Trascrizione del pignoramento immobiliare: a cosa serve e come farla

La trascrizione del pignoramento immobiliare rappresenta un passaggio fondamentale delle procedure esecutive e del relativo vincolo giuridico. Quando un immobile viene pignorato, non è infatti sufficiente la notifica al debitore: l’esecuzione forzata deve essere anche trascritta nei registri immobiliari, affinché ne venga garantito sia il recupero del credito che l’opponibilità a terzi. Ma cosa si intende per trascrizione del pignoramento immobiliare e, soprattutto, come funziona?

Cos’è la trascrizione del pignoramento immobiliare

Prevista dal Codice di Procedura Civile agli articoli 555 e 557, la trascrizione del pignoramento immobiliare è un atto formale, che consiste nella registrazione di un pignoramento presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari - oggi incorporata nei Servizi di Pubblicità Immobiliare - dell’Agenzia delle Entrate. Tramite questo fondamentale atto viene:

• reso pubblico il vincolo giuridico imposto sull’immobile viene reso pubblico;
• garantita l’opponibilità a terzi;
• impedito al debitore di alienare l’immobile o di gravarlo con ulteriori diritti reali, a discapito del creditore.

Come già accennato in apertura, non è sufficiente notificare un pignoramento al debitore: senza la trascrizione, e quindi in assenza dell’opponibilità a terzi, non è infatti possibile procedere alla vendita forzata dell’immobile, per recuperarne il relativo credito.

Quali sono gli effetti della trascrizione di un pignoramento

Per comprendere ulteriormente perché la trascrizione del pignoramento sia fondamentale, è bene indagare gli effetti che l’atto produce:

• il perfezionamento del pignoramento che, come stabilito anche dalla Cassazione con la sentenza 7998/2015, si completa solo con la trascrizione e non con la semplice notifica al debitore;
• l’opponibilità a terzi che, come già accennato, impedisce al debitore di alienare l’immobile o costituire diritti reali - un’ipoteca, ad esempio - che possano pregiudicare il creditore. Con la trascrizione, tutti gli atti dispositivi successivi sono inefficaci nei confronti del pignorante, come articolo 2913 del Codice Civile;
• una precisa tutela al creditore che, poiché l’atto è pubblico e visibile tramite visure ipotecarie, può provvedere alla gestione proprio credito, ad esempio con una vendita forzata dell’immobile;
• la nomina di un custode, come previsto dall’articolo 559 del Codice di Procedura Civile. Con il pignoramento, il debitore è generalmente nominato custode dell’immobile, salvo che il giudice, per esigenze di gestione o conservazione del bene, disponga la nomina di un custode professionale.

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La trascrizione del pignoramento immobiliare ha una validità di 20 anni, trascorsi i quali deve essere rinnovata, per mantenere l’efficacia del vincolo.

È anche utile ricordare che la registrazione dell’atto tutela anche i diritti di terzi eventualmente coinvolti. È il caso della trascrizione di un pignoramento immobiliare per un bene in comunione legale: la registrazione tutela i diritti del coniuge non debitore, limitando il pignoramento alla sola quota del partner responsabile del debito.

Come si trascrive un pignoramento immobiliare

Compreso cosa sia la trascrizione del pignoramento immobiliare, e quali effetti produca, è utile comprendere come effettivamente si debba procedere alla registrazione dell’atto

Il primo passaggio consiste nella notifica dell’atto di pignoramento, redatto ai sensi dell’articolo 555 del Codice di Procedura Civile, tramite l’ufficiale giudiziario. Questo documento dovrà comprendere:

• una descrizione dettagliata del bene pignorato;
• l’indicazione del credito e del titolo esecutivo;
• l’ingiunzione al debitore affinché si astenga da atti che potrebbero sottrarre il bene alla garanzia del credito. Ad esempio, il debitore non potrà procedere a ipotecare l’immobile pignorato.

A questo punto, il creditore e il suo avvocato predispongono una nota di trascrizione, ovvero un documento informatico redatto tramite appositi software ministeriali, dove vengono riportati i dati del pignoramento, del creditore, del debitore e dell’immobile. Alla nota di trascrizione andrà inoltre allegata una copia conforme dell’atto di pignoramento precedentemente notificato.

La nota di trascrizione e l’atto di pignoramento devono poi essere presentati alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, presso l’Ufficio dei Servizi di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate di competenza, in base a dove si trova l’immobile. Contestualmente, si dovranno versare i tributi previsti tramite F24 ELIDE. Dopodiché:

• l’Ufficio registra l’atto nei registri immobiliari, riportando il vincolo giuridico. Fornisce poi al creditore la nota di trascrizione firmata dal Conservatore, come prova di avvenuta registrazione;
• la nota di trascrizione dovrà quindi essere depositata presso la cancelleria del tribunale competente, insieme alla nota di iscrizione al ruolo, al titolo esecutivo, al precetto e all’atto di pignoramento precedentemente notificato.

È inoltre utile notare che alcune Conservatorie consentono la trascrizione del pignoramento immobiliare online tramite la piattaforma SISTER dell’Agenzia delle Entrate, accessibile a professionisti abilitati, mentre piattaforme terze specializzate possono semplificare la gestione documentale e il pagamento dei tributi.

Quali sono i termini per la trascrizione di un pignoramento immobiliare

Compresa la procedura per la registrazione del pignoramento, è indispensabile anche conoscere i relativi termini, ovvero le scadenze previste dalla legge. Gran parte delle tempistiche sulla trascrizione del pignoramento immobiliare è stata rivista dalla riforma Cartabia, con il D.Lgs. 149/2022, così dal successivo Correttivo Cartabia, cioè il D.Lgs 164/2024. 

In base alla normativa vigente, il creditore è chiamato a:

• trascrivere il pignoramento prima del deposito dell’istanza di vendita, poiché prerequisito necessario alla stessa. È bene sottolineare che la giurisprudenza, così come confermato anche dalla sentenza della Cassazione 7998/2015, non prevede un termine esplicito per la trascrizione, purché avvenga appunto prima del deposito dell’istanza di vendita. Spesso viene consigliato un termine orientativo per la trascrizione del pignoramento immobiliare oltre 30 giorni dalla notifica, tuttavia non si tratta di una prassi codificata;
• depositare la nota di trascrizione, insieme alla nota di iscrizione a ruolo e agli altri documenti utili - il titolo esecutivo, il precetto, l’atto di pignoramento - entro 15 giorni dalla consegna dell’atto di pignoramento notificato da parte dell’ufficiale di pignoramento. Il mancato rispetto del termine può comportare l’inefficacia del pignoramento stesso. Anche quando la trascrizione è eseguita direttamente dal creditore, la nota va depositata tempestivamente dopo la restituzione dalla Conservatoria, rispettando comunque il termine quindicinale dalla consegna dell’atto di pignoramento.

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In merito all’iscrizione a ruolo del pignoramento immobiliare, citata in precedenza, è utile sapere che avviene contestualmente al deposito della nota di trascrizione e degli altri documenti in Cancelleria, rispettando sempre il termine di 15 giorni già illustrato.

Quanto costa la trascrizione di un pignoramento immobiliare

Ma quanto costa la trascrizione di un pignoramento immobiliare? Il creditore si dovrà fare carico di diverse spese, suddivise tra tributi necessari alla stessa registrazione e, ovviamente, ai compensi dei professionisti consultati

Partendo proprio dai tributi, si renderà necessario versare:

• i tributi fissi, cioè il costo per la trascrizione in Conservatoria, di circa 299 euro. Così come già spiegato, il pagamento avverrà con il modello F24 ELIDE. Bisogna però specificare che l’importo include l’imposta di bollo, l’imposta ipotecaria e la tassa ipotecaria;
• le marche da bollo per l’atto di pignoramento - tra 11,54 e 13,47 euro, a seconda il documento abbia meno o più di quattro pagine - se l'autenticazione della copia è effettuata dall’ufficiale giudiziario;
• il contributo unificato e la marca da bollo per l’iscrizione a ruolo, rispettivamente da 278 e 27 euro.

I compensi per i professionisti consultati - come ad esempio l’avvocato o, ancora, un’agenzia specializzata - variano in base alla complessità del caso, alle tariffe medie del luogo e da altri accordi fra le parti. Possono essere inoltre previsti dei costi aggiuntivi, come quelli relativi alle visure ipocatastali, per l’onorario del custode giudiziario o per il professionista delegato alla vendita, alcuni dei quali possono essere dedotti dal ricavato della vendita, in base all’articolo 2770 del Codice Civile.

Come facile intuire, data la complessità della procedura e dei tributi da versare, il consiglio è quello di affidarsi sempre al proprio legale di fiducia.