Detrazione per la ristrutturazione di immobili di lusso: come funziona

Per i proprietari di abitazioni di pregio, poter accedere a specifiche agevolazioni può favorire interventi di piccola e grande manutenzione straordinaria. Proprio per questa ragione, la normativa vigente prevede la possibilità di usufruire di una detrazione per la ristrutturazione di immobili di lusso, purché all’interno di specifici requisiti sia dell’immobile, che dei lavori che si andranno a realizzare. Ma come funzionano i bonus previsti e, soprattutto, quali sono le novità per il 2025?

Quali sono considerati immobili di lusso

Prima di entrare nel merito delle agevolazioni fiscali previste, è innanzitutto necessario ricordare quali immobili siano effettivamente considerati di lusso. A stabilirlo sono i criteri definiti dal D.M. del 2 agosto 1969 e, più in generale, le categorie catastali d’appartenenza. In particolare, sono considerate di pregio:

• la categoria catastale A/1, ovvero le abitazioni di tipo signorile, con finiture di pregio, di dimensioni rilevanti e posizionate in zone prestigiose;
• la categoria catastale A/8, cioè le ville dalle caratteristiche esclusive, come ampi giardini, parchi privati e finiture di alto livello;
• la categoria catastale A/9, relativa a castelli e palazzi di alto valore storico o artistico.

È bene specificare che, in base al già citato D.M. del 2 agosto 1969, un immobile può essere considerato di lusso se presenta caratteristiche specifiche, come ad esempio:

• una superficie superiore a 240 metri quadrati, escluse le pertinenze;
• piscine interne o esterne di dimensioni rilevanti;
• campi da tennis privati o altre peculiarità che ne aumentano il valore estetico o funzionale.

Le detrazioni previste per gli immobili di lusso

Specificate quali case possano essere considerate di pregio, è possibile addentrarsi nelle specifiche detrazioni fiscali previste per la ristrutturazione di un immobile di lusso, in base a quanto stabilito dalla normativa per il 2025. Le agevolazioni possono prevedere sia riduzioni sull’IVA che l’accesso a bonus specifici.

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L’IVA per le ristrutturazioni di case di lusso

La prima agevolazione prevista è relativa all’IVA sulla ristrutturazione di case di lusso, che viene normalmente applicata dalla società prescelta per l’esecuzione dei lavori. Generalmente è del 22%, ad esempio per la manutenzione ordinaria, tuttavia in alcuni casi può essere ridotta al 10%. In particolare, in base a quanto previsto dal D.P.R. 633/1972 e dalla Legge 488/1999, l’IVA al 10% si applica per gli interventi di:

• manutenzione straordinaria;
• restauro;
• risanamento conservativo.

Per poter fruire dell’agevolazione, i lavori devono essere realizzati da un’impresa regolarmente contrattualizzata, specificando la natura degli interventi - ad esempio, il rifacimento degli impianti o la sostituzione degli infissi - anche all’interno delle fatture.

Quali immobili possono usufruire della detrazione al 50%

Oltre alla riduzione dell’IVA, sono prevista anche altre agevolazioni, come ad esempio quelle prorogate dalla Legge di Bilancio 2025. In particolare, il Bonus Ristrutturazione 2025 tramite l’Agenzia delle Entrate consente di approfittare di una detrazione IRPEF:

• del 50% per le abitazioni principali, ammortizzabili in 10 quote annuali, per un tetto di spesa massimo di 96.000 euro;
• del 36% per le seconde case, sempre ammortizzabili in 10 quote annuali e con un limite massimo di 96.000 euro.

Appare quindi evidente che per ottenere il massimo dell’agevolazione - ad esempio, la detrazione per la ristrutturazione di un A/1 oppure il bonus ristrutturazione per un A/8 - è indispensabile che l’immobile sia una prima casa, ovvero l’abitazione principale dove si è trasferita la residenza.

A differenza degli anni precedenti, nel 2025 non è più possibile usufruire dello sconto in fattura o della cessione del credito, come previsto dal D.L. 39/2024: l’unica modalità prevista rimane quella della detrazione IRPEF all’interno della dichiarazione dei redditi.

Naturalmente, è bene specificare che il bonus ristrutturazione non riguarda unicamente gli immobili di lusso, ma qualsiasi categoria catastale residenziale, fatta eccezione per l’A/10.

Gli interventi ammessi in detrazione

Le detrazioni sull’IRPEF sono però previste solo per alcune tipologie di interventi, sempre definite dal TUIR, ovvero dal D.P.R. 917/1986. Sia per ottenere il 50% che per il 36%, i lavori dovranno rientrare:

• nella manutenzione straordinaria, come rinnovamenti strutturali, modifica degli impianti, sostituzione degli infissi e via dicendo;
• nel restauro o nel risanamento conservativo, cioè per preservare l’edificio senza alterarne la struttura;
• nella ristrutturazione edilizia, con modifiche all’assetto interno o esterno dello stabile, ad esempio con demolizioni e ricostruzioni;
• nell’eliminazione delle barriere architettoniche, ad esempio predisponendo ascensori, rampe e montacarichi;
• nell’efficientamento energetico o nella sicurezza, quali l’installazione di pannelli fotovoltaici, la bonifica dell’amianto, l’installazione di sistemi di videosorveglianza e altro ancora;
• nella ricostruzione post calamità, nella messa a norma degli impianti, nonché per le spese professionali, le certificazioni o la ristrutturazione di autorimesse pertinenziali.

Quali categorie catastali sono escluse dal bonus ristrutturazione

Il bonus ristrutturazione per gli immobili di lusso non è però applicabile a qualsiasi fabbricato di pregio. La detrazione IRPEF al 50% o al 36% non è infatti ammessa:

• per la categoria catastale A/10, ovvero relativa a uffici e studi privati, non destinati a uso residenziale;
• a tutte le altre categorie non residenziali, come ad esempio gli immobili appartenenti ai gruppi B, C, D ed E. In questo caso si parla di negozi, magazzini, capannoni industriali, laboratori e via dicendo. Possono però essere inclusi nelle detrazioni in casi particolari, come ad esempio se pertinenze di immobili residenziali principali.

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Ancora, è bene sottolineare che - indipendentemente dalla categoria catastale dell’immobile - alcuni interventi sono stati esclusi per il biennio 2025-2027. Ad esempio, la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a combustibili fossili, prive di sistemi di efficientamento, non è inclusa nelle detrazioni fiscali, in linea con la Direttiva UE sulle Case Green.

Gli adempimenti necessari per le detrazioni

Infine, è utile sapere che per la detrazione delle spese di ristrutturazione è indispensabile seguire gli adempimenti previsti per legge, affinché i costi possano essere correttamente inseriti all’interno della dichiarazione dei redditi.

In particolare, per il bonus ristrutturazione è indispensabile:

• procedere con pagamenti tracciabili, che siano in grado di testimoniare sia la natura dei lavori che, naturalmente, l’effettivo loro pagamento. In questo caso, si dovrà procedere con bonifico bancario o postale “parlante”, che riporti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario e il codice fiscale o la partita IVA di chi ha realizzato i lavori;
• conservare tutta la documentazione utile, come fatture e ricevute fiscali. In caso i lavori siano stati gestiti da inquilini, comodatari o altri titolari di diritti reali sull’immobile, bisognerà anche conservare la dichiarazione di consenso del proprietario. Ancora, è certamente indicato avere a disposizione i dati catastali dell’immobile soggetto a ristrutturazione, perché dovranno essere indicati nella dichiarazione dei redditi;
• ricordarsi delle comunicazioni obbligatorie, per alcuni interventi che comportano un efficientamento energetico dell’edificio - ad esempio, la sostituzione di infissi o impianti - che richiedono la trasmissione dei dati all’ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori. 

Come già accennato in precedenza, per il 2025 non è più previsto lo sconto in fattura o la cessione del credito, di conseguenza la detrazione IRPEF è l’unica soluzione, suddivisa in un massimo di 10 quote annuali. Per la corretta compilazione della dichiarazione dei redditi, affinché le agevolazioni vengano effettivamente riconosciute, si consiglia di affidarsi al proprio commercialista o al CAF territorialmente competente.