Mercato immobiliare uffici 2018: i principali trend

Ancora dinamico il mercato delle locazioni uffici in Europa. Cala lo sfitto a Milano, aumentano i canoni a Madrid. Lo dice il rapporto relativo al 2018 di Bnp Paribas Re.

Secondo l’ultima l'edizione del rapporto “European Office Market” pubblicato da BNP Paribas Real Estate, il take-up di uffici nelle 42 principali città europee ha raggiunto infatti quasi 13 milioni di metri quadrati, un livello simile a quello del 2017, che era stato di gran lunga l'anno più attivo del decennio.

Uffici in affitto, Londra resta al top

A livello di singole città, il centro di Londra ha raggiunto 1,4 milioni di mq (+19% rispetto a un anno prima), in crescita per il terzo anno consecutivo. A causa della scarsità dell’offerta, i quattro principali mercati tedeschi (Berlino, Francoforte, Amburgo, Monaco) hanno registrato un calo dell'8%, ma rappresentano ancora 3,04 milioni di m², ben al di sopra della media di lungo termine. I volumi del centro di Parigi sono calati del 9%, in particolare a causa della mancanza di grandi deal. Risultati molto elevati sono stati registrati a Vienna (+54%), Lussemburgo, Lisbona (+21%), Milano e Varsavia (+10%).

Meno uffici sfitti a Milano nel 2018

Il livello di sfitto, secondo Bnp Paribas Re, si è nuovamente ridotto in Europa nel 2018 e potrebbe aver raggiunto il suo punto di minimo in diversi mercati. I tassi di vacancy più bassi si sono registrati in Germania, in particolare a Berlino (1,7%, che rappresenta appena 327.000 mq di uffici immediatamente disponibili sul mercato) e a Monaco (2,3%). Con appena il 3,7% di uffici vuoti, il Lussemburgo si è posizionato non distante dai livelli del mercato tedesco. Il calo più evidente è stato registrato ad Amsterdam (-310 punti base) e Varsavia (-340 pb). Allo stesso tempo, la quota di uffici vuoti è diminuita in tutti gli altri principali mercati, come nel centro di Parigi (-100 punti base), Londra (-120 pb), Milano (-110 pb) e Dublino (-170 pb).

Aumentano i canoni degli uffici in affitto a Madrid

Spinti dall'elevata domanda di uffici e dalla diminuzione della vacancy, i valori di locazione degli immobili prime sono aumentati in tutti i principali mercati europei, ad eccezione del centro di Londra (-2% rispetto alla fine del 2018), dove gli affitti prime hanno raggiunto 1.211 sterline/mq/ anno. Madrid (+13%, 432 euro/mq/ anno) ha visto la crescita più significativa dei valori delle locazioni. Altri grandi aumenti si sono registrati ad Amburgo, Berlino (+9%), Milano e Francoforte (+7%).

Investire in uffici in Europa, Parigi il mercato principale

Il mercato degli investimenti ha seguito lo stesso andamento con volumi ancora in crescita a 264,5 miliardi di euro in Europa.

"L'attività si è effettivamente rafforzata nei sedici maggiori city markets - dichiara Larry Young, Head of International Investment Group di BNP Paribas Real Estate, - con un aumento del 10% che ha rotto la soglia dei 100 miliardi di euro; un record storico assoluto. Gli uffici hanno rappresentato il 45% dei volumi investiti in Europa e sono stati caratterizzati da un numero elevato di mega deal. Parigi ha beneficiato di una crescita elevata dei volumi investiti (+26% anno su anno) arrivando a essere il mercato europeo più attivo del 2018, seguito da Londra. I mercati tedeschi hanno continuato a comportarsi particolarmente bene superando i risultati del 2007".

In Germania, Francoforte (+38%) è stata la città con la crescita maggiore degli investimenti in uffici davanti a Berlino (-6%), ostacolata dalla mancanza di prodotti da acquistare. Il 2018 è stato un buon anno per Dublino (+81%) dove si concentra quasi il 90% del mercato irlandese. Il Lussemburgo ha raggiunto il livello più alto dal 2007 con l’asset class uffici che ha catalizzato il 94% del giro d’affari.

Rendimenti “prime” degli uffici ai minimi storici

I rendimenti degli uffici hanno continuato la loro tendenza al ribasso in tutta Europa, raggiungendo minimi storici alla fine del 2018. Tra i 40 mercati analizzati nel rapporto, i rendimenti prime si sono attestati in media al 4,40% nel quarto trimestre del 2018, 26 punti base in meno rispetto al quarto trimestre 2017. Tra i principali mercati, Berlino presenta ancora il livello più basso di rendimenti prime nel settore uffici (2,70%) seguita da Monaco (2,80%), Francoforte (2,95%) e Parigi (3,00%).

"Dal 2015 la compressione dei rendimenti ha creato valore in maniera quasi passiva, - commenta Richard Malle, Global Head of Research di BNP Paribas Real Estate, - influenzato dal crollo dei tassi di interesse di lungo termine. D'ora in avanti, per creare valore sarà necessario un maggiore lavoro sugli asset, suoi lease e sulle revenue. La maggior parte dei mercati del letting appare in buona salute mentre i tassi di vacancy si manterranno invariati nonostante l’offerta di nuovi immobili in arrivo sul mercato. Ed esiste un buon potenziale di crescita delle locazioni per le sedi più importanti e per gli immobili in via di sviluppo".