Il proprietario di un immobile che ha stipulato un accordo di locazione con un cliente può ritrovarsi a dover chiedere il suo sfratto: i classici motivi che portano a questa decisione sono il mancato rispetto delle scadenze di pagamento (morosità dell’inquilino) e alcune incomprensioni a livello contrattuale tra i due soggetti.
Un conduttore che si ritrova costretto a dover rilasciare la casa dopo aver ricevuto un avviso dal locatore può presentare una sospensione di esecuzione dello sfratto per gravi motivi, una fattispecie che può essere attivata solo in situazioni particolari che impedisce al proprietario di poter avere indietro la sua unità immobiliare.
A fronte dell’atto giudiziario emesso per la notifica di sfratto, l’inquilino può far valere le sue ragioni per le quali richiede che il rilascio sia posticipato a data da destinarsi: infatti, esistono delle soluzioni ricavabili dalle disposizioni in questo ambito.
Come bloccare uno sfratto esecutivo per motivazioni gravi?
“Ho lo sfratto e non so dove andare: come risolvo?”. Una famiglia in difficoltà può ritrovarsi davanti a questo interrogativo per diverse ragioni: quando le richieste contrattuali del proprietario non sono state rispettate, quest’ultimo soggetto può richiedere la risoluzione del contratto con i clienti inadempienti. Quando la lettera di diffida o il semplice dialogo con il cessionario dell’immobile non sembrano essere strade percorribili, la strada più diretta è l’invio di un'intimazione di sfratto.
Le due fattispecie più comuni per cui si inoltra una mozione di sfratto al conduttore sono le seguenti:
- sfratto per morosità: il riferimento normativo è all’art. 658 del Codice di procedura civile e, in questa situazione, il conduttore dell’immobile, che verrà inserito nel registro di morosità immobiliare, risulta inadempiente dopo 20 giorni dalla scadenza del pagamento del canone o ha accumulato arretrati sugli oneri accessori superiori a due canoni mensili;
- sfratto per finita locazione: disciplinato dall’art. 657 del C. p. c., il conduttore non rilascia l’immobile alla scadenza del contratto stipulato col proprietario, che può far valere legalmente il diritto di possesso di un suo bene.
Nonostante le diverse tutele della legislazione a favore del proprietario, che può inserire l’inquilino nella banca dati di morosità immobiliare in caso di inadempienze ricorrenti e ha a disposizione dei documenti per difendersi dai soggetti morosi, il conduttore può richiedere il blocco dello sfratto presentandosi in giudizio.
Per esempio, una richiesta di sospensione di esecuzione dello sfratto per morosità può essere accolta in presenza di validi motivi ma è necessario presentare la documentazione dei pagamenti alla prima udienza in rito abbreviato: in tal caso, la convalida di sfratto non prosegue e si passa a un giudizio ordinario.
Differenza tra convalida di sfratto e ordinanza di rilascio
Il proprietario può richiedere di riappropriarsi della sua unità immobiliare ceduta in un contratto di affitto o di locazione con due procedimenti:
- convalida di sfratto;
- ordinanza di rilascio dell’immobile.
Il risultato di entrambe è la restituzione della disponibilità della casa o del negozio al solo proprietario, con il soggetto conduttore che deve cercare altra collocazione.
Nonostante ciò, tra le due sussistono delle distinzioni, che partono innanzitutto dal comportamento del conduttore: presentandosi all’udienza disposta 20 giorni dopo il primo reclamo del proprietario, in assenza di gravi motivi il giudice disporrà un’ordinanza di rilascio, da subito applicabile dal locatore. Una convalida di sfratto, che termina il procedimento, arriva quando il conduttore moroso non si presenta nemmeno al giudizio. L’ordinanza di rilascio, invece, viene seguita da un ulteriore procedimento giudiziario.
Sospensione dello sfratto per motivi di salute
Un’importante forma di tutela per il conduttore inadempiente consiste nella sospensione di esecuzione di sfratto per gravi motivi qualora il locatore abbia presentato una domanda di rilascio per finita locazione (il contratto tra le parti è terminato a seguito del decorrere della scadenza).
L’istanza di sospensione per esecuzione di rilascio dell’immobile in questa fattispecie presuppone, come requisito principale, che il conduttore o un componente del suo nucleo familiare sia malato terminale o affetto da gravi disabilità (certificate minimo al 66%).
Richiedibile una sola volta e di durata fino a 18 mesi (quando avverrà lo sloggio), questa sospensione favorisce economicamente il proprietario, che dovrà ricevere mensilmente dall’occupante il canone dovuto alla cessazione del contratto maggiorato al 20%.
Opposizione a esecuzione sfratto: come sanare la morosità
Per il conduttore in morosità ricorrente disposto a saldare i conti è possibile procedere alla sanatoria in fase giudiziale per giovare di un blocco allo sfratto reclamato dal proprietario; l’istituto risanatore è disponibile per tre volte in un quadriennio, con un quarto rinvio concesso in presenza di gravi motivazioni di natura economica o salutare.
Per i conduttori che non saldano i debiti maggiorati con interesse durante la prima udienza, il giudice può stabilire un termine di grazia di 90 giorni davanti a situazioni di difficoltà economiche comprovate. La scadenza speciale si amplia fino a 120 giorni quando l’inadempienza non va oltre i 60 giorni e nel locatario insorgono, dopo la stipula del contratto, difficoltà economiche serie, disoccupazione o malattie e patologie gravissime.
Istanza di sospensione esecuzione sfratto: il modello da compilare
La sospensione dell’esecuzione di sfratto per gravi motivi viene trasmessa dal conduttore facente richiesta, che può servirsi del modulo per l’istanza offerto dal Tribunale del proprio Comune di riferimento e consegnarlo negli uffici di cancelleria. Il deposito della documentazione vale come autocertificazione per la richiesta di proroga del rilascio dell’immobile e, in presenza dei requisiti di legge necessari per ottenere la sospensione del mandato di sfratto, il locatore dovrà accettare le motivazioni o proseguire col contenzioso giudiziario. Per presentare l’istanza è richiesto:
- presentare ricevuta di versamento e carta di identità;
- certificazione di reddito complessivo inferiore a 27.000 euro;
- presenza nella famiglia di over 65, malati terminali o portatori di handicap invalidanti per più del 66%.
Il costo della prestazione ammonta a un contributo di 139 euro a cui vanno sommati 27 euro di diritti di cancelleria.
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Quando non si può eseguire uno sfratto?
Si può presentare un’istanza di sospensione di sfratto esecutivo in presenza di gravi motivazioni dimostrate dal conduttore che vuole impedire lo spostamento o per contestare l’operato del locatore che ha svolto in modo errato la procedura di sloggio del conduttore o ha violato i suoi diritti come quello alla privacy.
Come allungare i tempi dello sfratto per finita locazione?
Tra le strategie per arrivare al rinvio dello sfratto che l’Ufficiale Giudiziario dispone al termine del procedimento sommario, oltre a degli accordi informali col locatore per dilazionare i debiti o ritardare il rilascio si può presentare un’istanza di opposizione con allegati i pagamenti effettuati ed eventuali vizi formali negli accordi.
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