Investimenti immobiliari in Italia, quali sono le asset class più interessanti

Salgono notevolmente gli investimenti corporate nel settore immobiliare nel primo semestre del 2024. Secondo un'analisi dell'ufficio studi di Gabetti, nella prima metà dell'anno l'Italia ha convogliato un totale di 3,4 miliardi di euro, con un incremento del 73% rispetto ai 2 miliardi di euro del primo semestre del 2023. Questo dato conferma la tendenza di crescita osservata all'inizio dell'anno, suggerendo un 2024 molto più promettente rispetto all'anno precedente.

Perché il real estate italiano è interessante

Gli investitori hanno mostrato una rinnovata fiducia verso l'Italia in questo periodo, favorito dalla conclusione di numerose operazioni di asset allocation rimaste in sospeso nel 2023 e dalla stabilizzazione dei tassi di interesse della BCE e dei rendimenti dei titoli di stato italiani. Infatti, rispetto a un anno fa, i rendimenti dei titoli di stato hanno cessato di aumentare, in linea con una politica monetaria della BCE ancora restrittiva ma che ha visto un primo taglio dei tassi di interesse, con possibili ulteriori riduzioni nel secondo semestre dell'anno. L'inflazione si sta inoltre avvicinando sempre più al target del 2%.

I fondamentali economici italiani

Oltre allo scenario macroeconomico, l'Italia beneficia di una situazione unica: solidi fondamentali economici e un mercato immobiliare commerciale che, tuttavia, non riesce a soddisfare completamente una domanda sempre più settorializzata e orientata al consumatore.

"Il primo semestre di quest'anno segna la fine di un periodo di incertezza generale legata a fattori geopolitici, inflazione e tassi di interesse. La risposta positiva e razionale del mercato dei capitali a questa incertezza si è manifestata con robusti aumenti nei volumi di transazioni e nel ticket medio di investimento. Le asset class su cui puntano gli investitori in Italia, come l'hospitality, rappresentano un'opportunità per colmare il divario tra la domanda di prodotti moderni ed efficienti e un'offerta che non risponde alle esigenze attuali, soprattutto nelle asset class che promuovono la rigenerazione urbana," ha dichiarato Alessandro Lombardo, direttore commerciale del Gruppo Gabetti.

Le asset class immobiliari in cui investire

Analizzando le singole asset class, il settore degli uffici si conferma il preferito dagli investitori, con un totale di 860 milioni di euro (25% del totale investito) nel trimestre, quasi raddoppiando i volumi rispetto allo stesso periodo del 2023. Milano e Roma rimangono i principali mercati per questa asset class, con importanti operazioni nel centro di entrambe le città. Geograficamente, il Nord Italia ha attirato il maggior volume di investimenti (51%), seguito dal Centro (34%) e dal Sud (5%). Gli investimenti esteri, soprattutto americani, sono stati i più rilevanti, rappresentando il 52% del totale, con un focus particolare sui settori retail e logistico.

Gabetti

Uffici

A Milano, il take-up degli uffici è stato di 177.000 mq, stabile rispetto al primo semestre del 2023, ma con un incremento del 7% nel numero di operazioni chiuse. Roma ha registrato una flessione fisiologica con un assorbimento di quasi 70.000 mq, dopo il record storico del 2023. I canoni prime rimangono stabili sia a Roma che a Milano, con rendimenti netti prime di 4,75% e 4,25% rispettivamente.

Hospitality

Il mercato dell'hospitality ha mostrato ottime performance, con una crescita del 190% nel secondo trimestre rispetto allo stesso periodo del 2023, raggiungendo un totale di 750 milioni di euro (22% del totale investito). Le principali operazioni si sono concentrate a Roma, Milano e Venezia, con il settore che continua a beneficiare della ripresa dei flussi turistici.

Logistica

Il settore della logistica ha registrato investimenti per 512 milioni di euro (15% del totale), con un aumento del 16% rispetto al primo semestre del 2023. La maggior parte delle operazioni si è concentrata nel Nord Italia, ma anche il Lazio ha visto importanti deal nel secondo trimestre.

Mixed-use

Il comparto mixed-use ha chiuso il semestre con quasi 500 milioni di euro investiti (15% del totale), grazie soprattutto all'acquisizione degli scali ferroviari Farini e San Cristoforo a Milano, rappresentando il deal più significativo del semestre con 489,5 milioni di euro.

Retail

Il settore retail ha registrato una ripresa con volumi pari a 480 milioni di euro (14% del totale), sostenuto da due importanti operazioni che hanno costituito l'80% del totale. In particolare, l'acquisto di un centro commerciale a Roma e un portafoglio di 13 immobili tra il centro e il nord Italia. Il mercato delle high street dovrebbe mostrare maggiore vivacità nei prossimi mesi.

Living e alternative

Il settore living ha registrato investimenti per 245 milioni di euro (7% del totale), con un calo dovuto a un prodotto non ancora pienamente valorizzato in Italia. Le transazioni si sono concentrate principalmente a Milano, con un focus sulla conversione di immobili da ufficio a residenziale. Il settore ha il potenziale per crescere ulteriormente, vista la carenza di offerta rispetto alla domanda crescente.

Infine, il settore alternative ha pesato per il 2% del totale con 66 milioni di euro investiti, includendo terreni, healthcare e strutture scolastiche.