Il mercato italiano degli uffici continua a dimostrare una sorprendente resilienza, nonostante le sfide legate alla contrazione dell’interesse verso asset secondari. Secondo il PwC Office Market Report 2025, nel primo semestre dell’anno gli investimenti si sono attestati a circa 800 milioni di euro, in linea con lo stesso periodo del 2024.
A trainare il comparto è ancora una volta Milano, che catalizza l’80% dei volumi grazie a operazioni iconiche come Cordusio 2.0 (300 milioni) e Piazza San Babila 1 (51,5 milioni). Roma, invece, si ferma al 12%, complice una fase di riposizionamento che vede protagonisti progetti di riconversione, come l’ex sede MPS in Via del Corso.
Investitori più selettivi: focus su asset resilienti e centrali
Il report evidenzia una crescente selettività da parte degli operatori. La preferenza va verso immobili di qualità, ben localizzati e con solide credenziali ESG. Gli asset periferici, meno attrattivi, richiedono strategie di valorizzazione più complesse e investimenti mirati per rimanere competitivi.
Come sottolinea Antonio Martino, Partner PwC Italia e Real Estate Advisory Leader, il settore è “in profonda evoluzione: oggi conta non solo la rendita, ma la capacità degli immobili di attrarre talenti, generare fiducia e adattarsi a nuovi modelli di utilizzo”.
La nuova frontiera del workplace: le “4C” e il modello ibrido
Il concetto di ufficio è ormai radicalmente cambiato. Con la diffusione del lavoro ibrido, gli spazi devono rispondere a logiche di modularità, inclusività e sostenibilità. PwC richiama i principi delle “4C” – Concentrazione, Collaborazione, Comunicazione e Contemplazione – come linea guida per il design degli uffici moderni.
Un esempio concreto è la Torre PwC a Milano, edificio alimentato interamente da fonti rinnovabili, certificato LEED Gold e dotato di sistemi intelligenti per la gestione energetica e idrica.
ESG e retrofit: una priorità imprescindibile
La sostenibilità resta un driver cruciale. Oggi, il 77% del patrimonio non residenziale italiano appartiene ancora alle classi energetiche D-G, aprendo enormi opportunità (e necessità) di interventi di retrofit, sia leggeri sia strutturali. Gli investitori stanno progressivamente abbandonando gli immobili “brown” a favore di asset ESG compliant, in linea con le nuove normative europee.
Prospettive: meno metri quadri, più valore
Il futuro del mercato si giocherà su asset core e core plus, con rendimenti stabili e posizionamento centrale. La riduzione della superficie media per dipendente (–20% negli ultimi 15 anni) spinge verso un utilizzo più efficiente degli spazi. Parallelamente, cresce la richiesta di modelli “Built to Suit”, in cui gli uffici vengono progettati su misura delle esigenze aziendali.
Come conclude Martino, “oggi il valore di un immobile non si misura più in metri quadri, ma nella sua capacità di adattarsi proattivamente alle esigenze del mercato: sostenibilità, flessibilità, centralità e possibilità di riconversione”.
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