Il mercato europeo degli uffici sta attraversando una fase di forte trasformazione, caratterizzata da una crescente polarizzazione tra immobili di alta qualità e asset secondari. In questo contesto, Hines individua un’opportunità di investimento particolarmente interessante negli uffici prime, sostenuta da una domanda sempre più selettiva e da una disponibilità limitata di nuovi spazi.
È quanto emerge dal report “The European Prime Office Rebound”, pubblicato dal gruppo globale specializzato negli investimenti immobiliari. Secondo Hines, il mercato sta premiando in modo netto gli immobili di Grado A, situati in posizioni centrali e caratterizzati da elevati standard qualitativi, sostenibilità ed efficienza.
La domanda da parte degli occupier continua infatti a concentrarsi sugli edifici più moderni, anche se le aziende tendono oggi a richiedere superfici più contenute rispetto al passato. Parallelamente, l’offerta di nuovi sviluppi direzionali si è drasticamente ridotta: secondo i dati riportati nel report, gli avvii di nuovi progetti sono diminuiti dell’80% rispetto ai recenti picchi di mercato.
Crescono i canoni nei principali distretti europei
Lo squilibrio tra domanda e offerta sta sostenendo un significativo incremento dei canoni prime nei principali mercati europei. Dal 2019, le rendite prime nell’indice europeo EU-15 sono cresciute del 35,6%, con performance particolarmente rilevanti nei distretti direzionali più consolidati, come il West End di Londra.
In aree dove la disponibilità di spazi di nuova generazione è molto limitata — meno del 3% dello stock totale in mercati come il Central Business District di Düsseldorf o il quartiere Zuidas di Amsterdam — la competizione tra aziende per gli immobili migliori si sta intensificando, favorendo ulteriormente gli asset premium.
Secondo Hines, questa dinamica riflette un ritorno della fiducia da parte degli investitori, attratti dalla capacità degli immobili prime di garantire stabilità dei flussi di reddito e crescita dei valori nel lungo periodo.
Il lavoro ibrido accelera il “flight to quality”
Uno dei fattori che ha maggiormente inciso sull’evoluzione del mercato è il consolidamento del lavoro ibrido. Se da un lato questa trasformazione ha ridotto la domanda complessiva di spazi, dall’altro ha aumentato l’attenzione delle aziende verso la qualità degli ambienti di lavoro.
Il fenomeno del cosiddetto “flight to quality” — la migrazione verso immobili di fascia alta — ha così accentuato la distanza tra asset prime e immobili secondari. Gli uffici di Grado A mostrano oggi, secondo il report, fondamentali di mercato più solidi rispetto alle altre asset class immobiliari europee.
“Il rischio principale oggi è considerare il comparto uffici come un’unica asset class”, ha dichiarato Alfonso Munk, co-head of investment management di Hines. “La dispersione tra gli asset è ampia e in continuo aumento. In alcune aree del mercato le condizioni sono già migliorate; il capitale non si è ancora pienamente adeguato. È proprio in questo gap che vediamo delle opportunità”.
Italia strategica: focus su Milano e Roma
Anche il mercato italiano continua a mostrare segnali di forte interesse, soprattutto nei principali centri urbani. Milano e Roma restano infatti tra le città più attrattive per gli investimenti in uffici di alta gamma, grazie a una domanda sostenuta e a una disponibilità limitata di spazi centrali di qualità.
“Rileviamo una crescente domanda di uffici di grado A nel centro della città, con superfici più contenute rispetto al passato ma livelli qualitativi molto elevati”, ha spiegato Vanessa Gelado, senior managing director e head of southern Europe di Hines. “Gli interventi di rigenerazione urbana orientati all’efficienza e all’ottimizzazione degli spazi stanno diventando centrali”.
Tra gli esempi citati figurano Torre Velasca e Via della Spiga a Milano, considerati emblematici degli standard richiesti oggi dal mercato.
Gli investimenti di Hines nei trophy asset europei
La strategia di Hines si sta concretizzando attraverso investimenti mirati in trophy asset e progetti di rigenerazione urbana in diverse città europee.
Tra le operazioni più recenti spicca l’acquisizione della nuova sede parigina di Goldman Sachs all’83 Avenue Marceau, avvenuta nel febbraio 2026. A Barcellona, il gruppo ha invece completato il riposizionamento della torre Diagonal Vertical, riaperta nel 2024 e già capace di raggiungere canoni record.
In Italia, oltre al restauro di Torre Velasca — la cui componente direzionale è stata completamente locata nel 2025 — Hines sta sviluppando il progetto Unionezero a Sesto San Giovanni. Il masterplan prevede circa 93 mila metri quadrati di uffici e ospiterà anche la futura sede di Intesa Sanpaolo, la cui consegna è prevista entro la fine del 2027.
Sul fronte internazionale prosegue inoltre lo sviluppo di B’Ella Berlin, progetto mixed-use da circa 68 mila metri quadrati nel distretto di Schöneberger Linse, concepito per operare senza combustibili fossili e con completamento previsto nel 2029.
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