Il codice 3 dei casi particolari Imu: cos’è e a cosa serve

Sia nel modello 730 che nel modello RB, la colonna 12 fa riferimento ai “Casi particolari” relativi alla tassazione ai fini Imu o/e Irpef per quanto riguarda le abitazioni diverse da quella principale ed i fabbricati di proprietà. Per una corretta compilazione della dichiarazione dei redditi, approfondiamo quindi le regole e le eccezioni più importanti da tenere a mente come, ad esempio, il codice 3 dei casi particolari Imu.

 “Casi particolari Imu” e codice 3: pertinenze 

In Italia, la tassazione degli immobili si basa sul principio dell’alternatività tra Imu e IRPEF. Ciò nonostante, esistono delle eccezioni o casi particolari Imu per alcune tipologie di fabbricati che è bene conoscere nel momento in cui si presenta la dichiarazione dei redditi.

Abitazione principale 

Tra le casistiche particolari spicca quella legata all’abitazione principale e alle relative pertinenze, per le quali non è dovuto il pagamento dell’imposta Imu. In base, infatti, al principio di alternatività tra Imu e l'IRPEF, il reddito derivante dall'imposta sugli immobili contribuisce alla determinazione del reddito complessivo, al quale viene sottratta una deduzione pari all'importo della rendita catastale dell'unità immobiliare e delle relative pertinenze. Inoltre, l'IRPEF e le addizionali non devono essere pagate per le abitazioni principali che non beneficiano di esenzioni, come ad esempio le abitazioni di lusso.

Fabbricati non locati 

In genere, per gli immobili non destinati alla locazione o concessi in comodato, l’Imu sostituisce l'IRPEF e le relative addizionali. A questo proposito, è bene però chiarire che se gli immobili ad uso abitativo (Categorie catastali da A1 ad A11, escluso A10) non sono affittati e sono situati nello stesso Comune in cui si trova l'abitazione principale, il reddito derivante da tali fabbricati contribuisce al calcolo della base imponibile dell'IRPEF e delle relative addizionali al 50%.

In questa situazione, è necessario inserire nella colonna 12 “Casi particolari” il codice 3. Si ricorda che per abitazione principale si intende quella nella quale il proprietario o i suoi familiari dimorano abitualmente (codice 1 nella colonna 2).

Il concordato nei casi particolari Imu: il codice 3

Nel caso di immobili locati, invece, la regola prevede che il codice da inserire nel modello 730 vari in base al tipo di tassazione che si decide di applicare al momento della stipula del contratto d’affitto. A questo proposito:

• se si opta per il regime della cedolare secca (applicabile anche ai contratti di locazione transitori della durata da 1 a 18 mesi, a patto che si tratti di accordi a canone concordato per abitazioni situate in comuni con carenze di disponibilità abitative o in comuni ad alta tensione abitativa), è possibile usufruire dell’aliquota al 10% solo se si indica il codice 8 nella colonna 2 delle righe da B1 a B7;
• se si opta invece per il regime di tassazione ordinario (Irpef), allora non si applica l’abbattimento del 30% e va indicato nei casi particolari imu come codice 3.

Per quanto riguarda le deduzioni forfetarie spettanti, si può dire che se l'immobile è affittato totalmente o parzialmente, è necessario compilare la colonna 5, inserendo al suo interno i codici che corrispondono alla percentuale del canone riportata nella colonna 6. In questo caso, nel quadro RB casi particolari Imu, il codice 3 corrisponde al 100% del canone d’affitto, quando viene applicato il regime della cedolare secca. Di conseguenza, è chiaro che in questa situazione (codice canone 3) al contribuente non spetta alcuna deduzione forfettaria.

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Casi particolari Imu: il codice 3 nel quadro RB

La compilazione del quadro RB per la dichiarazione dei redditi include due sezioni distinte:

• la prima, compresa tra RB1 e RB11 (RB1-RB9 in cui vanno inseriti i dati relativi ai singoli immobili, con l'eccezione dei casi in cui più righe siano necessarie e in tal caso va segnalato spuntando la colonna "continuazione"), viene utilizzata per dichiarare i redditi dei fabbricati;
• la seconda, invece, compresa tra RB21 e RB23, viene utilizzata per inserire i dati e le informazioni relative ai contratti di affitto.

Tra i soggetti che sono tenuti ad utilizzare tale quadro per quanto riguarda la tassazione ai fine Imu e/o Irpef sono:

• i proprietari di immobili situati in Italia e che sono o devono essere registrati nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita;
• i titolari di diritti reali come l'usufrutto o altri diritti simili su immobili situati in Italia e che sono o devono essere registrati nel catasto dei fabbricati con attribuzione di rendita. Nel caso di titolari di nuda proprietà senza diritti reali come l'usufrutto o altro, non è necessario dichiarare l'immobile;
• i possessori di immobili utilizzati sia per scopi personali o familiari che per attività professionali, artigianali o d'impresa in modo misto;
• coloro che svolgono un'attività d'impresa con immobili che, nonostante vengano utilizzati per l'attività, non sono considerati parte dell'impresa poiché non sono stati inclusi nell'inventario o nel registro dei beni ammortizzabili, o sono stati esclusi dal patrimonio dell'impresa secondo la normativa vigente;
• i possessori di immobili che, secondo la legislazione in vigore, non soddisfano i requisiti per essere considerati immobili rurali.

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Cosa vuol dire codice canone 3?

In tema di locazione, il codice canone 3 fa riferimento al 100% del canone nel caso in cui locatore e conduttore abbiano optato per il regime della cedolare secca alla stipula del contratto d’affitto. In questo caso non è possibile usufruire di alcuna deduzione forfettaria.

Cosa significa utlizzo 8?

La dicitura “utilizzo 8” (colonna 2) indica che, se il totale delle quote di rendita è maggiore o uguale al totale delle quote di canone di locazione, allora il reddito del fabbricato è pari alla quota di rendita, ridotta del 30 per cento e sommata al totale delle altre quote di rendita (tassazione in base alla rendita); oppure che, se il totale delle quote di rendita è minore del totale delle quote del canone di locazione, allora il reddito dell’immobile è pari alla quota del canone di locazione, ridotta del 30% e sommata al totale delle altre quote del canone di locazione (tassazione in base al canone).