Il mercato degli uffici italiani sta vivendo una trasformazione epocale. Secondo il recente report “Shape of Office 2025” di Savills Research, il mondo del lavoro e gli spazi in cui operiamo stanno cambiando rapidamente, spinti da evoluzioni demografiche, tecnologiche e sociali. Ecco i principali trend che stanno ridisegnando il panorama immobiliare italiano.
Demografia e tecnologia: una sfida doppia
L’Italia ha perso circa 96.000 aziende negli ultimi 10 anni, ma ha guadagnato oltre 2 milioni di lavoratori. Si tratta di una ricomposizione del tessuto produttivo: meno imprese, ma più grandi e strutturate. Il 37% dei lavoratori italiani oggi ha tra i 50 e i 64 anni, mentre nel 2014 la fascia dominante era quella 35-49. Questo invecchiamento della forza lavoro richiederà nuovi modelli lavorativi più flessibili e inclusivi.
Uffici più piccoli, più centrali e più smart
Nel 2024 il mercato delle locazioni ha registrato una crescita del 72% nel numero di transazioni rispetto al 2015, ma con spazi medi ridotti del 30%. Le aziende puntano su uffici più compatti, centrali e tecnologici. Il distretto CBD Porta Nuova di Milano è diventato il punto di riferimento: qui i contratti per spazi oltre i 1.000 m² sono cresciuti del 260% in dieci anni.
La richiesta di spazi in affitto nel primo trimestre 2025 ha già toccato 110.000 m². Gli affitti prime sono in crescita (+49% dal 2015), con un valore medio di 750 €/m²/anno.
Investimenti: ritorno d’interesse, ma selettivo
Negli ultimi 10 anni, il comparto uffici ha attratto oltre 33 miliardi di euro in Italia. Tuttavia, la quota di mercato è scesa dal 42% al 23% a favore di logistica e hospitality. Milano resta il fulcro degli investimenti (75% nel Q1 2025), ma la polarizzazione è evidente: gli investitori preferiscono gli asset prime nei CBD, mentre le aree periferiche faticano.
Le trasformazioni degli uffici in residenze o hotel stanno crescendo, anche se i volumi restano contenuti (circa 1 miliardo € dal 2021). Il 69% dei cambi di destinazione è verso l’hospitality.
Il declino degli immobili obsoleti
Il rischio più grande? La marginalizzazione degli immobili secondari (classi B e C), ormai esclusi dalle richieste di mercato. Solo il 52% di questi è oggi occupato, contro oltre il 90% per gli edifici nuovi, ristrutturati o green-certified. Il futuro per questi spazi è la riqualificazione o il cambio d’uso – se economicamente sostenibile.
Tenant e proprietari: due visioni, un solo mercato
Un’indagine condotta da Savills su tenant e landlord rivela visioni diverse ma complementari:
- Il 62% degli occupanti vuole ridurre lo spazio del 45% in media, preferendo sedi centrali.
- Il 93% adotta modelli di lavoro ibrido, con due giorni di lavoro da remoto.
- I landlord puntano a stabilizzare i portafogli: il 27% vuole aumentare l’occupazione, il 19% migliorare le certificazioni green, mentre il 15% è pronto a vendere asset non performanti.
Verso l’ufficio perfetto: flessibile, green e tech
L’ufficio ideale del 2025 integra tecnologia, benessere e sostenibilità. Le aziende cercano spazi adattabili: postazioni prenotabili via app, zone collaborative, stanze relax e terrazze verdi. L’obiettivo è attrarre e trattenere talenti in un contesto sempre più competitivo.
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