Sfratto con Legge 104, è possibile? Tutto quello che c’è da sapere

Quando si affronta la questione dello sfratto con Legge 104, è naturale chiedersi se sia possibile procedere con il provvedimento di allontanamento forzato anche nel caso di conduttori con disabilità.

Non essendoci disposizioni specifiche che regolano l’esenzione dei beneficiari di Legge 104 dallo sfratto, le possibilità per avviare un procedimento simile rimangono le medesime, ovvero morosità e scadenza del contratto di locazione. Tuttavia, nei casi di inquilini disabili, esistono delle proroghe per la regolarizzazione di debiti e la possibilità di procedere con la sospensione dello sfratto in casi eccezionali. In questo contesto, esaminiamo le normative di riferimento e le linee guida da seguire per comprendere appieno come funziona un procedimento di sfratto con Legge 104.

Legge 104 e sfratto: una panoramica generale

La Legge 104 conosciuta anche come legge 5 febbraio 1992, n.104 è una legge italiana che mira a garantire diritti e supporto alle persone con disabilità e alle loro famiglie. Questa legge offre una serie di misure di assistenza, tra cui permessi speciali, agevolazioni fiscali, e altre disposizioni per aiutare le persone con disabilità a vivere in modo più indipendente e partecipare attivamente alla società.

Alcune dei principali benefici individuati dalla legge quadro per l’assistenza, l’integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate includono:

• diritti lavorativi;
• agevolazioni fiscali per le persone disabili e le loro famiglie;
• permessi retribuiti per i caregiver dei beneficiari;
• misure per garantire l'accessibilità nei luoghi pubblici e di lavoro, al fine di garantire una partecipazione attiva dei beneficiari nella società.

Per coloro che non dispongono dei mezzi per acquistare una casa di proprietà, l'opzione più comune è quella di cercare un alloggio in affitto e, naturalmente, ciò vale anche per i beneficiari di Legge 104 e i loro familiari. Tuttavia, è bene sottolineare che, quando una persona disabile si impegna in un contratto di affitto o locazione, non ci sono distinzioni sostanziali rispetto ai contratti stipulati da individui senza disabilità.

In altre parole, la legge non prevede agevolazioni specifiche sull'affitto in base alla Legge 104 di cui l'affittuario potrebbe beneficiare. Di conseguenza, il rapporto contrattuale tra l'inquilino disabile e il locatore segue le procedure standard.

La questione riguardante la possibilità di procedere con l’allontanamento forzato dei conduttori con disabilità è un tema estremamente dibattuto. In effetti, il dibattito sulle procedure da seguire rispetto allo sfratto con Legge 104 verte sull’equilibrio tra:

• il diritto del proprietario di un immobile in affitto di ottenere la restituzione dell’immobile in seguito a un’inadempienza contrattuale da parte del conduttore;
• la necessità dell’affittuario stesso di tenere la casa anche in ragione delle sue condizioni di salute.

Vediamo dunque quale delle due esigenze è da considerare prioritaria secondo la normativa vigente e se vi sono disposizioni specifiche in materia di sfratto con Legge 104.

Sfratto per morosità e sfratto per finita locazione di persona invalida

Alla luce delle premesse fatte, cerchiamo di rispondere alla domanda: si può sfrattare un invalido? La risposta è sì, è possibile procedere con l’allontanamento dell'inquilino che usufruisce della tutela prevista dalla Legge 104, ossia chi è stato formalmente riconosciuto come persona con disabilità.

Non esistono infatti distinzioni per le procedure di sfratto delle categorie protette e, pertanto, l’inadempimento del contratto di affitto stipulato può condurre all’azione di sfratto, in particolare nei seguenti casi:

• sfratto per morosità: ciò si verifica quando l’inquilino non adempie al pagamento del canone mensile o di altri oneri stabiliti dall’accordo sottoscritto;
• sfratto per finita locazione: questa condizione si verifica quando il contratto di affitto è scaduto, ma l’immobile non è stato restituito al proprietario.

Nel caso in cui il conduttore inadempiente causi danni all'abitazione in affitto, il proprietario dell'immobile ha la possibilità di ottenere il risarcimento e intraprendere la procedura di risoluzione del contratto per inadempimento.

Non si tratta, in questo caso, di vero e proprio sfratto, ma tale soluzione offre al locatore l'opportunità di ottenere la restituzione dell'immobile. Tuttavia, è sempre consigliabile verificare preventivamente il registro degli inquilini morosi al fine di proteggere i propri interessi.

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Come evitare l’esecuzione di sfratto? La procedura di sanatoria della morosità

L’art. 55 della Legge sull’equo canone (legge 27 luglio 1978, n. 392) permette agli inquilini morosi di sanare la loro situazione in sede giudiziale, indipendentemente che si tratti di persona con disabilità o meno. Pertanto, secondo la normativa vigente è possibile evitare lo sfratto con Legge 104 effettuando il pagamento dei debiti:

• alla prima udienza;
• entro 90 giorni dalla prima udienza e, in questo caso, è necessario dimostrare al giudice di non aver potuto effettuare il pagamento iniziale a causa di difficoltà economiche, come nel caso di un licenziamento improvviso, o di problemi di salute, come l’insorgenza inaspettata di una malattia;
• entro 120 giorni dalla prima udienza, a condizione che la morosità non si sia protratta per oltre due mesi e sia il risultato di una condizione economica precaria insorta dopo la conclusione del contratto o dipendente da malattie o altre circostanze gravi e dimostrabili di difficoltà.

Per cui, un inquilino con disabilità ai sensi della legge 104 può beneficiare di un termine di 120 giorni per mettersi in regola con i canoni arretrati. Tuttavia, è necessario dimostrare che l'inadempimento, che non deve superare due mensilità, è stato causato dall'improvvisa comparsa della patologia.

La legge specifica, infatti, che le precarie condizioni economiche devono essere sorte in un momento successivo alla stipula del contratto di affitto. È importante notare che un conduttore già disabile al momento della conclusione del contratto non può invocare la sua condizione come giustificazione della morosità.

Come ritardare l’esecuzione di sfratto? La procedura di sospensione dello sfratto per 104

Sebbene le condizioni per poter procedere con l’intimazione di sfratto con Legge 104 siano le medesime rispetto agli inquilini che non risultano disabili (morosità o scadenza dell'accordo) è utile sapere che in presenza di conduttore disabile è possibile ritardare l’esecuzione dello sfratto.

L’art. 6 della Legge sulle locazioni abitative (legge n. 9 dicembre 1998, n. 431), infatti, prevede che nel caso di sfratto per finita locazione di un immobile ad uso abitativo, l’inquilino ha la possibilità di richiedere la sospensione della procedura con un limite massimo di 18 mesi. Questo “privilegio” è concesso solamente se:

• l’inquilino ha raggiunto i 65 anni d’età;
• l’inquilino o un membro del suo nucleo familiare o, ancora, un suo convivente da almeno sei mesi è un malato terminale o è affetto da una disabilità.

Per cui, oltre alla possibilità di richiedere una proroga per la sanatoria della morosità in sede giudiziale, un individuo riconosciuto come disabile secondo la Legge 104 può richiedere di ritardare l’esecuzione dello sfratto. Si suppone, dunque, che questo periodo aggiuntivo dia al beneficiario il tempo necessario per trovare una nuova residenza.

Infine, quanto alla possibilità di procedere allo sfratto con un bambino disabile all’interno della casa oggetto del contratto, la legge rimane silente, non individuando possibilità ulteriori di sospensione dell'allontanamento forzato dall'immobile se in presenza di minori.

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Cosa dice la legge sullo sfratto di una famiglia con un disabile?

Non esistono disposizioni specifiche che prevedono un divieto di sfratto per categorie protette. Tuttavia, le persone disabili possono beneficiare di termini più lunghi per la sanatoria della morosità relativa al canone di affitto o, in presenza di determinate condizioni, richiedere la sospensione dello sfratto per un massimo di 18 mesi.

Quali inquilini non si possono sfrattare?

Non è possibile procedere con lo sfratto dell’inquilino qualora il contratto di affitto non sia regolarmente registrato all’AdE.

Un invalido può essere sfrattato?

I beneficiari di legge 104 possono essere sfrattati se morosi o nei casi di scadenza del contratto e mancato rilascio dell’immobile. Tuttavia, tali soggetti possono beneficiari di termini più lunghi per il pagamento dei debiti relativi al canone o richiedere la sospensione dello sfratto se in presenza di determinate condizioni.