Secondo l’articolo 1104 del Codice Civile, il proprietario di un immobile è tenuto a corrispondere le spese condominiali in proporzione alle quote millesimali e al piano di riparto effettuato dall’amministratore prendendo in considerazione la fruizione dei servizi condivisi. Le spese possono essere di ordinaria o straordinaria amministrazione. Le spese condominiali ordinarie sono sostenute dall’inquilino, viceversa quelle straordinarie sono a carico del proprietario. Può capitare però, che il condomino non adempia ai suoi obblighi, cosa succede se non vengono pagate le spese?
Spese non pagate dal proprietario
In caso in cui il proprietario non paghi le spese condominiali, è necessario prendere in considerazione l’art. 1104 e 1123 del Codice Civile.
- l'articolo 1104 stabilisce l’obbligo per tutti i condomini di partecipare alle spese per la conservazione e il godimento della cosa comune;
- l’articolo 1123 prevede la suddivisione delle spese delle parti comuni, in maniera proporzionale alle quote millesimali di proprietà.
In caso in cui, i condomini non pagassero le spese condominiali per un determinato periodo, non è raro che l’amministratore avvii una procedura esecutiva con l’obiettivo di ottenere il credito.
Il primo step eseguito è l’invio della comunicazione di messa in mora del condominio. Il proprietario deve pagare l’importo entro una precisa data, se non dovesse adempiere all’obbligo, l’amministratore avrebbe il diritto di richiedere un’ingiunzione di pagamento tramite il Tribunale. Il saldo deve avvenire entro 40 giorni, oltrepassato questo periodo, si procede con l’esecuzione forzata del condomino debitore.
Come è possibile recuperare le spese condominiali?
Il creditore ha tre possibilità per recuperare l’importo dovuto:
- pignoramento mobiliare: i beni, ad eccezioni di quelli utili per vivere, vengono confiscati;
- pignoramento presso terzi: eventuali crediti del debitore nei confronti di altri soggetti devono essere pignorati;
- pignoramento immobiliare: la casa viene venduta all’asta.
Il proprietario, nel caso in cui non dovesse pagare le spese condominiali, può rischiare la sospensione di alcuni servizi di cui fruisce. Quando un proprietario non adempie al suo obbligo da più di sei mesi, l’amministratore può richiedere il blocco dei servizi.
Spese non pagate dal conduttore
L’affittuario può non versare all’amministratore la quota relativa alle spese, di conseguenza è possibile richiedere al proprietario dell’immobile, che è tenuto a saldare il debito con il condominio, successivamente il proprietario può rivalersi sul conduttore moroso.
Quando vanno in prescrizione le spese condominiali?
Il tempo limite per il pagamento delle spese condominiali è di 5 anni: questa norma è sancita nell’articolo 2948 del Codice Civile. Il termine decorre a seguito della data della delibera assembleare di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto. Per gli oneri condominiali straordinari la prescrizione è di 10 anni e non di 5.
Spese condominiali non pagate dal vecchio proprietario
Seguendo le leggi in vigore, il compratore e il venditore sono corresponsabili per i pagamenti non effettuati, di conseguenza se nell’anno del rogito o quello precedente, le spese non sono state saldate, l’amministratore può richiederle sia al vecchio che al nuovo proprietario.
Quando si tratta di spese ordinarie, il condominio può pretendere il saldo del debito sia dal vecchio che dal nuovo proprietario secondo l’art. 63 del Codice Civile; viceversa se le spese sono straordinarie, il proprietario al momento dell’approvazione dei lavori è tenuto a sostenere l’importo.
Quando non pagare le spese condominiali?
Le spese condominiali possono non essere pagate solo nei seguenti casi:
- deliberazione ritenuta nulla o annullabile: i proprietari hanno la possibilità di scegliere di non pagare le quote condominiali. La delibera è annullabile per gli assenti entro 30 giorni dalla data dell’ordinanza, trascorso questo periodo non è più possibile sottrarsi al versamento della propria quota. Quando una delibera è nulla, i condomini hanno sempre la facoltà di contestare il pagamento dell’importo;
- innovazioni voluttuarie: secondo l’art. 1121 del Codice Civile, nel caso in cui le modifiche dovessero essere voluttuarie, ossia non necessarie all’uso dei beni condominiali, il singolo proprietario ha l’opportunità di rinunciare;
- tabelle millesimali errate: può capitare che si verifichi uno sbaglio nella stesura delle tabelle millesimali che richiede maggiore spesa condominiale. In questo caso specifico, è necessario eseguire un controllo delle tabelle.
La rettifica delle tabelle millesimali, è efficiente solo per il futuro, se qualcuno dovesse essere privilegiato dall’impiego delle tabelle errate è tenuto a versare quanto non ha precedente corrisposto.
Chi paga le spese condominiali non pagate?
Se un condomino non paga, devono pagare gli altri condomini, nel caso in cui l’ingiunzione di pagamento e il pignoramento dei beni non abbiano effetto. In questi casi, tramite consenso unanime da parte dei condomini, l'amministratore propone la creazione di un fondo.
Spese condominiali non pagate da un condomino
Cosa succede se non pago le spese condominiali? L’amministratore ha la possibilità di avviare una procedura esecutiva per riacquistare il credito, in caso in cui i proprietari non dovessero saldare le spese condominiali. Viene inviata la comunicazione di messa in mora al condominio, il quale ha la facoltà di regolare la somma dovuta entro una determinata scadenza.
Nell’ipotesi in cui il condomino non intenda pagare, l’amministratore può chiedere l’ingiunzione di un pagamento tramite il Tribunale e il condomino deve pagare l’importo entro 40 giorni, dopodiché si agisce con l’esecuzione forzata. Il decreto ingiuntivo esecutivo comporta il pagamento immediato dell’importo rimasto insoluto.
Cosa succede se non si pagano le spese condominiali straordinarie?
Nel caso in cui il condomino dovesse pagare in ritardo, non è prevista mora né applicazione di alcun interesse, viceversa, se il proprietario non dovesse saldare l'importo dovuto, l’amministratore può procedere contro il condomino entro sei mesi dall’approvazione del consuntivo, sospendendo anche l’uso di servizi comuni.
Le FAQ degli utenti
Gli utenti hanno chiesto frequentemente: “Per chi non paga il condominio un decreto ingiuntivo immediato?” L’amministratore può richiedere, per l’inquilino moroso delle spese condominiali, un decreto ingiuntivo immediato.
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