Si può vendere una casa senza agibilità?

Si può vendere una casa senza agibilità? È questo il dubbio che sorge a molti proprietari di immobili, desiderosi di portare a termine una compravendita pur in assenza di questo fondamentale documento. Il certificato di agibilità infatti attesta che l’edificio assolve ai requisiti di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico previsti dalla legge.

In linea generale, è possibile procedere a una vendita anche senza certificato di agibilità, tenendo però in considerazione precisi obblighi e limitazioni. Per evitare brutte sorprese, è quindi utile scegliere un’agenzia immobiliare che possa gestire tutto il processo.

Cos’è il certificato di agibilità

Innanzitutto, è utile ricordare cosa sia il certificato di agibilità. Oggi più propriamente noto come Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), in base alle modifiche introdotte dal D.L. 69/2013 e dal D.P.R. 380/2001, è un documento che attesta il rispetto dei requisiti di legge di un immobile in tema di:

• sicurezza dell’edificio;
• igiene e salubrità dell’immobile;
• risparmio energetico;
• conformità dello stesso immobile rispetto agli usi previsti.

Sempre in relazione al già citato decreto legge del 2013, la SCA ha sostituito i precedenti concetti di agibilità e abitabilità in relazione a edifici residenziali e non residenziali. Fatto non meno importante, per la verifica non è più necessario l’intervento preventivo da parte del Comune, ma è sufficiente quello di un tecnico qualificato.

Quando si deve richiedere l’agibilità

La presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità, secondo quanto previsto dall’articolo 24 del D.P.R. 380/2001, ovvero il Testo Unico dell’Edilizia, deve solitamente avvenire entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori di costruzione di un nuovo edificio o, ancora, dalla ristrutturazione di un immobile già esistente.

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Di norma, il certificato di agibilità è obbligatorio per:

• le nuove costruzioni;
• la ristrutturazione o l’ampliamento di edifici già esistenti;
• la modifica della struttura e degli impianti di un edificio;
• la modifica della destinazione d’uso di un immobile.

Cosa succede se non si ha il certificato di agibilità

Ma cosa succede se manca il certificato di agibilità, ad esempio per vecchi immobili? Vi sono limitazioni specifiche sull’edificio e, ancora, si è costretti a regolarizzarlo?

Innanzitutto, bisogna considerare i limiti di utilizzo. Non è un caso, infatti, che la domanda “posso abitare una casa senza certificato di agibilità” sia una delle più frequentemente poste ad esperti e agenti immobiliari. Come forse facile intuire, non è possibile vivere in un edificio sprovvisto di agibilità: si tratta di un illecito amministrativo, in base al D.P.R. 380/2001.

Inoltre, come sottolineato anche dalla sentenza della Cassazione 9069/2018, bisogna valutare anche altre conseguenze di un immobile senza agibilità: si può infatti essere soggetti sia sanzioni amministrative - ad esempio, da 77 a 464 euro per la mancata presentazione entro i termini di legge - che a obblighi di adeguamento. Ancora, in base alla Legge 47/1985, l’assenza della certificazione potrebbe comportare limitazioni nella stipula di contratti di locazione o di licenze commerciali.

Come vendere un immobile senza agibilità

Fatte le doverose premesse sul certificato di abilità, sulle situazioni in cui è obbligatorio ottenerlo e sui relativi rischi, come si procede in caso si volesse vendere una casa inagibile?

Si può vendere una casa senza agibilità

In linea generale, la vendita di una casa priva di agibilità è consentita dal punto di vista legale, purché il proprietario avvisi pienamente la controparte, quindi l’acquirente. Infatti, con la sentenza 34211/2022, la Corte di Cassazione ha stabilito che la mancanza della SCA non determina la nullità dell’atto di vendita, bensì un inadempimento contrattuale nei confronti del compratore:

• se non viene debitamente informato dell’assenza della certificazione;
• di conseguenza, è fondamentale che tale mancanza sia esplicitata per iscritto all’interno del contratto di compravendita.

È buona pratica specificare la mancata agibilità già in sede di sottoscrizione del preliminare di compravendita, perché la mancata consegna della certificazione - sempre che l’acquirente non ne sia stato prontamente informato - può rappresentare una motivazione valida per la risoluzione dello stesso preliminare e, successivamente, del contratto definitivo. Inoltre, l’acquirente potrebbe aver diritto al rimborso e alla restituzione di caparre o anticipi già versati.

Ancora, è sempre indispensabile consegnare al papabile compratore eventuali altri documenti in proprio possesso, come l’atto di provenienza dell’immobile e l’eventuale attestazione di prestazione energetica (APE), ai sensi dell’articolo 1477 del Codice Civile. Se il proprietario dovesse essere sprovvisto anche di questa documentazione, è sempre ideale specificarlo sia in sede di preliminare che di contratto definitivo.

Cosa succede se l’acquirente non è informato

Ma cosa accade se l’acquirente non viene debitamente informato dell’assenza della SCA? Come già spiegato, la compravendita di un immobile senza agibilità è possibile, purché il compratore ne sia pienamente consapevole, anche con specifiche precisazioni all’interno del contratto di compravendita.

Poiché proprio l’articolo 1477 del Codice Civile impone che il proprietario consegni alla controparte tutti i titoli e i documenti relativi all’immobile in proprio possesso, è indirettamente evidente che a quest’ultimo dovrà essere comunicata anche l’eventuale mancanza. In caso questa informazione dovesse essere celata, e il compratore non dovesse ricevere il certificato di agibilità che pensava esistente, si rischia che:

• la compravendita possa essere sciolta, come già spiegato, con lo stralcio sia del preliminare che del contratto definitivo, con la conseguente restituzione di anticipi e caparre;
• il compratore scelga di adire le vie legali, in virtù dell’inadempimento contrattuale subito, chiedendo un risarcimento dei danni conseguenti all’acquisto di un immobile privo di SCA.

È utile anche sapere che il compratore, in caso si verifichi un’omissione così grave, ha tempo dieci anni per poter agire legalmente nei confronti del venditore.

Cosa rischia chi compra una casa senza certificato di agibilità

“Ho comprato casa senza agibilità, cosa rischio?”: è questa una delle domande che legali ed esperti immobiliari si sentono rivolgere frequentemente da acquirenti preoccupati. Può infatti capitare spesso di concludere questo tipo di compravendite, soprattutto quando il prezzo dell’immobile è allettante o, ancora, si vuole investire in una ristrutturazione.

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Dopo aver visto secondo quali criteri un proprietario possa vendere un immobile privo di agibilità, è infatti utile analizzare quali siano le conseguenze per i compratori, quando correttamente informati dell’assenza della SCA. Il primo fattore da prendere in considerazione, sono le già viste limitazioni di utilizzo e le possibili sanzioni. Infatti:

• non sarà possibile abitare nell’immobile, fino all’ottenimento dell’agibilità;
• l’eventuale uso non consentito può dar luogo a sanzioni amministrative, come già specificato.

Ancora, bisogna tenere in considerazione che gli istituti di credito potrebbero rifiutare la concessione di mutui su immobili privi di agibilità e, ancora, come sia mediamente più difficile rivendere casa a terzi, poiché la mancata certificazione riduce la capacità attrattiva dello stesso immobile su soggetti terzi. Non ultimo, in alcuni casi potrebbe essere complesso - o impossibile - ottenere l’allaccio di forniture essenziali, come acqua, luce e metano.

Naturalmente, non bisogna dimenticare che l’acquirente è responsabile di tutti gli adeguamenti necessari - anche con opere di grande ristrutturazione - per poter ottenere l’agibilità. Ciò può avvenire per iniziativa volontari oppure a seguito di controlli, che potrebbero rendere obbligatoria la regolarizzazione dell’immobile.

Quanto vale una casa senza certificato di agibilità

Ovviamente, è utile anche analizzare gli effetti sul valore dell’immobile sprovvisto di apposito certificato di agibilità. Simili considerazioni sono infatti fondamentali sia per il venditore, per stabilire il prezzo dell’immobile, che per il venditore per decidere se procedere o meno nella compravendita.

Il primo passo è quello di richiedere una visura ipotecaria dell’immobile, per verificare che - oltre all’assenza di agibilità - non vi siano ipoteche, vincoli giuridici, pignoramenti, servitù o altre problematiche. Dopodiché è indicato affidarsi all’opinione di professionisti qualificati o, ancora, dei servizi online gratuiti per la valutazione degli immobili.

Di norma, l’assenza della SCA influisce negativamente sul valore dell’immobile, che tende a essere proposto a prezzi notevolmente inferiori rispetto a quelli di mercato. Il fattore principale che incide sul valore è la ridotta commerciabilità, a cui seguono tutti gli eventuali interventi di cui l’acquirente si dovrà occupare, di propria tasca, per procedere all’ottenimento delle certificazioni mancanti. In genere, il prezzo è pari al valore che la casa avrebbe da agibile, a cui vengono decurtati tutti i costi necessari per l’ottenimento della nuova agibilità, nonché eventuali sconti concessi all’acquirente.