chi presenta la domanda per ultimo si troverà con meno diritti rispetto a chi lo ha preceduto nello stesso palazzo. E le regole attuative — banche dati, criteri di verifica, gestione dei casi già oltre soglia — vengono rinviate a un provvedimento della Giunta non ancora adottato, che non passerà nemmeno dal Consiglio comunale.
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