Case, Milano frena gli investitori e i giovani comprano sempre più fuori città

Nel primo semestre del 2026 il mercato immobiliare delle grandi città cambia volto: più giovani e più single tra gli acquirenti, meno investitori a Milano, più attenzione all’efficienza energetica e una quota crescente di residenti che sceglie di comprare casa fuori dal proprio comune. È il quadro che emerge dall’indagine dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, condotta su un campione di circa 23 mila compravendite e oltre 5 mila contratti di locazione realizzati attraverso la rete di agenzie.

Il motivo dell’acquisto: Milano frena gli investitori

La maggior parte delle compravendite continua a riguardare l’abitazione principale, che tra gennaio e giugno rappresenta il 74,8% degli acquisti in Italia. L’investimento si attesta al 18%, in linea con il 2025, mentre la casa vacanza sale al 7,2% dal 6,6% dell’anno precedente.

Sul fronte delle grandi città, Napoli è la piazza dove gli acquisti per investimento pesano di più (quasi il 42%), seguita da Verona e Palermo, con quote tra il 34% e il 35%. Roma è leggermente sotto il 20%. A Milano, invece, si registra una frenata netta: in un anno la quota di investitori passa dal 30% al 23%, anche a causa, spiega Piero Terranova, analista dell’Ufficio Studi, degli aumenti dei prezzi degli ultimi anni nel capoluogo lombardo.

Più giovani e più single

La fascia più attiva resta quella tra 18 e 34 anni: in Italia gli under 34 rappresentano il 31% degli acquirenti, uno dei valori più alti dal 2019. A Milano la quota sale al 39%, e supera il 35% anche a Genova, Firenze e Torino.

A livello nazionale le famiglie sono il 66% degli acquirenti e i single il 34%. A Milano i single superano il 48%, quindi il mercato si divide quasi equamente tra famiglie e persone che comprano da sole. Percentuali elevate di single anche a Torino (47%) e Roma (44%).

Trilocali in crescita, anche a Milano

Il trilocale resta la tipologia più acquistata in Italia, con oltre il 34% delle compravendite. A Milano prevalgono ancora i bilocali, che rappresentano il 45% degli acquisti, ma nel 2026 la quota dei trilocali cresce in modo significativo, dal 29% al 39%. L’aumento è legato, secondo l’analisi, al maggior peso degli acquisti per abitazione principale a fronte del calo di quelli per investimento. Il bilocale è la scelta più diffusa anche a Torino (41%); nelle altre metropoli vince quasi sempre il trilocale.

Classi energetiche: crescono A e B

Aumenta l’attenzione all’efficienza energetica. In Italia la quota di compravendite nelle classi A e B passa dall’8,4% del 2025 al 9,2% del primo semestre 2026. A Milano la crescita è più marcata, dal 7,7% al 9,5%, mentre Bologna e Verona sono vicine al 9%. Le abitazioni nelle classi meno efficienti restano comunque la parte più consistente degli immobili scambiati.

Sempre più residenti comprano fuori città

Prosegue la tendenza dei residenti delle grandi città ad acquistare l’abitazione principale fuori dal comune. Nel 2019 il 75% comprava nella propria città, mentre nel primo semestre 2026 la quota scende al 60%. A Milano il fenomeno è ancora più evidente: solo il 38% acquista nel capoluogo, mentre il 62% si sposta fuori, contro il 35% del 2019. La ricerca della casa, osserva Tecnocasa, si estende oltre i confini delle grandi città e dipende soprattutto dall’incremento dei prezzi.

Le percentuali più alte di spostamenti verso l’esterno si registrano a Napoli (53%), Bologna e Roma (49%) e Torino (48%). Il fenomeno è invece poco rilevante dove le quotazioni sono più contenute: a Genova riguarda il 17% degli acquirenti, a Palermo e Bari l’11%.

Affitti: a Milano esplode il canone concordato

Sul fronte delle locazioni, in Italia il 70% dei contratti è legato a una scelta abitativa, il 24% a esigenze di lavoro e il 6% allo studio. A Milano la domanda è più legata alla mobilità: il 38% dei contratti riguarda lavoratori trasfertisti e il 13% studenti, con studenti molto presenti anche a Torino e Firenze.

A livello nazionale il quadro è stabile: il canone libero è il contratto più diffuso (41%), seguito dal concordato (31%) e dal transitorio (28%). A Milano cambia invece la distribuzione: il canone concordato passa dal 10% del 2025 al 31%, mentre il transitorio scende al 36% e il canone libero al 33%. Secondo Tecnocasa la crescita è determinata dal nuovo Accordo Territoriale del 2023, che ha adeguato i massimali dei canoni. Il concordato prevale anche a Genova, Napoli, Palermo, Roma e Verona.