Cosa succede se un condomino non paga i lavori di ristrutturazione

Può capitare anche abbastanza frequentemente che, dopo l’approvazione di interventi di manutenzione straordinaria allo stabile, alcuni condomini non provvedano al versamento delle quote di loro competenza. Cosa succede se un condomino non paga i lavori di ristrutturazione? E come si procede?

Generalmente, è l’amministratore di condominio che, dopo aver inoltrato una diffida al condomino moroso, può avviare una procedura esecutiva per il recupero del credito, senza nemmeno la necessità di vagliare preventivamente il parere dell’assemblea condominiale. 

Cosa succede se un condomino non paga i lavori

Come già anticipato in apertura, quando l’assemblea condominiale approva lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio - come, appunto, una ristrutturazione - bisogna prendere sempre tenere in debito conto la possibilità che qualche condomino non paghi le proprie quote. In base all’articolo 1123 del Codice Civile, le spese condominiali sono infatti suddivise fra tutti i condomini, in base ai relativi millesimi di proprietà. Ma come succede, in questi casi?

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Naturalmente, quando si avviano dei lavori di ristrutturazione, il condominio ha degli obblighi nei confronti dei propri fornitori, ovvero la ditta incaricata all’esecuzione degli interventi. Di conseguenza, se uno o più condomini non versano quanto dovuto, l’intero condominio si troverà impossibilitato a pagare la società prescelta. Per questa ragione, l’articolo 1129 del Codice Civile impone all’amministratore l’obbligo di intervenire, affinché recuperi il credito maturato, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui è stato approvato il bilancio consuntivo. Tuttavia, l’assemblea condominiale può dispensarlo da questo obbligo tramite un’apposita delibera.

Se un condomino non paga, cosa deve fare l’amministratore

Come già accennato, il Codice Civile delega all’amministratore il compito di agire nei confronti dei proprietari di unità immobiliari che, per le più svariate ragioni, si trovano in una posizione debitoria nei confronti del condominio. Ma se un condomino non paga, cosa deve fare precisamente l’amministratore?

In linea generale, la procedura può richiedere diversi passi. L’amministratore può infatti:

• inoltrare una lettera di diffida, per intimare il pagamento entro un preciso termine temporale, comunicando contestualmente la messa in mora del debitore. Allo stesso tempo, l’amministratore potrebbe inibire l’utilizzo di servizi comuni, purché non siano essenziali, dopo sei mesi di mancato pagamento;
• se la diffida non sortisce alcun effetto, procedere con la richiesta al Tribunale di un decreto ingiuntivo, che intima il condomino debitore al pagamento delle sue quote. È importante sapere che, per richiedere l’intervento di un avvocato e dello stesso Tribunale, l’amministratore non è chiamato a ottenere autorizzazione dall’assemblea, in base all’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile.

Nel caso il debito non venga comunque pagato, si può intervenire richiedendo il pignoramento dei beni, per un valore pari alla somma non versata. Non è però tutto: l’amministratore, nell’impossibilità di recuperare il credito, può anche decidere di fornire i dati anagrafici del condomino moroso alla ditta incaricata per eseguire i lavori, che potrebbe così rivalersi direttamente sul debitore.

Come tutelarsi se gli altri condomini non pagano

Ma se un condomino non paga, devono pagare gli altri condomini? Si tratta di un dubbio più che legittimo, tale da sollevare comprensibili preoccupazioni fra gli altri proprietari di unità immobiliari nello stabile condominiale.

In linea generale, l’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile spiega che i creditori non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, a meno che l’escussione dei morosi non abbia avuto esito positivo. Si pensi, ad esempio, al condomino non pagante che non possiede - in toto oppure in parte - beni tali da coprire il debito con un pignoramento. Di conseguenza, se la ditta incaricata non riesce a recuperare il credito:

• può richiedere siano gli altri condomini a pagare, rispondendone per quote;
• questi ultimi, dopo il saldo del debito, possono nuovamente rivalersi sul condomino moroso.

In caso si verifichi una simile evenienza, l’assemblea condominiale può decidere di ripartire temporaneamente le quote non versate fra tutti i condomini, sempre in base ai millesimi di proprietà, come da articolo 1123 del Codice Civile.

Ma come tutelarsi, per evitare conseguenze analoghe, ovvero di doversi sobbarcare una quota delle spese altrui? In genere, si provvede preventivamente:

• sottoscrivendo una polizza contro i debiti condominiali, approvata dall’assemblea, che si attiva in caso di mancato pagamento da parte di uno o più condomini. Naturalmente, la quota assicurativa annuale verrà suddivisa fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà;
• predisponendo un fondo cassa per morosità di condominio, a cui tutti contribuiscono, proprio per affrontare simili situazioni.

Ancora, il condominio può agire anche nei confronti dell’amministratore che non agisce nonostante gli obblighi di legge, richiedendone la revoca per giusta causa o avanzando la domanda di risarcimento per i danni causati.

Cosa succede se non paghi i lavori di ristrutturazione

Nei precedenti paragrafi, si è visto cosa succede se un proprietario non paga le spese condominiali e come lo stesso condominio possa agire nei confronti del debitore. È però utile analizzare la questione anche a parti inverse, ovvero nell’ottica di un proprietario che si trova impossibilitato a pagare.

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In linea generale, se non si procede al pagamento della quota condominiale assegnata per la ristrutturazione, le conseguenze sono quelle già elencate:

• si riceverà inizialmente una diffida da parte dell’amministrazione, con la quale verrà comunicata la messa in mora e intimato il pagamento entro una certa data;
• in caso non si provveda, si rischia un decreto ingiuntivo da parte del Tribunale;
• in ultima istanza, si potrebbe essere soggetti al pignoramento dei propri beni, fino a coprire il valore del debito.

Contestualmente, l’amministratore potrebbe decidere di sospendere l’accesso a servizi comuni fino al saldo del debito, purché non siano essenziali, come ad esempio acqua, luce e gas. Ma come evitare queste gravi conseguenze, se un condomino non può pagare le spese straordinarie?

Cosa succede se non si hanno i soldi per pagare i lavori condominiali

Può capitare a tutti di trovarsi improvvisamente in una condizione economica difficile e, per questa ragione, di non poter provvedere al pagamento dei lavori condominiali. Spesso infatti accade che il singolo condomino finisca in morosità non per una scelta deliberata, bensì per necessità. Ma cosa succede, oltre alle conseguenze legali già viste? Di norma:

• si perdono i benefici fiscali connessi ai lavori di ristrutturazione in corso. Ad esempio, se qualche condomino non paga i lavori per il Bonus Facciate, non avrà diritto alla sua quota di detrazioni fiscali;
• si rischia di deteriorare i rapporti con il vicinato e lo stesso condominio, con contrapposizioni che possono moltiplicarsi per tempo.

Per evitare una situazione così spiacevole, il condomino in difficoltà economiche può agire preventivamente, ad esempio: 

• proponendo all’assemblea un piano di rientro dal debito, chiedendo che i pagamenti possano essere dilazionati nel tempo;
• tenendo presente che l’accettazione di una simile proposta è a discrezione della stessa assemblea, che dovrà sottoporre la questione a votazione e ottenere una delibera favorevole.

È bene anche sapere che, prima che la delibera dell’assemblea sui lavori straordinari sia definitiva, il condomino può agire chiedendone l’impugnazione. Questa deve avvenire entro 30 giorni dalla votazione, se si è partecipato all’assemblea, o dalla ricezione del verbale per gli assenti. Tuttavia, vi devono essere validi motivi:

• se si ritiene vi sia stato un abuso della maggioranza, che non ha agito nell’interesse di tutto il condominio o danneggiando gli interessi della minoranza;
• quando vengono approvate innovazioni gravose o voluttuarie, che possono comportare l’esclusione dal pagamento degli astenuti o di chi ha votato contro, come da articolo 1121 del Codice Civile;
• in caso l’assemblea sia stata viziata, ad esempio per errata convocazione, per sbagli nel calcolo della ripartizione delle spese o per altri vizi di forma o procedura;
• se non è stato costituito il fondo speciale per i lavori straordinari, in base all’articolo 1135 del Codice Civile, anche se non si tratta di una condizione automatica per invalidare la delibera.

Infine, in caso si volesse richiedere l’impugnazione dell’assemblea, o si desiderasse procedere legalmente contro il condominio, sarà necessario affidarsi a un legale, per gestire secondo legge l’intera procedura.