Cosa succede se si paga l'affitto quando il contratto è scaduto

Il proprietario dell’immobile può chiedere la restituzione dell’appartamento quando il contratto di locazione è giusto al termine, anche quando l’inquilino continua a pagare l’affitto. Il pagamento dell'affitto con contratto scaduto non permette, al conduttore, di rimanere nella proprietà: deve lasciarla libera. In caso contrario si configura il reato di occupazione senza titolo.

Pagamento dell'affitto con il contratto scaduto

Quali sono, ai fini pratici, le conseguenze di aver pagato l’affitto di un immobile nel momento in cui il contratto d’affitto è scaduto? Volendo dare uno sguardo alla normativa in materia ci accorgiamo che è un po’ articolata.

Stando a quanto previsto dall'ordinanza n. n. 13886/2002 della Corte di Cassazione, il proprietario può accettare il pagamento del canone di affitto quando il canone di locazione è scaduto. Questo comportamento, però, non deve essere interpretato come un tacito rinnovo dell’accordo sottoscritto.

Quando si rinnova il contratto di locazione

La pronuncia della Cassazione che abbiamo citato al paragrafo precedente ribadisce quanto previsto dall’articolo 1597 del Codice Civile, secondo il quale perché si configuri il tacito rinnovo di un contratto di locazione si devono verificare due distinte condizioni:

• il conduttore deve continuare a detenere l’immobile;
• il locatore non deve avere esplicitamente espresso la propria volontà contraria.

Cosa significa tutto questo? Molto semplicemente che, nel caso in cui il proprietario dell’immobile abbia inviato la disdetta nei termini previsti dalla legge, l’atto esprime in modo chiaro e preciso la sua intenzione di interrompere il rapporto locativo. Non è possibile appellarsi ad alcun tipo di tacito rinnovo.

Il fatto che l’inquilino decida di continuare a rimanere all’interno dell’immobile e continui a pagare regolarmente l’affitto non è sufficiente per dedurre che che il contratto di locazione sia stato, in qualche modo, rinnovato. Ma non solo: se il proprietario non dovesse avviare tempestivamente delle azioni legali per far rilasciare l’immobile, non sarebbe indicativo della sua volontà di proseguire con gli accordi di locazione.

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Quanto tempo ho per pagare l'affitto dopo la scadenza

Quanto abbiamo visto fino a questo momento apre la porta ad una domanda leggermente più trasversale: come debba essere gestito un ritardo nel pagamento dell'affitto. Generalmente all'interno dei contratti di locazione viene indicata una data precisa, che coincide con il primo giorno del mese. Questo è il termine entro il quale è necessario effettuare il versamento, ma sono previsti dei margini di tolleranza, che possono ridurre le preoccupazioni da entrambe le parti, soprattutto quando il pagamento viene effettuato con pochi giorni di ritardo.

La Legge sull’equo canone - o più correttamente la Legge n. 392/1978 - all’articolo 5 sottolinea come un ritardo del pagamento non sia una giustificazione valida per la risoluzione del contratto. Sempre che il saldo avvenga entro venti giorni dalla data prevista. Questa tolleranza, però, non impedisce al proprietario dell’immobile di applicare degli interessi di mora. E può, inoltre, inviare un avviso formale nel caso in cui i ritardi dovessero essere frequenti.

Tra l’altro può essere inserito all’interno del contratto di locazione che il pagamento della quota mensile avvenga entro e non oltre il giorno 5 del mese, senza che il versamento venga considerato effettuato in ritardo. Nel caso in cui questa clausola fosse presente, l’inquilino ha un margine ufficiale entro il quale può muoversi, senza correre il rischio di pagare delle sanzioni o degli interessi di mora.

Cosa bisogna fare quando scade il contratto di affitto

La prassi vorrebbe che, nel momento in cui ci si avvicini alla scadenza del contratto di locazione, il conduttore si informi presso il proprietario delle modalità attraverso le quali deve riconsegnare le chiavi. Salvo accordi di diverso tipo l’operazione non può avvenire oltre la scadenza.

Il passaggio è importante, perché in questa occasione si verificano le condizioni dell’immobile, che potrebbe essere annotata all’interno di un verbale scritto. Il documento servirà per accertare eventuali responsabilità da parte dell’inquilino e se debba mettere in conto degli eventuali risarcimenti. In altre parole, una volta che il contratto di locazione arriva alla sua naturale scadenza è necessario concordare:

• una data per consegnare le chiavi dell’appartamento;
• un giorno nel quale predisporre il verbale di verifica dello stato dell’immobile.

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L’occupazione senza titolo

Le operazioni che abbiamo appena descritto sono importanti, perché se l’inquilino continua ad occupare l’appartamento con il contratto di locazione scaduto, può incorrere nel reato di occupazione senza titolo. Il fatto che il locatore tolleri che il conduttore continui ad alloggiare nell’appartamento, percepisca il canone e non avvii un’azione giudiziaria nei suoi confronti, non significa che abbia deciso di rinnovare il contratto. Soprattutto se ha mandato una disdetta ufficiale.

Il pagamento dell’affitto dopo la scadenza del contratto non giustifica la presenza all’interno dell'immobile. Il locatore può avviare i procedimenti di sfratto per finita locazione anche dopo mesi dalla scadenza del contratto.

Contratto scaduto, cosa fare con l’Agenzia delle Entrate

Nel caso in cui un contratto di locazione sia scaduto e le parti abbiano deciso di non rinnovarlo, è necessario comunicarlo all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza. L’operazione deve essere effettuata attraverso il modello RLI.

Ai fini pratici non rinnovare un contratto non è la stessa cosa che risolverlo anticipatamente. Anche per l’eventuale proroga è necessaria effettuare la comunicazione entro 30 giorni dall’inizio del nuovo periodo.

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La proroga del contratto di affitto scaduto

Ricordiamo che la proroga di un contratto di locazione rappresenta, a tutti gli effetti, l'estensione temporale di accordo che esiste già tra le parti. Il meccanismo permette di continuare con il rapporto di locazione senza che sia necessario stipulare un nuovo contratto, continuando a mantenere attive le condizioni che erano state stipulate in precedenza.

La proroga può avvenire in maniera:

• automatica nel momento in cui, in assenza di comunicazioni contrarie da entrambe le parti, il contratto di rinnova tacitamente per un determinato periodo. È il caso degli accordi standard a canone libero (4+4) e a canone agevolato o concordato (3+2);
• concordata, quando le parti devono attivarsi per sottoscrivere un nuovo contratto di affitto.