Deposito cauzionale di affitto commerciale: quando si versa e come

Nel contratto di locazione commerciale, il proprietario di un immobile e il conduttore si accordano per l’affitto di uno spazio destinato a un uso produttivo, quale per esempio un negozio, un ufficio, un magazzino o un laboratorio. Analogamente all’affitto di tipo residenziale, anche per il contratto di locazione commerciale si può prevedere il versamento di una specifica somma di denaro da parte del locatario a garanzia dell’esatto adempimento degli obblighi assunti. 

La somma dovrà essere restituita dalla parte che l’ha ricevuta alla fine del rapporto. Ecco, dunque, cosa c’è da sapere su come funziona, quando versare e in quali modalità deve essere restituito il deposito cauzionale per la locazione commerciale.

Come funziona il deposito cauzionale per l'affitto

La locazione commerciale e il deposito cauzionale hanno come normativa di riferimento la legge numero 392 del 27 luglio 1978 che, come per l’affitto di un immobile per un utilizzo residenziale, prevede la possibilità di versare una somma concordata a titolo di garanzia da parte del locatario. Il locatore, nel caso di inadempimento dell’inquilino, può rivalersi sulla somma data come deposito cauzionale per l’affitto commerciale.  

È utile segnalare che potrai trovare online diversi fac simile di contratti di locazione commerciale con deposito cauzionale. Le parti interessate, pertanto, possono scegliere di visualizzare un modello predefinito, scaricarlo (o copiarlo) e compilarlo. 

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Per quali garanzie si usa il deposito cauzionale?

Il deposito cauzionale nella locazione commerciale non è un elemento obbligatorio del contratto. Si tratta, piuttosto, di una clausola che deve essere espressamente indicata nel contratto di affitto commerciale tra le parti a garanzia degli obblighi contrattuali del conduttore. 

La somma versata copre tre distinti fattori di rischio a cui va incontro chi mette a disposizione un immobile per un utilizzo commerciale e d'azienda. In primo luogo, il deposito garantisce il locatore da un uso non diligente che il conduttore può fare dell’immobile locato. 

In secondo luogo, il locatario potrebbe non pagare il canone, contravvenendo al dovere di versare il corrispettivo della locazione. Entrambi i doveri sono specificati all’articolo 1587 del Codice civile. 

Quali sono i doveri del locatario nella locazione commerciale

Infine, si prevede che, alla data di cessazione del rapporto, l’inquilino restituisca al locatore l’immobile commerciale concesso in affitto nello stesso stato nel quale l’ha ricevuto. 

L'adempimento della riconsegna senza danni arrecati all'immobile è previsto all’articolo 1590 del Codice civile. A favore del locatario permane la possibilità di dimostrare che il deterioramento dell’immobile è avvenuto per il normale utilizzo dello stesso. 

Di quanto deve essere il deposito cauzionale?

Nel disciplinare il contratto di locazione, l'affittuario e il conduttore dell’immobile a uso commerciale devono rifarsi alla legge 392 del 1978 anche per quanto concerne il limite della somma da versare come deposito cauzionale. 

Nello specifico, l’articolo 11 stabilisce che, tale somma non può eccedere le tre mensilità di canone. Inoltre, in assenza di una diversa disposizione tra le parti, il deposito cauzionale è produttivo di interessi legali che il locatore deve corrispondere all’inquilino al termine di ciascun anno di affitto. 

Infine, nello stabilire la somma da versare, le parti devono rispettare anche quanto prevede la legge numero 431 del 9 dicembre 1998. Infatti, ai commi 1, 3 e 4 dell’articolo 13, la legge sanziona con la nullità ogni pattuizione che determini un importo del canone di locazione superiore a quello che risulti dal contratto scritto e registrato. 

Qual è l'importo massimo del deposito cauzionale

La norma, applicata ai contratti di affitto residenziale, si estende anche al deposito cauzionale per la locazione commerciale stabilendone l'importo massimo nel caso di affitto per un'azienda. La somma da versare al locatore, quindi, non può eccedere le tre mensilità del canone indicato nel contratto registrato. 

La nullità del patto tra locatore e locatario per la determinazione di un canone più elevato di quello risultante nel contratto si estenderebbe, in definitiva, anche alla quantificazione del deposito cauzionale. 

Interessi legali sul deposito cauzionale

Alla conclusione del contratto di affitto, il locatore deve restituire il deposito cauzionale maggiorato degli interessi legali maturati per la durata della locazione commerciale. Ricade, quindi, sul locatore l’obbligo di corrispondere gli interessi al locatario annualmente o, in ogni modo, al termine del rapporto, anche se quest’ultimo non dovesse richiederli. 

L’obbligo del versamento degli interessi nasce dall’esigenza di evitare che l’affittuario possa beneficiare di incrementi surrettizi dei canoni di locazione a danno del conduttore. Tuttavia, in base a quanto stabilisce la legge numero 431 del 1998, la parte locatrice e il conduttore possono decidere anche di escludere gli interessi dal deposito cauzionale che diventa quindi infruttifero. 

Come avviene la restituzione del deposito cauzionale 

Alla cessazione del contratto di locazione commerciale, decade anche la funzione di garanzia della somma versata dal conduttore a titolo di deposito cauzionale. Per il locatore scatta, invece, l'obbligo della restituzione del deposito cauzionale per i contratti d'affitto commerciale nel momento in cui il locatario rilasci l'immobile stesso.

Lo schema delineato non comporta, pertanto, il discrezionale e automatico trattenimento della somma di denaro in caso di inadempimento del locatario. Infatti, in assenza di un accordo tra le parti per dirimere la controversia, chi ha dato in locazione l’immobile deve presentare una domanda giudiziale che accerti i danni che il locatore contesta all’affittuario. Solo il provvedimento di un giudice può autorizzare il locatore all’attribuzione del deposito cauzionale. 

Cosa avviene in caso di subentro nella locazione commerciale 

Una situazione che deve essere trattata con attenzione è quella della restituzione del deposito cauzionale nel caso del subentro nel contratto di locazione a seguito dell'acquisto dell’immobile stesso. Come conseguenza della vendita, la proprietà del bene si trasferisce al nuovo locatore che subentra nella medesima posizione giuridica della parte locatrice precedente. 

Il subentro determina anche l’imputazione dell’obbligo di restituzione del deposito cauzionale al nuovo locatore nel momento in cui termini il contratto di locazione commerciale. Pertanto, il vecchio e il nuovo locatore devono prevedere, nel contratto di vendita dell’immobile, la previsione di portare a termine l’impegno nei confronti del locatario e di restituirli il deposito cauzionale che l’originario locatore sta trattenendo. 

In ultima istanza, nel caso in cui non si prestasse la dovuta attenzione al deposito cauzionale, dovrà essere il nuovo acquirente dell’immobile a restituire, di tasca propria, la somma versata dal locatario. 

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