Importo del mutuo superiore al prezzo di acquisto, alcuni chiarimenti sulla detrazione

Nel caso in cui l’importo del mutuo richiesto e concesso sia superiore al prezzo di acquisto dell’abitazione, come funziona la detrazione Irpef? E come calcolare gli interessi? A rispondere è il Fisco, che ha ricordato prima quanto previsto dall’articolo 15, comma 1, lett. b), del Tuir e poi in che modo determinare la parte degli interessi su cui calcolare la detrazione del 19%. Vediamo quanto precisato e quali sono le formule da tenere presenti.

A Fisco Oggi, la rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate, è stato domandato: “A breve otterrò da una banca un mutuo che servirà per acquistare la mia abitazione principale. Poiché, su mia richiesta, l’importo che mi verrà concesso è maggiore del costo della casa, è vero che gli interessi passivi che pagherò non sono totalmente detraibili dall’Irpef? Come si calcolano in questi casi?”.

Nel rispondere, il Fisco ha ricordato che per i mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze spetta una detrazione dall’Irpef pari al 19% degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori (articolo 15, comma 1, lett. b, del Tuir). Il Fisco ha però sottolineato che la detrazione, che spetta solo per il periodo in cui l’immobile è utilizzato come abitazione principale, deve essere calcolata su un importo massimo di 4.000 euro.

Nel caso in cui il mutuo concesso sia di importo superiore al costo sostenuto per l’acquisto dell’abitazione, il Fisco ha precisato che la detrazione Irpef può essere riconosciuta limitatamente alla parte di esso che si riferisce al costo dell’immobile, come riportato nel rogito, incrementato delle altre spese accessorie documentabili (spese notarili e altri oneri accessori). 

Ma come calcolare gli interessi in quest’ultimo caso? Secondo quanto evidenziato, per determinare la parte degli interessi su cui calcolare la detrazione del 19% può essere utilizzata la seguente formula:

(costo di acquisto dell’immobile + oneri accessori) x interessi pagati 
___________________________________________________________________________________
capitale dato a mutuo

Facendo un esempio e supponendo che l’importo del mutuo sia di 180.000 euro, che il valore dell’immobile indicato nell’atto di compravendita sia pari a 150.000 euro, che le spese accessorie siano 7.000 euro e che siano stati pagati nell’anno 4.200 euro di interessi passivi, l’importo degli interessi su cui calcolare la detrazione del 19% sarà di 3.663 euro.

(150.000 + 7.000) x 4.200 
_______________________________ = 3.663,33
180.000