Collaudo statico dell’immobile: a cosa serve e quando è necessario

Il collaudo statico dell’immobile rappresenta un’indispensabile procedura per verificare la stabilità e la sicurezza di un edificio. Tramite questa valutazione tecnica, si verificano infatti le prestazioni e le componenti strutturali dell’immobile come da progetto e sue varianti, allo scopo di rilasciare il relativo certificato di collaudo statico.

Previsto sia per le nuove costruzioni che per i grandi interventi su edifici già esistenti, il collaudo statico è anche necessario per ottenere l’abitabilità e l’agibilità dell’immobile. Ma come funziona e quando è obbligatorio?

Cos’è il collaudo statico dell’immobile

Introdotto dalla legge 1086/1971 - e oggi disciplinato da diversi interventi normativi, quali il D.P.R. 380/2001 e il D.M. del 17 gennaio 2008 - il collaudo statico è una procedura di verifica tecnica della stabilità e della sicurezza di un edificio, con particolare riferimento alle sue strutture portanti, come pilastri, solai, fondazioni e molto altro ancora.

Normalmente il collaudo statico è in corso d’opera e, tramite i controlli tecnici previsti, si certifica la conformità dell’immobile al progetto di costruzione e alle normative vigenti.

L’intero processo, così come prescritto dal D. Lgs. 81/2008, viene gestito da un ingegnere o un architetto, con almeno 10 anni di iscrizione all’albo, purché non sia intervenuto nella progettazione, nella direzione e nell’esecuzione dell’opera edilizia. Al termine delle verifiche necessarie, in caso di esito positivo viene consegnato il certificato di collaudo statico o, al contrario, fornite precise indicazioni sugli interventi ancora necessari per poterlo definitivamente ottenere.

A cosa serve il collaudo statico dell’immobile

Come già accennato, il collaudo statico è indispensabile per verificare e garantire la sicurezza e la stabilità degli immobili, due fattori fondamentali affinché gli stessi edifici possano essere impiegati a uso abitativo, professionale o produttivo. Tramite questa procedura, è infatti possibile accertarsi che:

• non vi siano rischi connessi alle sollecitazioni a cui l’immobile è sottoposto, a partire dai pesi che dovrà sostenere, passando per la resistenza ai fenomeni atmosferici;
• siano stati impiegati materiali costruttivi di qualità, secondo progetto e conformi alle normative vigenti, in particolare quelle relative agli standard di sicurezza;
• l’opera realizzata sia conforme al progetto esecutivo, condizione indispensabile per ottenere l’agibilità e l’abitabilità, come già spiegato.

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Ma come viene realizzato il collaudo statico? Il soggetto collaudatore - quindi l’architetto o l’ingegnere incaricato - predispone:

• la verifica di tutti i materiali impiegati, in relazione al progetto e alle normative vigenti;
• l’analisi di pilastri, travi, solai, fondamenta e di tutte le parti strutturali dell’edificio;
• il controllo della documentazione, dal progetto esecutivo ai calcoli strutturali;
• le prove di carico, se necessarie, e della resistenza sismica per accertarsi della tenuta della struttura;
• i sopralluoghi per le analisi visive dell’esecuzione dei lavori secondo conformità al progetto e alla legge.

È utile sottolineare che per il collaudo statico, con le NTC del 2018 - ovvero le Norme Tecniche per le Costruzioni previste dal D.M. del 17 gennaio 2018 - sono stati introdotti dei criteri più stringenti di verifica, in particolare riguardo alla progettazione sismica degli edifici nelle aree a rischio e alla resistenza degli stessi alle forti sollecitazioni.

Al termine del collaudo statico dell’immobile, il collaudatore redige una relazione tecnica, confermando il superamento dello stesso collaudo o, ancora, motivando gli interventi necessari che hanno portato a un mancato ottenimento del certificato. Quest’ultimo verrà poi depositato presso il Genio Civile.

Quando si deve fare il collaudo statico

Così come prevedono la Legge 1086/1971 e il D.P.R. 380/2001 - ovvero il Testo Unico sull’Edilizia - vi è l’obbligo di condurre verifiche strutturali su tutte le opere in cemento armato, acciaio oppure legno. In questo senso, il collaudo statico dell’immobile è quindi necessario:

• per gli edifici di nuova costruzione, anche perché requisito - come già visto - per l’agibilità e l’abitabilità;
• per gli interventi su edifici già esistenti, che subiscono opere di ristrutturazione importanti, soprattutto se vanno a modificare le strutture portanti dell’immobile. È il caso della sostituzione dei solai, il rinforzo delle fondamenta, l’aggiunta di nuovi piani e molto altro ancora.

Quando manca il collaudo statico di un fabbricato, cosa fare

Non è però così insolito imbattersi in edifici - ad esempio, quando ci si affaccia sul mercato immobiliare per la ricerca di una nuova abitazione - sprovvisti di certificato di collaudo statico, quindi non sottoposti alle opportune verifiche di sicurezza e stabilità previste per legge. Quindi, cosa fare se manca il collaudo statico?

Il primo passo è certamente quello di effettuare un controllo documentale, poiché l’immobile potrebbe essere stato effettivamente sottoposto a collaudo, ma il certificato potrebbe essere stato smarrito nel tempo. Per farlo, bisogna rivolgersi agli uffici tecnici del Comune di residenza, o ancora presso gli uffici del catasto, per verificare che non vi sia in realtà della documentazione già depositata.

A questo scopo, è utile ricordare che il collaudo statico degli edifici ante 1971 non era un obbligo di legge, poiché ovviamente costruiti prima dell’entrata in vigore della relativa normativa. Tuttavia, è bene sapere che in diversi Comuni d’Italia - ad esempio, a Milano - i regolamenti edilizi prevedono per questi immobili l’ottenimento dell’attestazione di idoneità statica.

In ogni caso, se effettivamente l’immobile è sprovvisto dell’apposita documentazione, si dovrà procedere con un collaudo statico in sanatoria. Ad esempio, si ipotizzi di aver trovato un immobile degli anni ‘60 privo di attestazioni di idoneità, ma di aver dubbi sulla capacità portante dei solai o su altre norme di sicurezza. Dopo aver incaricato un ingegnere o un architetto abilitato:

• verranno condotti tutti i controlli del caso. In particolare, potrebbe rendersi necessaria una prova di carico per verificare l’effettiva tenuta dei solai;
• se il collaudo è positivo, verrà rilasciato il relativo certificato. In caso contrario, il collaudatore nella relazione tecnica indicherà tutti gli interventi correttivi da compiere.

Proprio poiché spesso il collaudo statico è assente su edifici non recentissimi, è altamente probabile che il collaudatore incaricato prescriva dei lavori da eseguire, prima di poter rilasciare il certificato. È utile sottolineare che, in assenza del collaudo o dell’attestato, l’immobile non potrà essere utilizzato: è quanto prescrive il D.P.R. 380/2021, con sanzioni che vanno da un mese di arresto o all’ammenda fino a 1.032 euro per chi consente l’utilizzazione delle costruzioni prima del rilascio del relativo certificato.

Quando scade il collaudo statico dell’edificio

Una volta ottenuto, il certificato di collaudo statico non ha una precisa scadenza: rimane valido finché le condizioni dell’edificio rimangono invariate. Nonostante questo, è bene ricordare che l’immobile nel tempo diviene soggetto all’usura, anche a causa degli agenti atmosferici, ed è quindi necessario condurre dei controlli periodi a riguardo. 

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Ad esempio, potrebbe rendersi necessario un nuovo collaudo statico a 10 anni, generalmente consigliato per verificare l’immobile non stia soffrendo dei primi cedimenti strutturali. Ancora, potrebbe essere consigliato anche un collaudo statico a 20 anni, soprattutto per accertarsi delle effettive condizioni di stabilità e sicurezza dell’immobile - che, per ovvie ragioni, potrebbe essere sottoposto a un’importante usura - che per adeguarlo ai più recenti standard di sicurezza e stabilità previsti per legge.

Chi deposita il collaudo statico?

Come già spiegato, al termine del collaudo statico l'incaricato redige un verbale - ovvero la relazione tecnica - e fornisce l’apposito certificato statico al direttore dei lavori. Dovrà poi depositarne due copie presso l’Ufficio Cementi Armati del Genio Civile, nella provincia in cui si trova l’immobile. È necessario sapere che:

• il collaudatore ha tempo 60 giorni dalla conclusione dei lavori;
• i 60 giorni valgono anche dal termine dei lavori all’effettiva conduzione del collaudo che, se non eseguito entro i termini previsti, comporta una sanzione da 51 a 516 euro.

Una volta depositato, il Genio Civile ne restituisce una copia con l’attestazione di avvenuta ricezione, da consegnare al committente. È inoltre utile sapere che, a volte, è possibile ottenere anche il certificato di collaudo statico in PDF, ovvero in formato digitale, direttamente dall’Ufficio Tecnico del Comune o dallo stesso Genio Civile. Non sempre questa possibilità è garantita, quindi è utile informarsi presso l’ente di riferimento.

Quanto costa il certificato di collaudo statico

Non è semplice stabilire i costi del certificato di collaudo statico, poiché bisogna prendere in considerazione diversi elementi:

• le dimensioni e la tipologia dell’edificio;
• la complessità dell’opera;
• i materiali utilizzati;
• le tariffe richieste da collaudatore, le spese per i controlli necessari e per gli eventuali interventi di adeguamento.

Per edifici di piccole o medie dimensioni, si può spendere tra i 1.500 e i 5.000 euro, ma i prezzi possono crescere per immobili più imponenti, come ad esempio i condomini.