La vendita di una casa può essere soggetta all’Imposta sul Valore Aggiunto: generalmente questo avviene quando l’acquisto è effettuato direttamente dal costruttore. Nel caso in cui si debba applicare, l’Iva sugli immobili deve essere calcolata sul prezzo di vendita, il quale corrisponde all’imponibile su cui calcolare l’aliquota del 10% o del 22% (a seconda dei casi) per ottenere il prezzo finale di acquisto. Nel momento in cui è necessario pagare l’Iva sulla compravendita, le imposte di registro, catastali ed ipotecarie devono essere versate in misura fissa: 200 euro per ogni singola voce.
Quando si applica l'Iva sugli immobili
Salvo casi specifici, la normativa italiana non prevede l’applicazione dell’Iva, un'informazione interessante per chi decide di vendere casa. Generalmente viene utilizzata nel momento in cui la nuova abitazione è ceduta direttamente dall’impresa costruttrice. L’imposta sul valore aggiunto, infatti, deve essere applicata nel caso in cui l’impresa dovesse vendere l’immobile entro 5 anni dalla sua costruzione o ristrutturazione.
Una volta superato questo termine temporale, la decisione se applicare o meno l’Iva è una scelta fiscale personale. Nel caso in cui si dovesse optare per il suo utilizzo, è necessario indicarlo all’interno del contratto di vendita e del rogito. Volendo sintetizzare al massimo, quindi, è possibile affermare che l’Iva deve essere versata nel momento in cui si acquista una casa nuova direttamente dal costruttore. Anche se questa affermazione, può non essere sempre vera.
L’Iva, ad ogni modo, deve essere pagata dall’acquirente, nei casi in cui questa si dovuta. L’aliquota è al 10% per gli immobili non di lusso e al 22% quando oggetto dell'operazione sono quelli più pregiati. Sempre che non sussistano i requisiti per accedere alle agevolazioni prima casa.
Quando non si paga l’Iva
In alcuni casi l’Iva non deve essere versata dall’acquirente. Questo avviene nel momento in cui il venditore è un soggetto privato o quando l’interlocutore è un’impresa, con l'eccezione delle compravendite effettuate entro i cinque anni dalla conclusione dei lavori o se sia stato deciso differentemente in sede contrattuale.
È bene ricordare, però, che se da un lato si risparmia l’Iva, è necessario mettere in conto un’altra serie di imposte da versare, a prescindere da chi sia il venditore. Le voci da tenere a mente nel 2025, nel momento in cui si acquista da un privato, sono le seguenti:
- imposta di registro del 2% anziché sul 9%. Il calcolo deve essere effettuato sul valore catastale dell’immobile;
- imposta catastale: 50 euro;
- imposta ipotecaria fissa: 50 euro.
Nel caso in cui la transazione dovesse essere soggetta all'Iva, gli importi da versare sono i seguenti:
- imposta di registro: 200 euro;
- imposta ipotecaria: 200 euro;
- imposta catastale: 200 euro.
A quanto ammonta l’imposta
Gli acquisti della prima casa non sono esenti Iva se il venditore è un’impresa e quando l’imposta è dovuta. Quando si è in possesso dei requisiti per accedere ai benefici, però, l'Iva in questo caso è al 4%.
Per poter beneficiare di questa agevolazione, però, l’acquirente non deve essere già proprietario di altri immobili ad uso abitativo nello stesso Comune e, soprattutto, deve trasferire al suo interno la residenza entro 18 mesi dalla data del rogito.
Come si calcola l'Iva su un immobile?
Quanto incide l’Iva sul costo dell’immobile? Abbiamo visto che può avere tre aliquote differenti - 4%, 10% o 22% - a seconda delle caratteristiche dell’immobile e dei requisiti del proprietario.
La formula per calcolare la percentuale d’imposta è:
IVA = (prezzo netto imponibile * aliquota IVA) / 100
Per calcolare invece l’importo lordo da versare:
Importo lordo = IVA + netto imponibile
Come abbiamo accennato in precedenza vengono applicate tre diverse aliquote Iva, che variano a seconda della tipologia di immobile acquistato.
Iva ordinaria
L’Iva ordinaria viene applicata a tutti gli immobili non residenziali, che vengono destinati alle attività commerciali, artigianali, industriali e professionali. Questa particolare aliquota viene anche applicata alla vendita degli immobili residenziali di lusso, che appartengono alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. L’aliquota è pari al 22%.
Iva ridotta
L’Iva ridotta si applica alle normali compravendite di immobili residenziali, purché non siano di lusso. Non devono appartenere, in altre parole, alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Viene applicata anche alle eventuali vendite di immobili che sono stati ristrutturati o che l’impresa ha riconvertito ad uso abitativo. L'aliquota è pari al 10%.
Iva agevolata
L’Iva agevolata, infine viene utilizzata esclusivamente quando l’acquirente è una persona fisica e acquista l’immobile come prima casa. Ossia come abitazione principale che utilizzerà in prima persona insieme ai familiari. L'aliquota è al 4%.
L’Iva sulle provvigioni delle agenzie immobiliari
Anche i compensi pattuiti con l’agenzia immobiliare sono soggetti all’Iva. L'aliquota in vigore nel 2025 è al 22%. Salvo accordi di tipo diverso, l’ammontare della provvigione è calcolato sul valore dell’immobile: sull’importo che ne deriva è necessario applicare l’Iva. Ecco un esempio.
- Nel caso in cui la provvigione sia pari al 3% e il prezzo di vendita dell’immobile è pari a 200.000 €, la provvigione da versare è pari a 6.000 €. A questo importo deve essere aggiunta l’Iva del 22%, pari a 1.320 €. Complessivamente devono essere pagati all’agenzia immobiliare 7.320 €.
A questa regola fanno eccezione le agenzie immobiliari che operano in regime forfettario, che non applicano l’Imposta sul Valore Aggiunto alle loro fatture, ma sono sottoposte ad altre tipologie di tassazione. Ad ogni modo l’agenzia immobiliare emette una fattura, nella quale indica l’ammontare della provvigione, l’Iva e il totale complessivo che deve essere versato.
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