Come ottenere l'annullamento di uno sfratto per morosità

Sono diversi i motivi che possono portare l’inquilino a non pagare il canone d’affitto: ha perso il lavoro o sta affrontando un periodo di ristrettezze economiche. Generalmente queste situazioni portano il proprietario dell’immobile a dare disdetta del contratto di locazione. Quando si dovesse venire a verificare questa situazione, l'inquilino può intraprendere due strade diverse per chiedere l’annullamento dello sfratto: pagando il debito o opponendosi alla convalida dello stesso.

Come annullare lo sfratto

È possibile annullare le procedure di sfratto provvedendo a pagare gli arretrati. L’inquilino moroso - ecco la banca dati di morosità immobiliare - in questo modo, ha la possibilità di bloccare la procedura anche quando ha ricevuto un atto di intimazione di sfratto e la citazione per la convalida.

Per poter bloccare completamente l’operazione, però, è necessario pagare integralmente i canoni di locazione arretrati, gli interessi e le spese legali prima o nel corso dell’udienza di convalida. Una volta effettuato il saldo di quanto dovuto, lo sfratto viene annullato e il contratto di locazione continua a rimanere valido.

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Le indicazioni pratiche per ottenere l’annullamento

L’inquilino, per riuscire ad ottenere l’annullamento dello sfratto, deve seguire una strada ben precisa:

• prima di tutto è necessario saldare quanto dovuto. Devono essere coperti i canoni arretrati non pagati, eventuali interessi maturati e le spese legali che il proprietario ha dovuto sostenere;
• nel caso in cui il pagamento avvenga prima dell’udienza è necessario comunicarlo al giudice tramite il proprio avvocato. Deve essere presentata la documentazione attraverso la quale si provi che il pagamento sia andato effettivamente a buon fine;
• quando il pagamento viene effettuato nel corso dell’udienza, il giudice ha facoltà di concedere un termine di grazia che è generalmente pari a 90 giorni - anche se in alcuni casi può arrivare a 120 giorni - per effettuare il pagamento. L’udienza viene rinviata;
• l’inquilino ha la possibilità di contestare l’importo richiesto o può avere validi motivi per presentare un’opposizione allo sfratto. Ma è necessario presentare la documentazione attraverso la quale venga giustificata concretamente la propria posizione;
• è possibile, infine, trovare un accordo con il proprietario per il rientro del debito: questa soluzione permette di bloccare la procedura di sfratto.

È importante sottolineare, ad ogni modo, che l'eventuale pagamento degli arretrati non blocca in modo automatico lo sfratto, nel caso in cui questo sia stato convalidato dal giudice.

Quando non è possibile sfrattare un inquilino

Il proprietario non può sfrattare l’inquilino nel momento in cui si dovessero venire a verificare determinate situazioni. Vediamo quelle che si possono venire realizzare con più frequenza.

Contratto di locazione non registrato

Il proprietario non ha la possibilità di avviare le pratiche di sfratto nel caso in cui il contratto di locazione non sia stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate. L’accordo non ha, infatti, alcun valore legale e quindi non è possibile chiederne l’annullamento.

Opposizione dell’inquilino

La legge permette all’inquilino di opporsi allo sfratto: nel caso in cui l’opposizione sia giustificata e sia validamente motivata - perché l’immobile presenta dei vizi o perché il proprietario non ha effettuato dei lavori - lo sfratto può essere sospeso. Almeno fino a quando la controversia tra le parti non viene risolta.

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Presenza di minori o di anziani

Nel caso in cui all’interno dell’immobile dovessero vivere dei minori, lo sfratto può essere ritardato e, nei casi più estremi, addirittura bloccato. Questo avviene nel momento in cui i più piccoli si dovessero trovare in una condizione di fragilità sociale.

Anche gli inquilini anziani usufruiscono di alcune tutele speciali contro lo sfratto: prima di prendere una qualsivoglia decisione, il giudice può tenere conto delle loro condizioni sociali ed economiche.

Malattia grave o disabilità

Inquilini con una disabilità o una malattia grave certificata ai sensi della Legge 104/92 rendono lo sfratto più difficile: il giudice, prima di avviare la procedura, deve valutare attentamente la situazione del singolo inquilino, tenendo nella giusta considerazione le sue esigenze di tutela sanitaria ed assistenziale.

Morosità incolpevole

Si è davanti al concetto di morosità incolpevole quando l’inquilino non è in grado di pagare il canone di locazione a seguito della perdita del lavoro o della riduzione del reddito. Nel momento in cui si dovesse venire a verificare questa situazione, il procedimento che porta allo sfratto diventa leggermente più complicato.

Come sospendere l'esecuzione di uno sfratto

L’inquilino può sospendere la procedura di sfratto presentando un’opposizione o un’istanza di sospensione, a seconda della fase in cui si trova il procedimento. La richiesta, però, può essere presentata solo e soltanto se ci sono dei motivi specifici.

Opposizione allo sfratto esecutivo

L’inquilino può opporsi allo sfratto nel corso dell’udienza. Per farlo, però, deve avere:

• dei validi motivi. L’opposizione si può basare, per esempio, su delle contestazioni che ruotano intorno alla reale esistenza del debito e sulla sua entità. O su dei vizi di forma della procedura che è stata intrapresa;
• delle prove. È necessario documentare con precisione e con delle valide pezze d'appoggio le proprie argomentazioni. Si devono produrre, per esempio, le ricevute di pagamento e qualsiasi altra documentazione attraverso la quale si possa dimostrare la propria posizione.

Attenzione, però, che nel caso in cui l’opposizione allo sfratto esecutivo non fosse fondata, il giudice emetterà un’ordinanza di rilascio non impugnabile.

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Richiesta di sospensione dell'esecuzione

È possibile richiedere la sospensione dell’esecuzione dello sfratto quando sono presenti dei gravi motivi, come, solo per fare un esempio, la difficoltà economica o quando nel nucleo familiare sono presenti degli anziani, dei bambini o persone gravemente malate.

Quando si dovessero presentare queste eventualità è necessario presentare l’istanza al Tribunale competente territorialmente. Nella maggior parte dei casi è sufficiente compilare un modulo specifico e allegare la documentazione che attesti il reddito o la situazione familiare.

La conseguenza immediata di questa richiesta è che il giudice valuterà l’istanza e potrà concedere una sospensione temporanea, ma solo se sono presenti alcune condizioni.