La contrazione del numero di compravendite immobiliari, -16% nel secondo trimestre 2023, abbinata a un minor ricorso al mutuo per l’acquisto della propria casa da parte di privati e famiglie, -20% nel secondo trimestre 2023, frenano in maniera decisa le erogazioni di nuovi mutui: -33,3% nel secondo trimestre 2023 e -29,9% nel primo semestre dell’anno. È quanto emerge dalla Bussola Mutui Crif aggiornata al terzo trimestre 2023.
Indici Euribor ed Eurirs e impatto sui tassi di interesse
Nel corso del terzo trimestre 2023, l’indice Euribor 3 mesi cresce in maniera decisa, passando da un valore medio del 3,54% del mese di giugno a un 3,88% medio del mese di settembre. Parallelamente, l’indice IRS a 20 anni sullo stesso periodo cresce da un valore medio del 2,90% a uno del 3,19% accelerando ulteriormente la crescita a valle all’aumento del costo del denaro deciso dalla BCE a settembre e raggiungendo valori a metà ottobre superiori al 3,4%.
Nonostante gli aumenti registrati degli indici IRS, i mutui a tasso fisso continuano ad avere tassi inferiori rispetto agli omologhi mutui a tasso variabile. Ciò contribuisce a confermare anche nel terzo trimestre 2023 l’integrale polarizzazione della domanda di nuovi mutui sulla scelta del mutuo a tasso fisso che continua a spiegare circa il 96% delle preferenze dei consumatori, coerentemente con quanto già osservato nei primi due trimestri dell’anno.
Mutui a tasso fisso vs mutui a tasso variabile
Entrando nel dettaglio, l’aumento di popolarità registrato per i mutui a tasso fisso nel corso degli ultimi trimestri è determinato da nuove offerte mutuo che presentano tassi fissi maggiormente vantaggiosi rispetto a omologhi mutui a tasso variabile, di quasi uno 0,9% - 1% per le diverse durate proposte dai 10 ai 30 anni.
Esempio di mutuo da 140 mila euro
Prendendo in considerazione un esempio tipico di mutuo acquisto casa – mutuo di € 140.000, valore immobile € 220.000 e durata 25 anni – un richiedente di 35 anni può rilevare oggi sul mercato un miglior tasso variabile pari al 4,71% e ottenere una rata mensile di 796 euro. Per la medesima operazione il miglior tasso fisso finito permette oggi di ottenere un tasso del 3,88% con una rata mensile fissa di 729 euro, inferiore di 67 euro rispetto alla rata dell’omologo mutuo a tasso variabile.
Questa situazione appare quanto mai conveniente e riguarda ogni principale durata del mutuo dai 10 ai 30 anni: nel mese di ottobre 2023, privati e famiglie possono quindi sottoscrivere un mutuo a tasso fisso – che permette il mantenimento di una rata fissa per tutta la durata del piano di rimborso del mutuo – a condizioni migliorative rispetto a un omologo mutuo a tasso variabile, mutuo che normalmente presenta tassi inferiori in quanto porta con sé il rischio di una rata potenzialmente soggetta ad aumenti futuri, in funzione dell’andamento dell’indice Euribor.
Rate del mutuo
Il forte aumento dell’Euribor a 3 mesi – aumento pari a un 4,44% sul periodo gennaio 2022 - settembre 2023 – ha generato nel corso dei trimestri un importante aumento dell’importo della rata per i sottoscrittori di mutui a tasso variabile. Il progressivo caro rata ha contribuito dal terzo trimestre 2022 alla decisa ripresa della domanda di mutuo con finalità surroga. Tuttavia, la diffusa percezione di essere prossimi al picco massimo del costo del denaro, e quindi ai valori massimi dei tassi di interesse applicati ai mutui casa, ha generato un rallentamento alla domanda di mutui surroga a partire dal secondo trimestre 2023.
Mutui surroga
In particolare, la domanda di mutui con finalità surroga ha subito una ulteriore frenata nel terzo trimestre 2023, arrivando a spiegare un 27% del totale richieste sul canale on line rispetto a un 32% registrato nel secondo trimestre 2023 e un 36% nel primo trimestre 2023. In caso di ulteriori aumenti decisi dalla BCE sui prossimi mesi, non si può a ogni modo escludere una ripresa della domanda di surroga, trainata da mutuatari con contratti a tasso variabile che desiderano mettersi al riparo da nuovi aumenti della rata ricorrendo a convenienti soluzioni di mutuo a tasso fisso.
Mutui giovani under 36
L'aumento dei tassi incide, infine, anche sulla composizione della domanda di mutuo per fasce di età. In particolare, la fascia di richiedenti Giovani Under 36 anche nel terzo trimestre 2023 mantiene il suo peso attorno al 31% del totale richieste. L’aumento del costo del denaro – a parità di reddito – riduce infatti in maniera sensibile il capitale ottenibile tramite un nuovo mutuo casa. Questa progressiva riduzione di capacità di acquisto ha contribuito a spingere una parte crescente del segmento di mercato Under 36 a rinviare la decisione di acquisto casa e, quindi, di richiesta mutuo casa.
Sui prossimi mesi, l’attesa proroga per il 2024 delle agevolazioni previste dal Fondo di Garanzia Prima Casa Consap e le nuove offerte mutuo dedicate al segmento Under 36 – con tassi scontati per i giovani e durate sino a 40 anni – dovrebbero contribuire a sostenere la domanda di questo importante segmento di mercato, stabilizzando il suo peso sul totale delle richieste.
Compravendite residenziali in calo
Lato mercato immobiliare, il rialzo dei tassi – assieme a ulteriori elementi di carattere macro quali l’instabilità geopolitica estesa recentemente anche al Medio Oriente, l’attuale trend inflazionistico e i timori di una possibile recessione – frena ulteriormente il mercato delle compravendite residenziali.
Nel secondo trimestre 2023, il numero di compravendite residenziali si contrae del -16% rispetto al corrispondente trimestre 2022, segnando il peggior risultato registrato dal secondo trimestre 2020, quando il paese era fermo per il lock-down a causa dello scoppio della pandemia di covid-19.
Sul mercato dei mutui, il dato negativo delle compravendite è accentuato dal calo del ricorso ai mutui per l’acquisto casa: nel secondo trimestre 2023 solo il 40,1% delle compravendite residenziali sono assistite da mutuo, contro un 50,2% registrato nel corrispondente trimestre 2022. Continua quindi a crescere il numero di privati e famiglie che, alla luce di un’analisi dell’elevato costo degli interessi per nuovi mutui residenziali, sceglie di ricorrere all’utilizzo dei propri risparmi senza sottoscrivere un nuovo mutuo per realizzare il proprio progetto di acquisto casa.
Prezzi al metro quadro
Il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario registra un nuovo incremento nel terzo trimestre 2023 e segna un +2,5% rispetto al terzo trimestre 2022.
Più in dettaglio, gli immobili usati registrano un incremento del prezzo al metro quadrato pari al +4,0%, gli immobili nuovi – generalmente più prestazionali ed efficienti anche dal punto di vista energetico – segnano un incremento del +4,1% e gli immobili ristrutturati segnano un ben più contenuto +0,2%. Da sottolineare che le crescite dei valori messe a segno nel corso dell’anno sono sospinte da fenomeni inflattivi esogeni piuttosto che da fattori legati alla domanda e ai volumi degli scambi immobiliari.
Prezzi immobiliari zona per zona
Analizzando l’andamento dei prezzi a livello territoriale – sempre su base annuale – i maggiori incrementi si rilevano nel Nord Est, Sud e Isole, rispettivamente +6,4% e +4,4%, mentre il Centro e il Nord Ovest vedono i prezzi crescere rispettivamente del +2,2% e +1,9%.
Il valore medio dell'immobile oggetto di garanzia nel secondo trimestre 2023 si posiziona attorno ai 172.000 euro, mentre la superficie commerciale media degli immobili offerti a garanzia del mutuo rimane stabile attorno a 112 mq.
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