Più facile realizzare le VEPA e le pergotende grazie al Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa, ormai legge dallo scorso 28 luglio 2024, ha cercato di semplificare la complessa materia dell’urbanistica e dell’edilizia con misure a supporto degli italiani soprattutto in termini di sanatoria di piccoli abusi. A ciò si aggiunga che alcune misure inserite nel Decreto Salva Casa sono altresì rivolte ad incentivare l’efficentamento energetico, tema molto caro all’Europa (vedasi la “direttiva green”), consentendo, o meglio agevolando, l’installazione delle numerose opere a ciò rivolte: le pergole bioclimatiche, le VEPA o le pergotende.

Queste opere, alcuni anni fa, non erano in realtà molto diffuse sia a causa del costo elevato sia per i numerosi permessi che richiedevano; oggi invece, grazie alle agevolazioni previste sia in termini fiscali sia in termini di semplicità di installazione ed assenza di permessi comunali, sono diventate molto comuni e pertanto anche il legislatore ha voluto disciplinarle in modo più dettagliato.

Le VEPA e le pergotende nel Decreto Salva Casa

L’acronimo VEPA indica l’installazione di Vetrate del tutto trasparenti e quindi prive di telaio, per tale motivo definite quindi Panoramiche, richiudibili “a pacchetto” su loro stesse facendo scorrere su una guida le varie sezioni, ed aventi l’unica funzione di precaria delimitazione dello spazio esterno.

Nel dossier consegnato in Parlamento per spiegare le modifiche apportate con il Salva Casa, in relazione alle VEPA, si spiega la loro funzione come quella di “assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche”.

In altre parole grazie alle VEPA si potrà godere più facilmente e per più periodi dell’anno gli spazi esterni delle nostre abitazioni.

Circa invece la definizione di pergotenda, seppur non espressamente prevista dal legislatore, essa identifica una tenda munita di una struttura di supporto che può anche essere fissata ai muri perimetrali dell’edificio e/o al pavimento del balcone su cui viene installata.

Nello stesso dossier citato per le VEPA, in merito invece alle pergotende (nonché ad opere affini come le tende da sole, tende da esterno, tende a pergola), esse sono identificate molto semplicemente come “elementi di protezione solare mobili o regolabili”.

VEPA: cosa è permesso

La disciplina delle VEPA la troviamo all’interno del Testo Unico sull’Edilizia (il famoso D.P.R. n. 380/2001) e precisamente nell’articolo 6, comma 1, lettera b-bis del TUE, che disciplina le attività in edilizia libera, cioè quelle opere che non richiedono alcun titolo abilitativo da parte del comune.

La modifica apportata dal Decreto Salva Casa, dal punto di vista pratico, è stata molto importante poiché ha previsto la possibilità di realizzare le VEPA - oltre che sui balconi aggettanti dal corpo dell’edificio, già previste dal testo previgente – anche “nelle logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati”.

E’ utile ricordare in questa sede la differenza tra balcone e loggia, laddove, il balcone indica uno spazio esterno all’abitazione aperto almeno su due lati, sia aggettante che incassato rispetto all’edificio condominiale, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni; per loggia si intende invece sempre uno spazio esterno all’abitazione ma non in aggetto rispetto al profilo dello stabile condominiale ed almeno aperto su un fronte (sempre munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni).

VEPA: cosa non è permesso

Il Decreto Salva Casa porta con sé però anche ulteriori limiti all’installazione delle VEPA, in particolare, sempre l’articolo 6, comma 1, lettera b-bis del TUE, prosegue precisando che: “restano esclusi i porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico (ipotesi spesso riscontrabili nei centri storici) o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche”. Tale precisazione si è resa necessaria poiché, concedendo la possibilità di realizzare le VEPA nei porticati e nelle logge, in caso di utilizzo anche aperto al pubblico, ciò ne avrebbe ostruito se non impedito il transito pedonale.

 Novità per le pergotende

Anche le pergotende, a seguito dell’aggiornamento apportato con il Decreto Salva Casa, sono state inserite tra gli interventi che è possibile eseguire senza alcun titolo abilitativo.

La disciplina è contenuta nello stesso articolo previsto per le VEPA (articolo 6, comma 1 del TUE), ma alla lettera b-ter. Si prevede quindi la possibilità di realizzare:“le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all'estensione dell’opera”.

Un caso pratico: è da rimuovere la pergontenda che è in realtà una veranda?

E’ evidente ormai che l’attenzione posta dal legislatore italiano ai cambiamenti climatici ed all’efficentamento energetico passa anche dalla possibilità di permettere di realizzare senza alcun titolo abilitativo queste opere. Il problema però è che le recenti tecniche costruttive e materiali utilizzati rendono tali strutture molto simili l’una con l’altra e quindi i confini sono spesso molto “sfumati” ed interpretabili anche per la disciplina da applicare al caso concreto. Ne è la prova la sentenza 23 luglio 2024, n. 6652 mediante la quale il Consiglio di Stato è intervenuto in merito ad un ricorso presentato da una proprietaria di casa in riforma della decisione del TAR che aveva a sua volta confermato l’ordine di demolizione emesso dal Comune relativamente ad un manufatto che secondo il ricorrente era configurabile come “pergotenda”. Senza entrare troppo nel dettaglio, la pergotenda realizzata dalla signora aveva caratteristiche tali da renderla, nei fatti, una veranda. In particolare era dotata di una copertura rigida costruita in elementi metallici, vetrate scorrevoli chiuse su tutti i lati, un collegamento diretto con l’appartamento della signora posto al piano sottostante.

Nel rigettare il ricordo i Giudici del Consiglio di Stato hanno affermato quello che ormai è un principio costante in giurisprudenza: la pergotenda rientra tra le opere in edilizia libera solo se, l’opera principale è costituita dalla tenda e non dalla struttura di sostegno. La principale funzione deve essere e rimanere quella di protezione dagli agenti atmosferici e dal sole ma solo in via temporanea alla luce della sua precarietà intrinseca.

Limiti per le pergotende

Lo stesso legislatore ha espressamente previsto, sempre nello stesso articolo di riferimento che, in ogni caso, le pergotende devono rispettare alcune preclusioni:

• non possono creare uno spazio stabilmente chiuso -  perché ciò comporterebbe un aumento non legittimo di volumi e superfici;
• devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l'ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.

E’ opportuno segnalare che tale ultimo aspetto si apre a molteplici interpretazioni e sarà sicuramente oggetto di molti contenzioni data la possibile interpretazione soggettiva da effettuare caso per caso.

Ulteriori divieti per le VEPA e pergotende

I divieti alla installazione delle VEPA e pergotende non sono però contenuti solo nel Testo Unico dell’Edilizia. Anzi prima di realizzare una di queste opere, ed in particolare le VEPA visto il maggior impatto costruttivo, è opportuno consultare il regolamento di condominio il quale potrebbe vietare a priori qualsiasi costruzione di questo tipo. Altri vincoli potrebbero inoltre derivare da norme paesaggistiche o derivanti dal Piano Regolatore del Comune (si pensi ai piccoli centri con forte connotazione storico-culturale). Infine, in particolare per le VEPA realizzate “nelle logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati”, così come previsto dalla modifica del Salva Casa, è opportuno valutare l’impatto dell’opera in relazione alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio ed igienico-sanitarie.