La gestione della vita e delle relazioni in condominio può diventare assai complessa, soprattutto quando nascono tensioni e problemi su fatti in apparenza futili. Dalle infiltrazioni di umidità non gestite, alla gestione degli schiamazzi e dei cani: queste sono solo alcune delle situazioni che si possono presentare. A questo punto, in molti potrebbero chiedersi come comprare un giardino condominiale: prima di procedere con la valutazione dello spazio da acquistare bisogna considerare quali sono le parti comuni e quali invece quelle che possono essere messe in vendita.
Quando si può comprare il giardino condominiale
Prima di capire come comprare un giardino condominiale è opportuno fare un passo indietro e considerare come la normativa vigente definisca i giardini come spazi condominiali. Infatti, come i cortili, anche i giardini sono a tutti gli effetti condominiali se hanno la funzione di dare luce e aria alle unità dello stabile e se sono differenziati dalla via pubblica. Quando è proprietà del condominio, quindi rispondono all’articolo 1102 del Codice Civile all’interno del quale si indica come ciascun condominio sia libero di decidere come servirsi dello spazio comune.
Quando si vuole acquistare il giardino condominiale o qualsiasi altro spazio che è di proprietà comune, bisogna procedere con la sua divisione, a condizione che sia consentita dal regolamento condominiale. In particolare è permesso quando:
- non rende scomodo l’uso dell’abitazione a ciascun condomino
- c’è consenso tra tutti i condomini e questa situazione viene sancita non da una semplice delibera dell’assemblea condominiale, ma da un atto pubblico redatto da notaio.
Di conseguenza si può acquistare un giardino condominiale quando tutti i condomini sono concordi in questa decisione e decidono, all’unanimità, di rendere ufficiale questo desiderio tramite un atto notarile.
Quanto vale il giardino condominiale?
Il valore del giardino condominiale che si vuole acquistare può variare in base a:
- estensione del giardino
- possibilità di edificare o meno su di esso
- rapporto tra la dimensione del giardino e l’abitazione di chi acquista
Si ricorda che il prezzo viene espresso in €/metro quadro e deve essere coerente anche con la posizione nella quale si trova l’immobile e il valore complessivo della proprietà.
Come acquistare uno spazio condominiale?
Quando si procede con l’acquisto del giardino condominiale bisogna prima di tutto effettuare la divisione, sancita dall’assemblea condominiale. Come anticipato, solo nel caso di assenso all'unanimità si procede con:
- scrittura privata tra l’acquirente e il condominio
- atto pubblico redatto dal notaio. Si tratta di un atto di compravendita in cui viene sancito il trasferimento di proprietà delle parti comuni in condominio o parte di esso all’interno del quale vengono indicati in maniera esplicita tutti i dettagli dell’operazione.
Coerentemente con questa procedura, chi vuole acquistare il giardino condominiale deve procedere con il pagamento di quanto stabilito entro i termini previsti.
È opportuno sottolineare che può avvenire una trattativa a tutti gli effetti, in quanto si tratta di strutturare un’operazione di compravendita tra due soggetti, da una parte il condomino acquirente e dall’altra il condominio che vende una parte del giardino.
In caso di vendita del giardino condominiale, chi si occupava di questo spazio verde (soprattutto se si tratta di un’impresa) può continuare a lavorare per il condominio che lo ha acquistato, altrimenti il contratto di collaborazione con il condominio può cessare entro i termini previsti.
Cosa si può fare in un giardino condominiale dopo l’acquisto?
Comprare un giardino condominiale o una parte di esso non significa poterne disporre liberamente: si tratta comunque di un ambiente privato che deve essere gestito con un occhio di riguardo per il regolarmente condominiale, soprattutto se la zona verde si trova a stretto contatto con l’edificio stesso. È importante ricordare che la normativa condominiale è complessa e che le regole specifiche possono variare in base al regolamento condominiale e alle delibere assembleari.
Per quanto riguarda gli utilizzi che si possono fare di questo spazio è essenziale distinguere tra due concetti spesso confusi: proprietà e uso esclusivo.
Essere titolari di una porzione esclusiva di giardino o di un posto auto conferisce il pieno diritto di usufruire di tali spazi, non solo per l'uso quotidiano e la gestione, ma anche per la possibilità di metterli in vendita o locazione. Queste porzioni, infatti, sono legate ai proprietari e non direttamente all'immobile al quale sono associate. Pertanto, un proprietario può decidere di vendere il proprio posto auto a un terzo, o cedere una parte del proprio giardino a un vicino interessato, con lo scopo di recuperare liquidità.
Tuttavia, è importante notare che, sebbene la proprietà possa essere esclusiva, l'uso di queste porzioni è spesso regolamentato a livello di regolamento condominiale o può essere stato disciplinato dal costruttore durante la fase di realizzazione del condominio.
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