La trasformazione di un locale accessorio, come ad esempio una cantina o un magazzino ad abitazione, richiede solitamente l’ottenimento di specifici titoli - come il permesso di costruire - e il rispetto delle normative edilizie e urbanistiche vigenti. Tuttavia, in merito al cambio di destinazione d’uso di un seminterrato, di recente sono state introdotte alcune semplificazioni, per rendere la procedura più accessibile. In ogni caso, l’operazione rimane comunque sempre vincolata alle normative locali, nonché al tipo di intervento che si desidera realizzare.
Le novità sul cambio di destinazione d’uso del seminterrato
Prima di entrare nel merito della procedura di cambio di destinazione d’uso del seminterrato, è innanzitutto necessario comprendere gli importanti aggiornamenti normativi che ne hanno semplificato l’iter, sia a livello nazionale che regionale. In particolare, di recente il TAR del Lazio ha emesso delle sentenze chiarificatrici su questa operazione e, fatto non meno importante, la Legge 105/2024 ha previsto alcune semplificazioni.
Le recenti sentenze del TAR del Lazio
Negli ultimi tempi, la possibilità di trasformare un seminterrato - un locale accessorio solitamente destinato a magazzino o deposito - in uno spazio abitativo incuriosisce molti proprietari di immobili. Eppure, non sempre è chiaro quando si possa procedere al cambio di destinazione d’uso, né gli eventuali permessi necessari.
Di recente, due sentenze del TAR del Lazio sul cambio di destinazione d’uso di seminterrati hanno chiarito la questione, dissipando parte dei dubbi più diffusi fra i proprietari d’immobili.
Con la sentenza 7297/2025, il TAR ha ribadito che il cambio d’uso funzionale di un seminterrato, ad esempio da magazzino a ufficio, è legittimo se conforme al Piano Regolatore Generale (PRG) o al Piano di Governo del Territorio (PGT) in vigore, purché accompagnato da un titolo edilizio valido, come la SCIA o un titolo regionale di conformità. La planimetria catastale originaria può costituire prova dello stato legittimo.
La sentenza 12624/2025 del TAR riguarda invece un intervento abusivo di cambio d’uso di un seminterrato in area vincolata: il TAR ha confermato l’ordine di demolizione e ripristino per mancata presentazione della SCIA, ribadendo che anche in presenza di vincoli la conformità urbanistico-edilizia è condizione necessaria.
Le modifiche del Salva Casa
Oltre all’orientamento della giurisprudenza, è utile sapere che anche il Decreto Salva Casa - ovvero il D.L. 69/2024, poi convertito nella Legge 105/2024 - ha introdotto importanti novità sulla trasformazione dei seminterrati.
Secondo quanto stabilito dal Salva Casa, il cambio di destinazione d’uso del seminterrato può avvenire senza opere edilizie in casi specifici, come la trasformazione di locali da magazzino a ufficio o abitazione, purché sia conforme alle normative urbanistiche vigenti al momento della domanda e senza aumento del carico urbanistico.
Inoltre, la Legge 105/2024 ha introdotto la possibilità di regolarizzare cambi d’uso preesistenti ma non conformi - consentendo in alcuni casi la sanatoria senza doppia conformità, per interventi idonei alle normative urbanistiche al momento della domanda - purché rispettino i requisiti igienico-sanitari, come l’altezza minima di 2,4 metri - con tolleranze del 2% - e la ventilazione naturale con rapporto aeroilluminante di 1/8. Tuttavia, le normative locali e i vincoli paesaggistici o storici rimangono sempre vincolanti.
Come sapere se si può fare il cambio di destinazione d’uso
Comprese le principali novità normative e le relative sentenze, quando il cambio di destinazione d’uso di un seminterrato è effettivamente possibile? Per verificare la fattibilità dell’operazione, è innanzitutto necessario consultare:
- il Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune dove è locato l’immobile;
- il Piano di Governo del Territorio (PGT), sempre del Comune di riferimento.
Se il cambio di destinazione d’uso da seminterrato ad abitazione è ammesso dalle normative locali, solitamente un tecnico abilitato - un geometra, un architetto o un ingegnere - deve verificare il rispetto dei requisiti igienico-sanitari del locale, definiti dal D.M. del 5 luglio 1975. In particolare, bisognerà rientrare nelle superfici minime stabilite per legge, con i valori transitori introdotti dal Salva Casa, pari a:
- 20 metri quadri per un monolocale monopersona;
- 28 metri quadri per abitazioni per due persone, inclusi i servizi;
- 2,70 metri d’altezza, riducibile a 2,40 metri per gli edifici già esistenti.
Sulle misure, il Salva Casa ha introdotto anche una tolleranza del 2%, purché siano rispettate le condizioni di recupero edilizio. Dopodiché, il locale dovrà prevedere un preciso rapporto tra aerazione e illuminazione:
- di 1/8 tra superficie finestrata e quella calpestabile;
- con aperture dirette verso l'esterno.
Ancora, gli spazi dovranno essere asciutti e salubri, senza infiltrazioni, risalite di umidità o muffe.
Quando non si può fare il cambio di destinazione d’uso
Per contro, è abbastanza evidente quali siano i fattori che possono rendere la trasformazione del seminterrato impossibile. Ad esempio, il cambio di destinazione d’uso sarà inibito se vi sono:
- precisi vincoli urbanistici, definiti dal PRG o dal PGT, o divieti da normative locali;
- vincoli paesaggistici o storici che, a seconda della Regione, possono essere soggetti ad autorizzazioni specifiche o, ancora, determinare un’impossibilità di trasformazione;
- problemi strutturali, come umidità, infiltrazioni o instabilità che ne rendono impossibile la conversione;
- mancanze a livello di requisiti igienico-sanitari, secondo i limiti precedentemente evidenziati.
Le differenze regionali
È però necessario sapere che le normative e i requisiti per il cambio di destinazione d’uso possono variare, anche sensibilmente, sia a livello regionale che comunale.
Ad esempio, per il cambio di destinazione d’uso di un seminterrato nel Lazio, è possibile il recupero dei locali per usi abitativi, commerciali o terziari, purché conformi ai requisiti minimi igienico-sanitari e alle normative edilizie e urbanistiche vigenti, come previsto dalla Legge Regionale 7/2017. Come già spiegato, Il TAR regionale ha però ribadito che la trasformazione in aree vincolate richiede un titolo edilizio valido, come la SCIA, nonché la conformità normativa.
Per contro, il cambio di destinazione d’uso di un seminterrato a Milano è più complesso: è regolato dal PGT e dalla Legge Regionale 18/2019, che consentono un’altezza minima di 2,40 metri in deroga ai 2,70 metri - con tolleranze al 2% - purché vi sia ventilazione meccanica controllata (VMC) in assenza di riscontri d’aria naturali. Inoltre, è necessaria un’asseverazione tecnica per l’adattabilità funzionale, a differenza di Roma, dove la Legge Regionale 7/2017 allinea i requisiti a quelli nazionali senza ulteriori restrizioni significative.
È bene ribadire che ogni Regione e Comune può sottostare a normative diverse, più o meno restrittive, di conseguenza è sempre utile informarsi preventivamente presso gli uffici territorialmente competenti.
Come fare il cambio di destinazione d’uso senza opere
In genere, la trasformazione di un seminterrato in abitazione, studio o altra funzione, può richiedere l’ottenimento di alcuni titoli abilitativi, come la SCIA oppure il permesso di costruire. Tuttavia, se le modifiche non prevedono interventi significativi sull’immobile, si può procedere a un cambio di destinazione d’uso senza opere, ovvero a un mutamento funzionale dell’immobile senza lavori materiali. Ma cosa sapere?
I titoli abilitativi solitamente necessari
Quando il cambio di destinazione d’uso comporta delle opere - ad esempio interventi strutturali, impiantistici o fisici - è solitamente richiesto l’ottenimento degli appositi titoli abilitativi. Di norma, in base al D.P.R. 380/2001, è necessario:
- presentare la SCIA, per i cambi con opere interne che non comportano modifiche volumetriche o strutturali significative;
- ottenere il permesso di costruire, quando vi sono modifiche strutturali, cambi del volume o della sagoma dell’immobile, un aumento del carico urbanistico o l’intervento è in zona vincolata con restrizioni definite a livello locale.
A seguito dell’approvazione, bisognerà procedere anche all’aggiornamento dei dati catastali, tramite procedura DOCFA.
Se il cambio di destinazione d’uso è invece senza opere, è normalmente richiesta la SCIA se la modifica è urbanisticamente rilevante, come nel passaggio tra categorie funzionali diverse, ad esempio da deposito ad abitazione.
Quando si procede senza permessi
Ma è possibile procedere alla conversione di un seminterrato, senza alcun permesso? In alcuni casi può bastare una semplice comunicazione asseverata al Comune, in base a quanto definito dal regolamento edilizio locale.
Sebbene l’opzione non sia particolarmente frequente, alcuni Comuni possono infatti non richiedere la SCIA se il cambio è all’interno della stessa categoria funzionale e non ha rilevanza urbanistica, ad esempio se un seminterrato già precedentemente trasformato in ufficio diventa uno studio professionale. Poiché le regole variano su base territoriale, il consiglio è quello di valutare il proprio caso presso gli uffici del Comune di riferimento.
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