Gli immobili classificati nella categoria catastale A8 si configurano come abitazioni in ville, residenze di particolare pregio. Queste dimore, generalmente, sono edificate in zone urbanistiche destinate a costruzioni dotate di ampio giardino o in aree di pregio, contraddistinte da caratteristiche costruttive e dotazioni di livello superiore alla norma.
Non è un caso, infatti, che gli immobili accatastati in A8 rientrino nelle abitazioni di lusso, complete di tutti gli agi e che si distinguono per la presenza di particolari comfort, tra i quali spiccano i vasti giardini di pertinenza e le aree riservate ai servizi o a strutture accessorie come depositi e autorimesse. Vediamo quali sono, più nello specifico, i requisiti della categoria catastale A8 e le implicazioni relative alle tasse da pagare per questi immobili. Infine, dedichiamo due paragrafi ai cambi di categoria catastale nei casi di ville accatastate come A8.
Categoria catastale A8: informazioni preliminari
La categoria catastale A8 identifica le ville di lusso, ossia immobili completi di comfort esclusivi come un ampio giardino di pertinenza e spazi dedicati alle dependance o costruzioni ausiliarie utilizzate come depositi e autorimesse.
Si tratta dunque di abitazioni che godono di privilegi distintivi, distinguendosi nettamente da altre proprietà che, oltre a offrire dotazioni più modeste, presentano edifici con notevoli restrizioni riguardo ai materiali utilizzati nella costruzione.
A titolo di esempio, la categoria catastale A8 può essere utilizzata per identificare una villa posizionata in un quartiere con edifici simili, dotata di vantaggi lussuosi quali l'ampiezza degli spazi interni dell'abitazione, l’indipendenza delle altre strutture che potrebbero essere collocate nelle vicinanze nonché la grandezza delle superfici degli spazi esterni destinati ad uso esclusivo.
Quali sono le categorie catastali A1, A8 e A9?
Gli immobili inseriti in A1, A8 e A9 al Catasto sono considerate abitazioni di lusso. Nello specifico, la categoria catastale A1 indica gli immobili di particolare pregio storico o artistico, come ad esempio palazzi storici destinati ad uso abitativo o culturale. Come già accennato, la categoria catastale A8 indica le abitazioni in villa, mentre le abitazioni della categoria A9 identificano i castelli ed i palazzi eminenti.
Prima di procedere all'acquisto di un immobile di lusso, è consigliabile raccogliere tutte le informazioni necessarie sulle categorie catastali A1, A8 e A9 e fare accurati calcoli sulle tasse per valutare se l'investimento è sostenibile in base al proprio budget.
Quando un immobile diventa A8?
Affinché un immobile possa essere classificato nella categoria delle abitazioni in ville di lusso, riservata agli edifici di elevato pregio e qualità, è necessario soddisfare gli specifici requisiti della categoria catastale A8, ovvero:
- una superficie commerciale superiore a 230 mq;
- la presenza di almeno 3 servizi igienici;
- uno spazio aperto o giardino di ampie dimensioni ad uso esclusivo;
- la presenza di appartamenti, dependance o strutture dedicate al personale di servizio;
- costruzioni ausiliarie destinate a autorimesse o depositi.
Alla luce di quanto detto, non basta che l’immobile sia identificabile come una villa, ma è necessario che disponga di una superficie commerciale piuttosto estesa, diversi bagni, un giardino, una pertinenza dedicata allo staff domestico e un’autorimessa. Sono proprio questi, dunque, i comfort di cui un’abitazione in villa dev’essere dotata per rientrare in tale categoria catastale.
Categoria catastale A8, IMU e Bonus 110
Trattandosi di immobili di lusso, i proprietari delle abitazioni catalogate nella categoria catastale A8 sono tenuti al pagamento dell’IMU. Naturalmente, l’assenza dell’esonero dal pagamento dell’Imposta Municipale Unica potrebbe rientrare nei possibili svantaggi di possedere uno di questi immobili di pregio.
Un’altra domanda comune riguarda la possibilità di usufruire delle agevolazioni sulla prima casa per la categoria catastale A8. Ebbene, la risposta al quesito è stata fornita direttamente dall'Agenzia delle Entrate, che specifica che le agevolazioni sulle prime abitazioni non sono ammesse per l'acquisto di immobili appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9.
Per gli stessi motivi, non è possibile richiedere il Superbonus 110 per la categoria catastale A8 per gli interventi effettuati su questi immobili residenziali.
Cambio di categoria catastale da A8 ad A2
La categoria catastale A2 identifica le abitazioni di tipo civile, ovvero unità immobiliari inserite in edifici costruiti con caratteristiche tecnologiche, costruttive e di rifiniture adeguate alle richieste locali del mercato residenziale. Questi immobili, più nello specifico, devono presentare le seguenti caratteristiche:
- una metratura commerciale di almeno 100 metri quadrati;
- una suddivisione interna in almeno 5.5 vani;
- la presenza di almeno due bagni;
- una distinzione tra le zone giorno e notte;
- l’edificio deve essere costruito entro gli anni '70;
- finiture di tipo civile.
Alla luce di quanto detto, è evidente che esistono differenze significative rispetto alla categoria catastale A8, poiché la categoria A2 si concentra su abitazioni più accessibili e di dimensioni moderate, rispondenti alle esigenze di una vita familiare confortevole nel contesto attuale del mercato immobiliare, mentre gli immobili A8 presentano caratteristiche straordinarie.
Se si è in possesso di una villa di lusso, per procedere al cambio di categoria catastale da A8 a A2 è necessario che un professionista tecnico abilitato presenti all'AdE un atto di aggiornamento (procedura DOCFA) e ciò, naturalmente, comporta il pagamento di tributi specifici. In genere il termine per la presentazione delle dichiarazioni al catasto è stabilito entro 30 giorni dalla data di completamento della variazione nello stato per le unità immobiliari precedentemente censite.
Per procedere al cambio di categoria catastale, il primo passo è contattare un tecnico qualificato (generalmente un architetto, un ingegnere o un geometra) in grado di esaminare e verificare la conformità alle normative vigenti. Nel caso esaminato, potrebbe essere raro desiderare di voler effettuare un cambio di categoria da A8 ad A2, considerate le grandi differenze che intercorrono tra le due classificazioni catastali. Tuttavia, non è impossibile.
Cambio di categoria catastale da A8 a A7
Prima di capire quando e come effettuare il cambio di categoria catastale da A8 a A7, è necessario capire quali sono le differenze tra le due tipologie di immobili. In primo luogo, la categoria catastale A7 non è considerata un abitazione di lusso sebbene identifichi le abitazioni in villini. Più nello specifico la A7 identifica edifici con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture tipiche di immobili di tipo civile o economico e devono anche essere provvisti, sia per tutte che per parte delle unità abitative, di spazi esterni ad uso esclusivo, come ad esempio un giardino.
Pertanto, sebbene si tratti in entrambi i casi di ville con giardino, la differenza principale riguarda le caratteristiche intrinseche degli immobili in questione che, nel caso della categoria catastale A8 sono considerabili di lusso e nel secondo caso presentano rifiniture o materiali e tecniche di costruzione di livello inferiore. Discriminanti ulteriori per le differenze tra le due tipologie di immobili riguardano la presenza di spazi per il personale di servizio e di costruzioni ausiliari, elementi di particolare prestigio che si riscontrano solo nelle abitazioni della categoria catastale A8.
Come sottolineato dall'Agenzia delle Entrate, le modifiche nello stato degli immobili già esistenti che influiscono sulla classificazione o sulla consistenza dell'unità immobiliare (ad esempio per fusione o frazionamento, cambio di destinazione, nuova distribuzione degli spazi interni, ecc.), devono essere dichiarate in Catasto. Dunque, anche in questo caso, per effettuare il cambio di categoria catastale è necessario che vi sia una variazione nello stato dell’immobile e rispettare la procedura sopra indicata per presentare all’Agenzia delle Entrate le modifiche effettuate mediante l’assistenza di un tecnico abilitato.
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