Lo scenario macroeconomico mondiale sta subendo cambiamenti significativi che si ripercuotono su tutti i settori industriali, non ultimo quello immobiliare. Al Mipim di Cannes appena concluso non si poteva dunque non discutere di come sta evolvendo lo scenario nel mondo degli investimenti real estate, nonché delle opportunità di rendimento ad essi connesse, alla luce delle nuove problematiche che si delineano nel mondo, dalla maggiore attenzione alla sostenibilità all’andamento delle politiche sui tassi di interesse e inflazione delle banche centrali. Ne abbiamo parlato con Pierluigi Scialanga, Responsabile investimenti per l'Italia di Patrizia Immobilien, fondo di investimento tedesco specializzato in real estate.
Quale sarà l’effetto dell’aumento dei tassi di interesse sugli investimenti immobiliari?
Riteniamo che l’incremento dei tassi d’interesse e il contestuale aumento dei costi di costruzione rallenteranno il numero di transazioni sul mercato immobiliare. Gli investitori hanno già aggiornato le loro aspettative di rendimento, mentre molti operatori immobiliari non hanno ancora preso atto del re-pricing in corso. Ne risulta una differenza significativa tra le richieste di prezzo dei venditori e quello che gli acquirenti, soprattutto istituzionali, sono disposti a pagare. Questo rallentamento delle transazioni sarà destinato a perdurare finché il gap tra prezzo di domanda e di offerta rimarrà significativo.
Su quali settori immobiliari più interessanti in cui investire oggi?
Nonostante quanto sopra, esistono settori che confermano una costante crescita dei fondamentali economici.
Nel settore degli uffici, gli immobili di grado A hanno beneficiato e beneficeranno di un costante incremento della domanda
e conseguente crescita dei livelli di canone (+13% YoY) e di take up (+42% YoY). Anche il settore logistico continua a registrare una domanda costante e in aumento per location strategiche con un tasso di occupazione che ha raggiunto i 2,8M di mq nel 2022 e canoni in crescente aumento (media nazionale intorno a 49€/mq). Altro settore interessante sono le moderne residenze per studenti, con format già diffusi nel nord Europa, che stanno riscontrando grosso successo anche in Italia e nel quale vediamo ampi spazi di crescita nelle principali città italiane.
Perché investire nel real estate italiano è ancora un buon affare?
L’investimento nel settore immobiliare è ancora un ottimo strumento di diversificazione, che protegge dalla volatilità dei mercati azionari e obbligazionari. Ed è proprio questa caratteristica che in questo momento sta condizionando le scelte degli investitori nel settore immobiliare.
L’incremento dell’inflazione e dei tassi d’interesse ha portato ad una riduzione progressiva del valore degli investimenti azionari e dei titoli obbligazionari il che ha comportato un incremento della percentuale investita nell’immobiliare,
in alcuni casi oltre i limiti di vigilanza. Molti investitori hanno quindi necessità di ridurre la loro esposizione e quindi di vendere. L’investimento nel settore immobiliare rimane poi un ottimo strumento di copertura del rischio inflazione al quale in genere i canoni di locazione sono indicizzati con una percentuale tra il 75% ed il 100%.
Quali sono le prospettive del real estate italiano per il 2023?
Ci aspettiamo una riduzione delle transazioni nel corso del 2023, che sarà per lo più un anno di transizione. Siamo confidenti che il gap tra prezzi di vendita e d’acquisto possa ridursi progressivamente nel corso dell’anno e ci attendiamo una ripresa delle transazioni specialmente verso la fine anno, quando più rilevanti diventano i target d’investimento degli operatori.
In Italia i fondi gestiti da Patrizia sono interessati per lo più al settore Logistico, location prime e al settore residenziale specialmente Build to Rent (BTR).
In particolare, per quanto riguarda il residenziale sono di nostro interesse le diverse tipologie di residenziale a reddito come Private Rented Sector (PRS), purpose-uiltstudentaccommodation (PBSAE) e Senior Living. Gli uffici rimangono un settore di nostro interesse soprattutto per location prime in Milano e Roma. In questi settori investiamo per lo più attraverso strategie Core/Core Plus con l’obiettivo di generare rendimenti stabili nel tempo con un basso profilo di rischio. Stiamo anche raccogliendo un nuovo fondo Value Added che ci permetterà di attuare strategie attive di asset management e beneficiare degli attuali re-pricing in corso. Il fondo ha un target di raccolta superiore ai 2 miliardi di cui circa il 20% potrebbe essere allocato in Italia.
Quali saranno i trend futuri dell'immobiliare, specialmente riguardo alle tematiche ecologiche e Esg?
Le tematiche ESG sono già attuali. Se si guarda ai paesi occidentali gran parte degli investitori istituzionali nazionali ed internazionali hanno già implementato protocolli ESG per valutare i propri investimenti.
I temi ESG diventano fondamentali anche per gli altri operatori del real estate: developer, costruttori, property manager e non ultimo le banche e gli stessi conduttori sono ormai tutti obbligati a tenere in conto questi aspetti.
Questo processo è già iniziato per i player più grandi e istituzionali, ma anche gli altri dovranno adeguarsi. Il rischio è di uscire dal mercato. Il mercato, infatti, si sta velocemente ricalibrando, assimilando certe specifiche, non solo con la conseguente registrazione di premi sul prezzo per edifici ESG compliant, ma con il rischio che edifici non ESG non troveranno più mercato. È una rivoluzione in atto.
Quali sono gli strumenti messi in atto da Patrizia in tema Esg?
In un asset manager come Patrizia esiste un dipartimento focalizzato sulle tematiche ESG che ha il compito di diffondere la cultura ESG all’interno del gruppo, definire i processi ESG sia in fase di investimento che in fase di gestione ed assicurarsi che tali processi siano correttamente implementati. Nel valutare le acquisizioni non solo siamo obbligati ad analizzare le tematiche ESG e a fornire una strategia ESG per gli anni di investimento ma il responsabile ESG è parte del nostro comitato d’investimento e partecipa al processo d’approvazione. Patrizia ha obiettivi ambiziosi sia in riferimento ai temi ESG sia in riferimento alle Net Zero Carbon strategy. Stiamo lavorando per portare Net Zero Carbon il patrimonio che abbiamo in gestione, parliamo di asset per un controvalore maggiore di 60bln, entro il 2040. Abbiamo poi lanciato il primo fondo, PATRIZIA Sustainable Communities, completamente focalizzato sugli impatti dell’investimento sulla comunità, che interviene nello sviluppo di edilizia sociale e convenzionata.
Quali conseguenze avrà la direttiva green Ue sul real estate europeo in Italia?
L’Italia ha un patrimonio immobiliare obsoleto. Il patrimonio residenziale italiano è costituito da 12,5 milioni di edifici, di cui circa un quarto (26,6%) ha meno di 40 anni e un decimo (9,8%) meno di 20 anni. Ma anche altri paesi in Europa hanno un problema simile, chi più, chi meno come la Germania. Il settore immobiliare dell’UE è responsabile del 40% consumi di tutta l’energia primaria prodotta, con la conseguente responsabilità del 36% di tutte le emissioni di CO2. Il punto è attivarsi per non rimanere indietro.
Il legislatore deve implementare un sistema di incentivi che permettano una riqualificazione degli edifici, un sistema equilibrato ed efficace, che includa oltre a forme di finanziamento e di supporto agli investimenti Green.
E riforme che si focalizzino sullo snellimento dei processi autorizzativi, sulla revisione del codice degli appalti, sulla revisione dei rapporti/regolamenti condominiali. Il recente bonus 110 per le ristrutturazioni, pur andando nella giusta direzione, è apparsa purtroppo come una riforma incompleta, un incentivo fine a sé stesso, la sola gamba di un tavolo che alla fine è caduto. La direttiva UE avvia un processo di trasformazione ormai non più procrastinabile che coinvolgerà l'intero settore immobiliare: noi vediamo in questa trasformazione un’opportunità piuttosto che una minaccia, l'opportunità di creare nuovo valore per i nostri investitori.
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