Installazione della serra bioclimatica in condominio, tra limiti e divieti

Le serre bioclimatiche (chiamate anche “serre solari” o “a captazione solare”) rappresentano un sistema semplice ed efficace di risparmio energetico per le nostre case. Il mercato offre svariate soluzioni per venire incontro ad ogni possibile richiesta.

Queste strutture costituiscono, di solito, uno spazio posto in aderenza all'edificio, separato dall'ambiente esterno mediante ampie superfici vetrate e copertura trasparente od opaca, a seconda delle esigenze. Il vetro permette alle radiazioni solari di entrare e alla radiazione emessa dalle superfici opache (muretti e pavimenti) di uscire, producendo un aumento di temperatura all’interno. Il calore così prodotto viene poi trasmesso agli ambienti interni di casa attraverso un muro accumulatore (serra ad accumulo), oppure mediante delle aperture nella parte inferiore e superiore della parete (serra a scambio convettivo) o, ancora, mediante superfici vetrate (serra a scambio diretto).

Serra bioclimatica, i permessi necessari

Non esiste una normativa generale in merito alle serre bioclimatiche. Pertanto, i requisiti tecnici e le eventuali autorizzazioni necessarie per realizzare una struttura di questo tipo variano a seconda dei regolamenti regionali e comunali, che vanno dunque interpellati magari rivolgendosi alla consulenza di tecnici specializzati.

Attenzione. Stiamo parlando in termini urbanistico edilizi di tipo comunale, escludendo cioè tutti gli eventuali titoli abilitativi, documenti o adempimenti previsti da norme speciali e di settore (es. antisismica, paesaggistica, energetica, ecc).

In assenza di disciplina regionale, la serra solare costituirebbe ampliamento di edificio esistente, come se fosse una veranda. Di conseguenza si renderebbe necessario il Permesso di Costruire. L’eccezione alla regola potrebbe venire dagli interventi pertinenziali ex art. 3 comma 1 lettera e.6) del DPR 380/01. Tuttavia, anche queste sono oggetto di puntuale di regolamentazione regionale e comunale.

Per risolvere questo problema, molte Regioni hanno disciplinato la costruzione di serre solari qualificandole come manufatti o volumi accessori, addirittura anche come volumi tecnici. Coerentemente con la stessa disciplina, molte Regioni consentono la realizzazione di serre solari con titolo abilitativo inferiore al permesso di costruire, cioè la Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA).

Serre, pergotende, tettoie: come distinguerle?

Tra le maggiori complessità applicative vi è proprio la corretta qualificazione delle strutture leggere, proprio in assenza di una normativa uniforme. Un argomento sul quale si registrano diversi di interventi dei giudici, che nel corso degli anni sono riusciti a fornire degli orientamenti più o meno chiari per distinguere tra pergotende, tettorie, serre e altre strutture leggere. Strutture spesso simili, ma che è importante distinguere, perché possono richiedere autorizzazioni e titoli edilizi diversi per poter essere realizzate.

Solo per fare qualche esempio, una recente sentenza della Cassazione ha stabilito che una struttura realizzata in vetro, ma chiusa da un lato da pannelli di legno, non può considerarsi una serra bioclimatica (Corte di Cassazione, ordinanza 33170 del 29/11/2023).

Il Consiglio di Stato (sentenza n. 9808 del 15/11/2023) si è soffermato sulla distinzione tra pergotende e tettoie. Molto spesso si fa confusione tra “serre” e “pergotende” bioclimatiche, quest’ultime rientranti nelle costruzioni “in edilizia libera”, cioè fattibili senza alcun Permesso di Costruire, SCIA o CILA. Affinché possa parlarsi di pergotenda, anche bioclimatica, è necessario che l’opera non crei nuovi volumi/superfici utili; deve inoltre trattarsi di una struttura leggera, non stabilmente fissata al suolo, sostanzialmente idonea a supportare una “tenda”. Secondo i giudici, per aversi una “pergotenda” è necessario che l’eventuale copertura in materiale plastico sia completamente retrattile, ovvero “impacchettabile”, così da escludere la realizzazione di nuovo volume.

Serre bioclimatiche: i limiti previsti dal regolamento condominiale

Con riferimento agli edifici in condominio, prima di realizzare una serra bioclimatica occorre fare attenzione ad eventuali limiti o divieti previsti dal regolamento condominiale. Più in generale, la realizzazione di serre bioclimatiche in condominio può incontrare limiti particolari in relazione alla tutela delle parti e degli impianti comuni. Ad esempio, potrebbe danneggiare il decoro architettonico o la facciata dell’edificio.

In termini generali, possiamo dire che la costruzione di una serra solare in condominio può ritenersi legittima purché:

• rispetti il decoro architettonico dell'edificio;
• non arrechi pregiudizio agli altri condomini;
• assicuri un pari uso del bene comune (nel senso che l’opera realizzata dal singolo condomino sulla parte comune deve essere costruita in modo tale da consentire l’uso della parte comune stessa anche agli altri condomini).

Attenzione, dunque, ad eventuali vincoli e/o limiti previsti dai singoli regolamenti di condominio. I regolamenti condominiali contrattuali, infatti, molto spesso prevedono limiti specifici o, addirittura, dei divieti di realizzazione di determinate opere, anche all’interno delle singole proprietà private, a tutela delle parti comuni dell’edificio. Queste limitazioni potrebbero riguardare anche le serre bioclimatiche. Si tratta di regole che, proprio perché limitano il diritto di proprietà esclusiva del singolo condomino, sono efficaci solo se approvate dall’assemblea all’unanimità oppure accettate da tutti i condomini.

Oltre ai regolamenti condominiali, occorre fare i conti anche con le norme generali previste dal Codice civile, che valgono per tutti i condomini. Ricordiamo ad esempio che, a norma dell’articolo 1102 del Codice civile, ciascun condomino può apportare a sue spese le “modificazioni” necessarie per il migliore godimento delle cose comuni, sempre che osservi il duplice limite di non alterare la destinazione e di non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto. Questo vuol dire che, entro tali limiti, senza bisogno del consenso degli altri condomini, ciascun condomino può servirsi altresì dei muri perimetrali comuni dell’edificio, del tetto e degli spazi comuni per realizzare una serra bioclimatica, purché non ne alteri la destinazione e non leda il decoro architettonico del fabbricato (come prevede espressamente l’articolo 1120 del codice civile).

Occhio alla normativa locale

Occorre, infine, fare riferimento alle normative comunali e regionali. Alcuni regolamenti locali, come detto, considerano questi ambienti come volume abitabile da inserire nel computo dell'edificato, anziché considerarlo come un locale tecnico per il risparmio energetico, con conseguente necessità di richiedere il permesso di costruire.

Nell'ambito delle normative igienico-sanitarie, inoltre, occorre garantire un adeguato livello di illuminazione e ricambio d'aria nell'ipotesi di locale destinato alla permanenza di persone; quest'ultimo deve presentare una quantità sufficiente di aperture vetrate verso l'esterno in rapporto alla superficie in pianta del locale. Spesso il locale che affaccia esclusivamente sulla serra non rispetta questi requisiti.

Prima di realizzare una serra è sempre opportuno informarsi e prendere visione dei regolamenti edilizi ed urbanistici locali. Sebbene in linea generale valgono le disposizioni regionali, la ricezione di una norma può variare da comune a comune; pertanto, è sempre consigliabile rivolgersi all’ufficio tecnico comunale competente.