Vendita di una casa ereditata tra fratelli: come funziona

Possedere un immobile in comunione con un'altra persona è una situazione molto comune. Accade spesso quando si tratta di immobili ereditati. In particolare, con la morte di un genitore saranno i figli a divenire i nuovi proprietari dell’immobile le cui quote di proprietà saranno ripartite in parti uguali tra gli ereditieri. In questo contesto sorge il dubbio su come portare a termine la vendita di una casa ereditata tra fratelli, che è possibile a determinate condizioni.

Si può vendere una casa ereditata tra fratelli?

È certo che non sia possibile vendere una proprietà senza il consenso di tutti i proprietari. Nel caso di una comproprietà tra fratelli, quindi, è prima necessario mettere d’accordo le parti e poi procedere all’effettiva vendita dell’immobile. Gestire un bene con più proprietari può essere complesso e per questo spesso si ricorre alla divisione della comproprietà. Viene da sé che la vendita di una casa ereditata tra fratelli è possibile solo in determinate condizioni che causino lo scioglimento della comproprietà. Le condizioni sono le seguenti:

• la vendita a terzi; 
• l’acquisizione delle quote degli altri;
• il frazionamento;
• l’intervento di un giudice.

Tutte queste procedure implicano procedimenti legali che riguardano le varie parti coinvolte nella vendita dell’immobile, quindi tutti i proprietari. Sarà decisione dei proprietari portare avanti la strategia legale che più risulti consona alla vendita. Nel caso della proprietà tra fratelli sarà possibile, ad esempio, donare o vendere la propria quota all’altro proprietario per poter portare avanti l’atto di vendita.

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Vendita a un terzo

La scelta di vendere il bene a un soggetto terzo comporterà la fine della comproprietà, in tal modo avverrà un passaggio di proprietà dell’immobile per entrambe le parti. Sarà l’acquirente ad acquisire tutte le quote dell’immobile e a diventarne unico proprietario. Gli ex proprietari, ora venditori, riceveranno una percentuale di denaro corrispondente al valore della quota da loro venduta.

Acquisizione delle quote altrui

Per terminare la comproprietà uno dei proprietari può proporre l’acquisizione delle quote altrui, purché la proposta di vendita sia coerente con il valore di mercato. In questo modo il venditore sarà legalmente scisso da qualsiasi legame con l’immobile e l’acquirente, ora proprietario di più quote, dovrà assumersi tutte le responsabilità legate all’immobile (compresi debiti e tasse). È anche possibile una cessione gratuita della quota ereditaria tra fratelli: in questo caso una delle parti proprietarie deciderà di donare la propria quota all’altro proprietario. È da ricordare che anche in caso di donazione di un immobile ci sono delle imposte da pagare.

Frazionamento

Se il bene di cui si è comproprietari è comodamente divisibile, come un terreno agricolo, è possibile procedere al frazionamento, procedura che scinderà il bene in più immobili. Sarà necessario procedere inizialmente tramite titolo edilizio e successivamente a titolo catastale. Con questo procedimento verranno rispettate le quote di proprietà dell’immobile, secondo le quali verrà diviso il bene. Eventuali differenze di valore possono essere compensate attraverso il conguaglio, che è rappresentato da una somma di denaro a copertura della differenza.

Ricorso al Tribunale

Nel caso si verifichi una situazione di stallo, dove i proprietari non riescano a trovare un comune accordo sulla vendita dell’immobile o uno dei proprietari si rifiuti di vendere, sarà necessario ricorrere all’intervento di un giudice. Si dovrà richiedere lo scioglimento forzoso di una comunione immobiliare. In questo caso ogni proprietario potrà fare richiesta al Tribunale, a prescindere dall’entità della propria quota di proprietà.

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Cosa succede quando si vende un bene ereditato?

Nel caso in cui si venda la propria quota di un bene ereditato, non si sarà più comproprietari del bene in questione. Ciò significa che l’altro o gli altri proprietari avranno totale libertà sul bene in questione e potranno disporne come meglio credono. Questo è valido anche in caso di vendita della quota di un immobile ereditato a un coerede, che passerà a essere il proprietario della propria quota e di quella venduta dall’altro coerede.

Ad esempio, in caso di appartamento di comproprietà tra fratelli è possibile liquidare la quota di un fratello tramite vendita o donazione da parte di quest’ultimo. È da rendere noto che la vendita tra fratelli non è impugnabile a meno che non risulti fittizia, se la quota è venduta a un prezzo in linea con il mercato non è possibile revocare la vendita.

Che tasse pagare se si vende una casa ereditata?

La domanda che preme molti venditori riguarda i costi diretti della vendita. Per poter vendere un immobile ereditato bisogna pagare una serie di imposte senza le quali non è possibile procedere con l’atto di vendita, ovvero:

• Tassa di successione
• Imposta ipotecaria
• Imposta catastale
• Imposta di bollo
• Tributi speciali
• Tassa ipotecaria.

Oltre alle tasse da pagare, è necessario presentare le corrette documentazioni per poter concludere la vendita dell’immobile in questione.