Comproprietà di un immobile, come funziona la divisione

Quando si ha la comproprietà di un immobile e si desidera uscirne, la divisione può rivelarsi tutt’altro che semplice. Ma la legge tutela il diritto del comproprietario di liberarsi della propria quota di comproprietà, senza essere costretto a sostenere spese e oneri per un immobile che non può utilizzare completamente.

Comproprietà ereditata

Come spiegato da La legge per tutti, se la casa è entrata in comunione a seguito di eredità, la divisione può essere raggiunta mediante un accordo privato tra i coeredi oppure, se non c’è accordo, ricorrendo al giudice. Può anche essere effettuata sulla base delle indicazioni che eventualmente il defunto ha lasciato nel testamento.

Per procedere alla divisione dell’eredità devono ricorrere i seguenti presupposti: esistenza di un’unica massa ereditaria; istituzione di più eredi; istituzione di eredi per quote ideali e non per beni singolarmente.

Poiché ciascun coerede ha diritto a uscire dalla comproprietà della casa, se gli altri eredi non vogliono acquistare la sua quota, né vogliono vendere l’immobile, allora egli può rivolgersi al tribunale. Per chiedere la divisione è necessario aver accettato l’eredità ed essere di conseguenza diventato coerede. Il coerede, se è maggiorenne, può domandare in ogni tempo lo scioglimento della comunione.

Tale diritto può essere esercitato in qualsiasi momento (non c’è prescrizione) anche da uno soltanto degli eredi. Una volta instaurato il giudizio divisorio tutti i coeredi devono prendervi parte.

La prima modalità per uscire dalla comproprietà della casa è trovare un accordo con gli altri comproprietari. I coeredi possono infatti sciogliere la comunione con un contratto firmato davanti al notaio, in forza del quale si attribuiscono reciprocamente una porzione di beni che compongono l’asse ereditario dal valore proporzionale alle rispettive quote (cosiddetto apporzionamento). Il contratto di divisione deve essere stipulato tra tutti i coeredi a pena di nullità. Essendo un contratto di straordinaria amministrazione nel caso in cui sia coinvolto un soggetto incapace è necessaria l’autorizzazione del giudice.

In mancanza di accordo, il singolo coerede che vuol uscire fuori dalla comproprietà può ricorrere in tribunale (cosiddetta divisione giudiziale). In particolare si possono verificare due ipotesi: il singolo coerede vuole dividere la comproprietà sulla casa o il ricavato dalla vendita della casa e gli altri non lo vogliono: in tal caso si parla di divisione giudiziale ordinaria (in particolare, se è impossibile raggiungere un accordo sulla divisione, ciascun coerede può proporre una domanda di divisione); tutti i coeredi concordano sul dividere la comproprietà ma non si accordano sulle quote: in tal caso si parla di divisione a domanda congiunta (è un procedimento alternativo e semplificato rispetto al primo e consente di passare direttamente alla formazione dei lotti destinati a essere assegnati, in proprietà esclusiva, a ciascun coerede).

Il giudice dirige le operazioni di divisione della casa, che possono essere anche delegate a un notaio, a un avvocato o a un commercialista. Il giudice istruttore o il notaio predispongono un progetto di divisione per arrivare a una definizione pacifica del giudizio. Generalmente ogni coerede può chiedere la sua parte in natura dei beni mobili e immobili dell’eredità. Se invece l’immobile non può essere diviso in natura e le parti non si accordano, il giudice o il professionista delegato ne dispongono la vendita all’asta stabilendo le relative condizioni.

Comproprietà tra coniugi

La legge per tutti ha poi sottolineato che simile procedimento riguarda l’ipotesi di una comproprietà su una casa. Prendiamo in considerazione il caso in cui il marito sia proprietario di un immobile al 50% con la moglie; i due si separano e il giudice assegna la casa alla donna affinché ci viva coi figli. L’uomo, che sa di non poter sfruttare l’immobile, potrebbe preferire vendere la sua quota alla moglie o, in mancanza, a terzi. Se i due ex coniugi non trovano un accordo, il marito può ricorrere in tribunale affinché disponga la vendita coattiva della casa al miglior offerente. Ma in questo caso, chi acquista l’immobile, dovrà comunque sopportare che dentro vi continui a vivere la madre coi figli.

Comproprietà immobile, i casi

La comproprietà di un immobile può sorgere per varie ragioni. Il caso più frequente è la successione ereditaria: più soggetti diventano eredi di una persona che, in vita, era titolare di un immobile. Di conseguenza, tale immobile passa in comproprietà agli eredi. E’ la cosiddetta comunione indivisa: ciascuno dei contitolari acquista non una parte specifica e individuata della casa, ma una quota ideale sul tutto.

Un altro caso si verifica quando la casa viene acquistata dal marito o dalla moglie durante il matrimonio in regime di comunione dei beni o quando, in regime invece di separazione dei beni, l’immobile viene acquistato da entrambi (in questo caso diventa in comproprietà). Alla cessazione del matrimonio si porrà il problema della divisione della casa.

Altro caso è quello della liquidazione di una società titolare di un immobile, con obbligo di vendita e divisione del ricavato tra i soci.

C’è poi l’ipotesi, meno frequente, in cui più soggetti decidano, di comune accordo, di acquistare insieme una casa e rimanerne comproprietari.